房地產拉動經濟增長的原由及策略
發布時間：2010-01-14 共2頁
三、啟動我國房地產業的構想
1.繼續實施反衰退和調節經濟周期的政策措施。
啟動房地產，我們認為應區別一般政策措施和針對實際的特別方略。前段時間政府出臺的政策措施，應該看到實際上是市場經濟國家反衰退和調節經濟周期的一般理論指導下的做法；例如降低銀行利息率，降低存款準備金和鼓勵銀行放款、擴財政支出、幅度提高職工工資和增強居民購買力、減輕稅費、鼓勵居民投資股票、債券等等政策措施，對阻止物價繼續下跌和低迷，防止國民經濟不振和衰退，調節國民經濟增長態勢和穩定發展，從不同角度起著作用。當然也對房地產經濟發展起了不同程度調節作用。因為房地產業與國民經濟之間存在寒暑表的關系。今后，無論是為國民經濟走出低谷，還是為啟動房地產都需要繼續貫徹執行這些政策措施。
然而由于存在前述的不利房地產實現的深層次的問題，而且這些多年積累起來的問題也不是短期馬上可以解決的，所以啟動房地產僅僅依靠前述一般政策措施，不會理想，不會較快見效。例如：由于居民收入增長率長期落后于GDP增長率所形成的過低消費率，造成的居民購房貨幣支付能力不足，不可能在一兩年通過提高工資，增加收入，補足占GDP近14個百分點，達到居民消費率60％的合理比例。因為這需要一個較長時期，要有一個復雜過程。除了逐年提高在職職工工資，還要減少失業和增加就業，還要發展小城鎮；要增加就業又有賴于經濟結構調整到合理，而經濟結構合理調整又有賴政策制定和實施時間和過程。
要較快啟動房地產，除繼續實施刺激國民經濟發展的一般政策以外，還必須從實際出發，有針對性實施一些特別方略。
2.有針對性的啟動房地產的近期方略。
（1）抓住收入水平較高群體，以稅收配合啟動房地產。目前我國銀行6萬億儲蓄存款，如果做具體分析，就不能簡單說居民無購房能力，或有錢不敢花的結論。這6萬億存款中有相當的部分為高收入或較高收入階層所有。
據《經濟日報》1999年5月20日頭版郭克莎的文章怎樣看待投資與消費的協調增長所述：目前我國科技教育界已形成了一個規模不小的高收入階層，他們擁有的銀行存款在居民儲蓄總額中估計占20％左右。知識分子的住房條件要改善，政府極為重視，他們自己也企
盼住房水平提高和居住環境改善。知識分子的收入不僅穩定且快速增長，對未來收支的心理預期也充滿信心。如果政府以優惠價格批租出讓一些環境較好土地，開發營建一些高檔公寓、連體別墅，并以減免勞務報酬、稿酬、特許權使用費等的個人所得稅相配合，他們應會樂意投資購房。這不僅能啟動房地產拉動經濟增長的乘數，還能改善知識分子生活工作條件，還有利于高校和科研單位的服務體系社會化。
企業家、私營企業主、演藝明星等更是我國的高收入階層。住房有顯示社會地位的功能。政府若能批租出讓一些環境優雅的土地，開發營建出高水平的別墅，并冠以企業家花園、明星別墅苑，并完善配套交流中心、談判中心、社交場所、娛樂宮、購物廈，這里既居住環境優雅，又顯示他們名譽和地位，還有利他們進行經營情報交流和社會交往。如果加上政府減免個人所得稅、部分私營企業所得稅相配合，他們便會樂意投資購置。
（2）抓住高校服務體系社會化，開發學生公寓及其生活配套設施肩動房地產。教育部計劃今后五年連續擴招，到2005年達到在校學生1000萬，趕上高校學習青年世界平均15％的水平。教育制度改革要求高校服務體系社會化，并到2005年達到師生比例為1：14.這一改革給房地產開發帶來了機遇，有可為。一個學生每年正常消費（包括學費）1萬元，千萬學生計1000億元。僅就學生公寓講，每個學生5平方米（包含廁所、洗漱間），就得興建、改建5000萬平方米；另外還要興建、改建供千萬學生生活的食堂、洗理、娛樂、購物、通訊的配套房屋以及為他們服務的相關人員的生活用房。學生公寓及配套房屋的開發，是只愁開發營建而不愁銷售租賃，不存在房屋價值實現難的問題。
目前國家統計局和中國經濟景氣監測中心公布的居民儲蓄消費意愿調查結果表明，居民儲蓄存款的10％準備用于教育支出。武漢市更有高達40％的儲戶是為了教育而存款。1998年12月武漢某高校房地產專業對該校200名學生進行一次問卷調查，愿選擇一室一廳兼衛生間居住的有90人，占47％；愿選擇兩室一廳兼衛生間居住的有60人，占32％；愿選擇單間兼衛生間居住的有30人，占15％；愿選擇單間與公用衛生間的有11人，占6％。但該校學生現在普通是6-8人一室，內廊式的布局學生宿舍，長期生活在陰暗潮濕環境之中，急待居住學生公寓。1999年上海菜學新建學生公寓只能入住180名，而報名要求入住的學生多達1400人，公寓成為搶手貨。凡此說明無論是新開發、改造，還是現在空置房的銷售，抓住高校后勤服務社會化，對啟動房地產拉動經濟增長，都有可為。
（3）用房地產業的廣義概念發展房地產業，啟動房地產。現在不少人在啟動房地產和發展房地產業問題上，思考僅局限于造房與賣房，苦于房屋難實現。若從房地產業的廣義概念出發，便思路洞開，別有天地。房地產業性質是商業服務業，本質上屬于第三次產業。它是以房地的交換流通為主，兼房地再生產過程的投資開發、消費使用兩頭，并為房地流通、投資開發、消費使用提供技術、中介、勞務的服務的產業。因而房地產業內部的部門多、行業多、領域廣。若從房地產業內涵全面考慮問題來發展房地產業，不僅有利于房地市場的健全完善，有利房地產開發和出售，而且也有助房地產啟動發展，拉動經濟增長。
就以房屋在使用消費中的裝飾行業講，無論創造的產值還是對國民經濟的拉動都不可小視。現在城市搬遷新住房進行裝修投資，少則幾萬，多則十萬、十幾萬元，甚至有個別的裝修投資于購房投資。不少不服新房的家庭，為改善居室環境，也在投資萬元、幾萬元裝修。
在武漢99國際室內裝飾博覽會上，湖北省經貿委主任谷玉川算了一筆賬說，全省城市有700萬個家庭，按每年1／20家庭進行裝修，每戶平均投資2萬元，每年工程總量達60個億。有關部門負責人說，目前湖北省家庭裝飾行業以每年15％一20％速度遞增，預計到2010年將達400億元產值。還應看到由于當前裝修市場散兵游勇多、技術水平低、欺詐現象常有，不少家庭想裝飾怕花錢買氣受，正等待觀望。若裝飾市場規范，形成規模高技術有信譽的公司為市場主體，人們出了錢能真正買到裝飾享受，裝修市場潛力更。再譬如，現在不少城市居住區，配套設施不全，居住服務缺乏，生活不方便。這些配套房屋開發和居住服務的完善，也是房地產業發展。
凡此等等房地產業活動領域，都是需要資金投入、勞力投入、物資器材投入，對啟動房地產業有利，也有助拉動國民經濟增長，還可解決就業和增加居民收入。
（4）對貨幣購房全面理解來啟動房地產業，拉動經濟增長。貨幣購房，就是廢止單位實物福利分房，職工以自己的貨幣收入去解決住房問題。其實質是廢除福利分房消費，以勞動收入交換住房。至于居民獲得住房的形式應是多種多樣的，這是另外一回事。他可以以自己的貨幣到市場購現房或期房，可以以自己的其他財產換取住房，可以買建材和勞力建房，可以合作建房，也可租房，可以單位集資建房。這些形式都是貨幣購房的具體表現形式，都是對福利分房消費的革命。現在有些單位土地寬闊，職工愿集資建房，只要國家財政不支出，單位不補貼，應可繼續集資建房。
事實上現在有些省如吉林省規定繼續單位職工集資建房，有效解決住房和拉動經濟增長。不能將集資建房與貨幣購房改革對立起來，將貨幣購房改革的實現形式絕
對化，將形式與內容混為一談。問題的關鍵是個人花錢住房。現在集資建房，其房價也體相當或接近市場價格，如果職工樂意何樂而不為之。集資建房的潛力很，武漢某單位前兩次集資建房資金近一個億的投資。而且是一個星期集資款交齊。
就當前國民經濟低迷講，為啟動房地產拉動經濟增長，不失為一種有效措施。如果硬規定該單位職工拿出一個億的錢到市場購房，談何容易。集資建房為何有這的動員力？主要是居住不失去熟悉的環境和人際關系，不怕購房的欺詐，不為購房勞神費力，工作生活方便。這一形式的有效和成功，在于集資建房的房價不得高于或體相當于市場經濟實用房價，集資要公正、公平。否則有人利用職權謀私，或價款過高過低，不僅違背房改，甚至破壞安定團結。世界上沒有純而又純的事物，貨幣購房改革的實現形式應多樣化，它們同祥能啟動房地產，同樣波及國民經濟許多部門和行業，拉動國民經濟增長。
1.繼續實施反衰退和調節經濟周期的政策措施。
啟動房地產，我們認為應區別一般政策措施和針對實際的特別方略。前段時間政府出臺的政策措施，應該看到實際上是市場經濟國家反衰退和調節經濟周期的一般理論指導下的做法；例如降低銀行利息率，降低存款準備金和鼓勵銀行放款、擴財政支出、幅度提高職工工資和增強居民購買力、減輕稅費、鼓勵居民投資股票、債券等等政策措施，對阻止物價繼續下跌和低迷，防止國民經濟不振和衰退，調節國民經濟增長態勢和穩定發展，從不同角度起著作用。當然也對房地產經濟發展起了不同程度調節作用。因為房地產業與國民經濟之間存在寒暑表的關系。今后，無論是為國民經濟走出低谷，還是為啟動房地產都需要繼續貫徹執行這些政策措施。
然而由于存在前述的不利房地產實現的深層次的問題，而且這些多年積累起來的問題也不是短期馬上可以解決的，所以啟動房地產僅僅依靠前述一般政策措施，不會理想，不會較快見效。例如：由于居民收入增長率長期落后于GDP增長率所形成的過低消費率，造成的居民購房貨幣支付能力不足，不可能在一兩年通過提高工資，增加收入，補足占GDP近14個百分點，達到居民消費率60％的合理比例。因為這需要一個較長時期，要有一個復雜過程。除了逐年提高在職職工工資，還要減少失業和增加就業，還要發展小城鎮；要增加就業又有賴于經濟結構調整到合理，而經濟結構合理調整又有賴政策制定和實施時間和過程。
要較快啟動房地產，除繼續實施刺激國民經濟發展的一般政策以外，還必須從實際出發，有針對性實施一些特別方略。
2.有針對性的啟動房地產的近期方略。
（1）抓住收入水平較高群體，以稅收配合啟動房地產。目前我國銀行6萬億儲蓄存款，如果做具體分析，就不能簡單說居民無購房能力，或有錢不敢花的結論。這6萬億存款中有相當的部分為高收入或較高收入階層所有。
據《經濟日報》1999年5月20日頭版郭克莎的文章怎樣看待投資與消費的協調增長所述：目前我國科技教育界已形成了一個規模不小的高收入階層，他們擁有的銀行存款在居民儲蓄總額中估計占20％左右。知識分子的住房條件要改善，政府極為重視，他們自己也企
盼住房水平提高和居住環境改善。知識分子的收入不僅穩定且快速增長，對未來收支的心理預期也充滿信心。如果政府以優惠價格批租出讓一些環境較好土地，開發營建一些高檔公寓、連體別墅，并以減免勞務報酬、稿酬、特許權使用費等的個人所得稅相配合，他們應會樂意投資購房。這不僅能啟動房地產拉動經濟增長的乘數，還能改善知識分子生活工作條件，還有利于高校和科研單位的服務體系社會化。
企業家、私營企業主、演藝明星等更是我國的高收入階層。住房有顯示社會地位的功能。政府若能批租出讓一些環境優雅的土地，開發營建出高水平的別墅，并冠以企業家花園、明星別墅苑，并完善配套交流中心、談判中心、社交場所、娛樂宮、購物廈，這里既居住環境優雅，又顯示他們名譽和地位，還有利他們進行經營情報交流和社會交往。如果加上政府減免個人所得稅、部分私營企業所得稅相配合，他們便會樂意投資購置。
（2）抓住高校服務體系社會化，開發學生公寓及其生活配套設施肩動房地產。教育部計劃今后五年連續擴招，到2005年達到在校學生1000萬，趕上高校學習青年世界平均15％的水平。教育制度改革要求高校服務體系社會化，并到2005年達到師生比例為1：14.這一改革給房地產開發帶來了機遇，有可為。一個學生每年正常消費（包括學費）1萬元，千萬學生計1000億元。僅就學生公寓講，每個學生5平方米（包含廁所、洗漱間），就得興建、改建5000萬平方米；另外還要興建、改建供千萬學生生活的食堂、洗理、娛樂、購物、通訊的配套房屋以及為他們服務的相關人員的生活用房。學生公寓及配套房屋的開發，是只愁開發營建而不愁銷售租賃，不存在房屋價值實現難的問題。
目前國家統計局和中國經濟景氣監測中心公布的居民儲蓄消費意愿調查結果表明，居民儲蓄存款的10％準備用于教育支出。武漢市更有高達40％的儲戶是為了教育而存款。1998年12月武漢某高校房地產專業對該校200名學生進行一次問卷調查，愿選擇一室一廳兼衛生間居住的有90人，占47％；愿選擇兩室一廳兼衛生間居住的有60人，占32％；愿選擇單間兼衛生間居住的有30人，占15％；愿選擇單間與公用衛生間的有11人，占6％。但該校學生現在普通是6-8人一室，內廊式的布局學生宿舍，長期生活在陰暗潮濕環境之中，急待居住學生公寓。1999年上海菜學新建學生公寓只能入住180名，而報名要求入住的學生多達1400人，公寓成為搶手貨。凡此說明無論是新開發、改造，還是現在空置房的銷售，抓住高校后勤服務社會化，對啟動房地產拉動經濟增長，都有可為。
（3）用房地產業的廣義概念發展房地產業，啟動房地產。現在不少人在啟動房地產和發展房地產業問題上，思考僅局限于造房與賣房，苦于房屋難實現。若從房地產業的廣義概念出發，便思路洞開，別有天地。房地產業性質是商業服務業，本質上屬于第三次產業。它是以房地的交換流通為主，兼房地再生產過程的投資開發、消費使用兩頭，并為房地流通、投資開發、消費使用提供技術、中介、勞務的服務的產業。因而房地產業內部的部門多、行業多、領域廣。若從房地產業內涵全面考慮問題來發展房地產業，不僅有利于房地市場的健全完善，有利房地產開發和出售，而且也有助房地產啟動發展，拉動經濟增長。
就以房屋在使用消費中的裝飾行業講，無論創造的產值還是對國民經濟的拉動都不可小視。現在城市搬遷新住房進行裝修投資，少則幾萬，多則十萬、十幾萬元，甚至有個別的裝修投資于購房投資。不少不服新房的家庭，為改善居室環境，也在投資萬元、幾萬元裝修。
在武漢99國際室內裝飾博覽會上，湖北省經貿委主任谷玉川算了一筆賬說，全省城市有700萬個家庭，按每年1／20家庭進行裝修，每戶平均投資2萬元，每年工程總量達60個億。有關部門負責人說，目前湖北省家庭裝飾行業以每年15％一20％速度遞增，預計到2010年將達400億元產值。還應看到由于當前裝修市場散兵游勇多、技術水平低、欺詐現象常有，不少家庭想裝飾怕花錢買氣受，正等待觀望。若裝飾市場規范，形成規模高技術有信譽的公司為市場主體，人們出了錢能真正買到裝飾享受，裝修市場潛力更。再譬如，現在不少城市居住區，配套設施不全，居住服務缺乏，生活不方便。這些配套房屋開發和居住服務的完善，也是房地產業發展。
凡此等等房地產業活動領域，都是需要資金投入、勞力投入、物資器材投入，對啟動房地產業有利，也有助拉動國民經濟增長，還可解決就業和增加居民收入。
（4）對貨幣購房全面理解來啟動房地產業，拉動經濟增長。貨幣購房，就是廢止單位實物福利分房，職工以自己的貨幣收入去解決住房問題。其實質是廢除福利分房消費，以勞動收入交換住房。至于居民獲得住房的形式應是多種多樣的，這是另外一回事。他可以以自己的貨幣到市場購現房或期房，可以以自己的其他財產換取住房，可以買建材和勞力建房，可以合作建房，也可租房，可以單位集資建房。這些形式都是貨幣購房的具體表現形式，都是對福利分房消費的革命。現在有些單位土地寬闊，職工愿集資建房，只要國家財政不支出，單位不補貼，應可繼續集資建房。
事實上現在有些省如吉林省規定繼續單位職工集資建房，有效解決住房和拉動經濟增長。不能將集資建房與貨幣購房改革對立起來，將貨幣購房改革的實現形式絕
對化，將形式與內容混為一談。問題的關鍵是個人花錢住房。現在集資建房，其房價也體相當或接近市場價格，如果職工樂意何樂而不為之。集資建房的潛力很，武漢某單位前兩次集資建房資金近一個億的投資。而且是一個星期集資款交齊。
就當前國民經濟低迷講，為啟動房地產拉動經濟增長，不失為一種有效措施。如果硬規定該單位職工拿出一個億的錢到市場購房，談何容易。集資建房為何有這的動員力？主要是居住不失去熟悉的環境和人際關系，不怕購房的欺詐，不為購房勞神費力，工作生活方便。這一形式的有效和成功，在于集資建房的房價不得高于或體相當于市場經濟實用房價，集資要公正、公平。否則有人利用職權謀私，或價款過高過低，不僅違背房改，甚至破壞安定團結。世界上沒有純而又純的事物，貨幣購房改革的實現形式應多樣化，它們同祥能啟動房地產，同樣波及國民經濟許多部門和行業，拉動國民經濟增長。
