房地產基本制度與政策選擇題（２）答案
發布時間：2012-07-25 共14頁
第1題試題答案：A 知識點：第一章 法律基礎知識 ☆☆考點16：物權的概念及分類； 物權是指權利人直接支配其標的物，并享受其利益的排他性權利，同一物上不能有內容不相容的兩種以上的物權并存。 我國民法體系中上規定的物權主要有所有權、用益物權、擔保物權等。 按照一定的標準，可對物權做如下分類： 1．自物權和他物權。自物權是權利人對自己的物享有的權利，即所有權。他物權是指在他人的物上設立的權利，如抵押權、地役權、土地使用權等。 2．動產物權和不動產物權。凡以動產為標的的物權為動產物權，如質權。凡以不動產為標的的物權為不動產物權，如抵押權。 3．主物權和從物權。主物權是指本身就獨立存在，不需要依附于其他權利的物權，如所有權。從物權是指必須依附于其他權利而存在的物權，如抵押權。 4．所有權和限制物權。為充分發揮物的效用，法律規定，權利人可以在其所有物上為他人設立權利，這種權利的直接效力是限制了所有權的效用，稱為限制物權。用益物權和擔保物權都是限制物權。
第2題試題答案：C 知識點：第一章 法律基礎知識 ☆☆☆☆考點22：我國房地產領域的法律、法規和規章； 目前，我國房地產的法律法規體系的構架由法律、行政法規、地方性法規、部門規章、政府規章、規范性文件和技術規范等構成。 其中，法律主要有三部，即《中華人民共和國城市房地產管理法》（1994年頒布，1995年1月1日起實施。）、《中華人民共和國土地管理法》（1998年修訂，1999年1月1日起實施。）、《中華人民共和國城市規劃法》（1989年頒布，1990年4月1日起實施。）。特別是《城市房地產管理法》，它的頒布實施標志著中國房地產業的發展邁入了法制管理的新時期，為依法管理房地產市場奠定了堅實的法律基礎。這部法律除確立了中國房地產管理的基本原則，還對房地產開發用地、房地產開發、房地產交易、房地產權屬登記等主要管理環節，確立了一系列基本制度，做出了具體規定，內容十分豐富。 房地產的行政法規是以國務院令頒布的，主要有：《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理條例》等。 房地產的部門規章主要有：《城市房屋拆遷單位管理規定》、《房地產開發企業資質管理規定》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《房產測繪管理辦法城市房地產權屬檔案管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價師注冊管理辦法》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市房屋修繕管理規定》、《城市危險房屋管理規定》、《城市異產毗連房屋管理規定》、《建筑裝飾裝修管理規定》、《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》、《城市廉價住房管理辦法》等。 此外，還有《房地產經紀人員資格制度暫行規定》、《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》、《房地產估價師執業資格考試暫行規定》、《房地產估價師執業資格考試實施辦法》、《城市房地產市場評估管理暫行辦法》、《關于加強與銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》、《關于房地產中介服務收費的通知》等多項規范性文件，以及國家標準《房地產估價規范》、《房產測量規范》等項技術法規。
第3題試題答案：C 知識點：第一章 法律基礎知識 ☆☆☆考點12：代理權和代理行為； 根據有關法律的規定，代理權可以通過以下方式取得： 1．因授權而取得代理權； 2．因指定而發生； 3．因法律規定而發生。 民事法律行為的委托代理，可以采用書面形式，也可以采用口頭形式。 委托書授權不明的，被代理人應當向第三人承擔民事責任，代理人負連帶責任。 代理人在行使代理權時應遵循以下2項原則： 1．代理權應為維護被代理人的最大利益而行使。 2．代理權不得濫用。根據有關法律的規定，代理人不得有以下濫用代理權的行為： (1)自己代理。 (2)雙方代理。 (3)與第三人惡意串通，損害被代理人的利益。 (4)超越代理權限進行代理活動。 (5)利用代理權從事違法活動。《民法通則》規定，代理人知道被委托代理的事項違法而仍然進行代理活動，或者被代理人知道代理人的代理行為違法而不表示反對的，由被代理人和代理人負連帶責任。
第4題試題答案：C 知識點：第一章 法律基礎知識 ☆☆☆考點21：物權與債權的區別； 物權是和債權相對應的一種民事權利，它們共同組成民法中最基本的財產形式。財產權的靜止狀態體現為物權，在運動狀態中又表現為債權，物權和債權反映著社會經濟生活中最基本的財產關系。 物權和債權盡管都屬于財產權的范疇，但和債權相比較，物權是支配權，而債權是請求權，債權人一般不是直接支配一定的物，而是請求債務人依照債的規定為一定行為或不為一定的行為。 除此外，物權具有自身的特點，表現在： 第一，物權的權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。債權人的請求權只對特定的債務人發生效力，正是從這個意義上說，債權又被稱為對人權。債權要成為物權必須要完成一定的公示方法。 第二，物權具有優先性，債權具有平等性。物權的優先性，首先表現在當物權與債權并存時，物權優先于一般的債權。物權的優先性還表現在，同一物上有數個物權并存時，先設立的物權優先于后設立的物權，這就是物權相互間的優先效力。 第三，物權能夠對第三人產生效力，物權都具有追及性，所謂追及的效力，是指物權的標的物不管輾轉流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，請求其返還其物。任何人都負有不得妨礙權利人行使權利的義務，無論何人非法取得所有人的財產，都有義務返還。 第四，在權利設定上的區別。物權設定時必須公示，動產所有權以動產的占有為權利象征。動產質權、留置權亦以占有為權利象征，而不動產則以登記為權利象征，地上權、地役權、抵押權等亦以登記為權利象征。公示常常伴隨著物權的存在。而債權只是在特定的當事人之間存在的，它并不具有公示性，設立債權亦不需要公示。因此當事人之間訂立合同設立某項物權，如未公示，可能僅產生債權而不產生物權。物權的設立采取法定主義，物權的種類和基本內容由法律規定，而不允許當事人自由創設物權種類。然而債權，尤其是合同債權，主要由當事人自由確定。當事人只要不違反法律的禁止性規定和公共道德，則可以根據其意思設定債權，同時又可以依法自己決定債的內容和具體形式。 第五，物權和債權的保護方法不同。
第5題試題答案：B 知識點：第二章 建設用地制度與政策 ☆☆☆☆考點8：征用集體土地補償的范圍和標準； 根據《土地管理法》的規定，征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補貼費以及地上附著物和青苗的補償費 1．土地補償費和標準 土地補償費是征地費的主要部分。國家建設征用土地，由用地單位支付土地補償費。土地補償費的標準為： (1)征用耕地的補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的6至10倍。 (2)征用其他土地的補償費標準由少、自治區、直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。 2．安置補助費 安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的4-6倍。 3．地上附著物和青苗補償費等 城市郊區菜地，是指連續3年以上常年種菜或養殖魚、蝦的商品菜地和精養魚糖。 4．臨時用地補償 經批準的臨時用地，同農村集體經濟簽訂臨時用地協議，并按該土地前3年平均年產值逐年給予補償。但臨時用地逐年累計的補償費最高不得超過按征用該土地標準計算的土地補償費和安置補助費的總和。 5．合理使用土地補償費、安置補助費
