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一、單項(xiàng)選擇題：每題1分。每題的備選答案中，只有一個(gè)最符合題意。 

1．某宗土地總面積2000㎡，容積率為3．2，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為450元／㎡，現(xiàn)允許將容積率增加到4．3，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為(  )元。 

A．274365

B．309375

C．680625

D．990000 

 

 

 

正確答案:B　解題思路：補(bǔ)地價(jià)=450／3．2×(4．3-3．2)x2000=309735元 

 

2．某城市2005年平均總?cè)藬?shù)為546368人，當(dāng)年新出生人口6946人，死亡2862人：遷入人口3426人，遷出人口2286人，則該城市當(dāng)年人口自然增長(zhǎng)率為(  )。 

A．2．09‰

B．7．47‰

C．9．56‰

D．10．32‰ 

 

 

 

正確答案:B　解題思路：自然增長(zhǎng)率：6946-2862/546368×1000‰=7．47‰ 

 

3．房地產(chǎn)狀況影響修正不包括(    )。 

A．區(qū)位狀況影響修正

B．權(quán)益狀況影響修正

C．交易情況影響修正

D．物質(zhì)實(shí)體影響修正 

 

 

 

正確答案:C　解題思路：用比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三項(xiàng)修正，其中房地產(chǎn)狀況影響修正包括區(qū)位狀況影響修正、權(quán)益狀況影響修正、物質(zhì)實(shí)體狀況影響修正三項(xiàng)。比較法也稱(chēng)市場(chǎng)法，在采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，對(duì)其中選取的可比實(shí)例要求符合4個(gè)基本規(guī)定，除了選項(xiàng)A、B、C外，可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。 

 

4．王先生欲花100萬(wàn)對(duì)一宗收益性房地產(chǎn)進(jìn)行投資，房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)此房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值為80萬(wàn)元，據(jù)此可判斷(    )。 

A．兩者采用的評(píng)估方法不同

B．房地產(chǎn)估價(jià)師選用的收益率高于王先生要求的收益率

C．房地產(chǎn)估價(jià)師選用的收益率低于王先生要求的收益率

D．此項(xiàng)投資行為無(wú)法實(shí)現(xiàn) 

 

 

 

正確答案:B　解題思路：王先生評(píng)估的價(jià)格為投資價(jià)值，估價(jià)師評(píng)估的為市場(chǎng)價(jià)值，兩者結(jié)果不同，可能是選用同一種方法評(píng)估時(shí)選用的參數(shù)不同，如果采用收益法進(jìn)行評(píng)估，則采用的收益率越高，評(píng)估得出的房地產(chǎn)價(jià)值越低；當(dāng)投資價(jià)值大于或等于市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，該項(xiàng)投資可以實(shí)現(xiàn)。 

 

5．在某房地產(chǎn)年租金中，折舊費(fèi)為10萬(wàn)元，維修費(fèi)為8萬(wàn)元，貸款利息為3萬(wàn)元，保險(xiǎn)費(fèi)為O．8萬(wàn)元，地租為0．3萬(wàn)元，房產(chǎn)稅為1．5萬(wàn)元，利潤(rùn)為1．2萬(wàn)元，管理費(fèi)用為5萬(wàn)元。該宗房地產(chǎn)年成本租金為(  )。 

A．23萬(wàn)元

B．27．5萬(wàn)元

C．28．6萬(wàn)元

D．29．8萬(wàn)元 

 

 

 

正確答案:B　解題思路：注意區(qū)分成本租金、商品租金和市場(chǎng)租金。其中成本租金由五項(xiàng)因素構(gòu)成：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅。