房地產經紀相關知識最新模擬試題答案詳解
發布時間：2011-08-22 共1頁
第1題
試題答案：A
知識點：
第一章 房地產市場和投資知識 ☆☆考點5：市場競爭的概念;
房地產市場競爭是指在房地產市場上交易雙方的各自利益的最大化而進行的努力。具體有賣方與買方之間的競爭，賣方與賣方之間的競爭，以及買方與買方之間的競爭。
第2題
試題答案：A
知識點：
第一章 房地產市場和投資知識 ☆☆☆考點9：房地產“泡沫”的含義和形成原因;
“泡沫”一詞用在經濟方面是指一種價格運動現象，即價格泡沫，具體是指一種資產或一系列資產的價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲會使人產生價格還會進一步上漲的預期，從而又吸引了新的買者--這些人一般只是想通過買賣牟利，而對資產本身的使用及其盈利能力并不感興趣。
歷史上曾出現過多次資產或商品的“泡沫”現象，最著名之一的是17世紀30年代發生在荷蘭的“郁金香瘋狂”。
房地產“泡沫”表現為地價、房價人為地、不合理地持續上漲，且其上漲速度遠遠超過了整個經濟的增長速度。在房地產中，最容易出現“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花(期房)，第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現“泡沫”。
房地產“泡沫”形成原因歸結起來有兩個：一是群體的非理性預期，二是過度的投機炒作。此兩者有時相輔相成。其中，對房地產價格看漲的共同預期是形成房地產“泡沫”的基礎。
可將房地產需求歸納為4類：
1.消費性需求。它是購買或承租房地產后直接用于生活或生產。
2.投資性需求。它多是購買房地產后用于出租。
3.投機性需求。投機是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)商品，利用商品價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。
4.盲目性需求。這是購買者自己都不清楚是為了何種目的而購買房地產，大多是出于一種沖動，看到別人在紛紛購買，自己也“跟風”購買。
房地產“泡沫”有許多危害：
1.與其他資產的“泡沫”一樣，會腐蝕人們的創業敬業精神，使人們不安心于正業，夢想不勞而獲的暴富。
2.形成過程中造成的高房價，會使廣大工薪階層望房興嘆，欲靠工資收入購買住房的夢想破滅，從而會對政府產生不滿情緒，對社會的穩定不利。
3.房地產“泡沫”破滅后，房地產價值急劇“縮小”，大量的房地產抵押貸款得不到償還，產生大量“半拉子”工程，積壓大量資金，直接拖累金融，導致金融危機，企業倒閉，工人失業，使國家面臨嚴重的經濟蕭條。
4.房地產“泡沫”破滅后，最后一批持有“泡沫房地產”的投資者和投機者損失慘重，特別是使廣大中低收入的抵押貸款購房者成為“負資產者”，苦不堪言。
5.地價、房價不合理地上漲和過高的地價、房價，對當地經濟的發展也不利。一是會降低對外來投資的吸引力，二是會降低本地區產業的市場競爭力，三是會使現有的投資者外遷。
第3題
試題答案：D
知識點：
第一章 房地產市場和投資知識 ☆☆☆☆考點20：彈性數值的類型;
彈性較大的數值說明一個變量對于另一個變量的變化是敏感的，彈性較小的數值說明一個變量對于另一個變量的變化是較不敏感的。
在經濟學里，將彈性數值分為5種類型：
1.彈性數值大于1的情況，稱為富有彈性。
2.彈性數值小于1的情況，稱為缺乏彈性。
3.彈性數值等于1的情況，稱為單一彈性。
4.彈性數值為無窮大的情況，稱為完全彈性。
5.彈性數值等于零的情況，稱為完全無彈性。
需求富有價格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線;需求缺乏價格彈性的需求曲線為一條斜率較大的曲線;需求單一價格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線;需求完全富有價格彈性，價格的任何微小變化都會導致需求量的極大變化，需求曲線是一條與橫軸平等的直線;需求完全無價格彈性，不管價格如何變化，需求量都將保持不變，需求曲線是一條與縱軸平行的直線。
一種房地產需求的價格取決于該種房地產有多少替代品。
供給富有價格彈性的供給曲線與縱軸相交;供給缺乏價格彈性的供給曲線與橫軸相交;供給單一價格彈性的供給曲線與原點相交;供給完全富有價格彈性的價格的任何微小變化都會導致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫軸平等的直線;供給完全無價格彈性的價格的任何變化都不會導致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線是一條與縱軸平等的直線。
就開發周期長短不同的房地產來看，在一定時期內，對于開發周期較短的房地產，開發商可以根據市場價格的變化較及時地調整開發量，供給彈性相應地就比較大;反之，開發周期較長的房地產，供給彈性就相應地比較小。
第4題
試題答案：C
知識點：
第一章 房地產市場和投資知識 ☆☆☆☆考點20：彈性數值的類型;
彈性較大的數值說明一個變量對于另一個變量的變化是敏感的，彈性較小的數值說明一個變量對于另一個變量的變化是較不敏感的。
在經濟學里，將彈性數值分為5種類型：
1.彈性數值大于1的情況，稱為富有彈性。
2.彈性數值小于1的情況，稱為缺乏彈性。
3.彈性數值等于1的情況，稱為單一彈性。
4.彈性數值為無窮大的情況，稱為完全彈性。
5.彈性數值等于零的情況，稱為完全無彈性。
需求富有價格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線;需求缺乏價格彈性的需求曲線為一條斜率較大的曲線;需求單一價格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線;需求完全富有價格彈性，價格的任何微小變化都會導致需求量的極大變化，需求曲線是一條與橫軸平等的直線;需求完全無價格彈性，不管價格如何變化，需求量都將保持不變，需求曲線是一條與縱軸平行的直線。
一種房地產需求的價格取決于該種房地產有多少替代品。
供給富有價格彈性的供給曲線與縱軸相交;供給缺乏價格彈性的供給曲線與橫軸相交;供給單一價格彈性的供給曲線與原點相交;供給完全富有價格彈性的價格的任何微小變化都會導致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫軸平等的直線;供給完全無價格彈性的價格的任何變化都不會導致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線是一條與縱軸平等的直線。
就開發周期長短不同的房地產來看，在一定時期內，對于開發周期較短的房地產，開發商可以根據市場價格的變化較及時地調整開發量，供給彈性相應地就比較大;反之，開發周期較長的房地產，供給彈性就相應地比較小。
第5題
試題答案：B
知識點：
第一章 房地產市場和投資知識 ☆☆考點23：單利;
單利是指每期均按本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產生的利息不計算計息。在單利計息的情況下，每期的利息是個常數。
如果用P表示本金，i表示利率，n表示計息的周期數，I 表示總利息，F 表示計算期末的本利和，則：
I=P×i×n
F=P(1+i×n)
式中 I--利息;
P--本金;
i--利率;
n--計算期;
F--第n期期末的本利和。
第6題
試題答案：A
知識點：
第一章 房地產市場和投資知識 ☆☆☆考點21：資金存在時間價值的原因;
從經濟理論上講，資金存在時間價值的原因主要有下列幾個：
1.通貨膨脹。通貨膨脹會降低未來資金相對于現在資金的購買力，即錢不值錢了。
2.承擔風險。收到資金的不確定性隨著時間的推移而增加，即將來得到的錢不如現在就立即得到錢保險，俗話說“多得不如現得”就是其反映。
3.資金增值。把資金投入到生產或流通領域后，它會隨著時間的推移而產生增值。
4.機會成本。機會成本(其他投資機會的相對吸引力)是指在互斥的選擇中，選擇其中一個而非另一個時所放棄的收益。資金是一種稀缺的資源，根據機會成本的概念，資金被占用后就失去了獲得其他收益的機會。所以，占用資金時要考慮資金獲得其他收益的可能，顯而易見的一種可能是將資金存入銀行獲取利息。
第7題
試題答案：C
知識點：
第一章 房地產市場和投資知識 ☆☆☆☆考點27：名義利率與實際利率的換算;
名義利率與實際利率的關系，可以通過下列公式換算：
i=(1+r/m)m-1
式中 i--實際利率;
r--名義利率;
m--計息m次。
第8題
試題答案：D
知識點：
第一章 房地產市場和投資知識 ☆☆考點33：將來值與等額年金換算;
式中的 稱為“償債基金系數”，通常用(A/F，i，n)來表示。
第9題
試題答案：B
知識點：
第一章 房地產市場和投資知識 ☆☆考點31：將將來值轉換為現值的公式;
上式中的 稱為“一次支付現值系數”，通常用(P/F，i，n)來表示。
第10題
試題答案：D
知識點：
第一章 房地產市場和投資知識 ☆☆考點25：單利與復利的換算(單利與復利的可比性);
在本金相等、計息的周期數相同時，如果利率相同，則通常情況下(計息的周期數大于1)單利計息的利息少，復利計息的利息多;如果要使單利計息與復利計息兩不吃虧，則兩者的利率應有所不同，其中單利的利率應高一些，復利的利率應低一些。假設i1為單利利率，i2為復利利率，并令n期末時單利計息與復利計息的本利和相等，即通過
可以得出單利計息與復利計息兩不吃虧的利率關系如下：
或者
由于通常情況下單利存款(定期)在存款期間不能隨意提取，流動性相對較差，因此，為支付流動性補償，實際上的單利利率還應比上述計算出的單利利率高一些。
弄清了單利與復利的關系后，可知單利與復利并沒有實質上的區別，只是表達方式上的不同而已。利息計算本質上都是復利(否則可在每一計息周期結束時將本利一起取出后再存入)，采取單利方式只是為了實際計算上的方便。
第11題
試題答案：A
知識點：
第一章 房地產市場和投資知識 ☆☆☆☆考點27：名義利率與實際利率的換算;
名義利率與實際利率的關系，可以通過下列公式換算：
i=(1+r/m)m-1
式中 i--實際利率;
r--名義利率;
m--計息m次。
第12題
試題答案：C
知識點：
第二章 房地產價格和估價知識 ☆☆☆考點43：使用價值和交換價值;
“價值”一詞在不同領域有不同的內涵，如有哲學的、美學的，這里所講的價值是經濟學的。在經濟學里，廣義的價值有使用價值和交換價值之分。一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用;交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現為一定數量的貨幣或其他商品。人們在經濟活動中一般簡稱的價值，是指交換價值。
任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒有用的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。所以，沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定就沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產，既有使用價值也有交換價值。
第13題
試題答案：B
知識點：
第二章 房地產價格和估價知識 ☆☆☆考點47：市場調節價、政府指導價和政府定價;
從政府對價格管制或干預的程度來看，價格有市場調節價、政府指導價和政府定價。
市場調節價是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。
政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。
政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。如在城鎮住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價。
第14題
試題答案：D
知識點：
第二章 房地產價格和估價知識 ☆☆考點50：現貨價格和期貨價格;
現貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內(可視為在交易達成的同時)進行商品交割的價格。
期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。
期房價格通常低于現房價格。
期房價格與現房價格之間的關系有：
期房價格=現房價格-預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值-風險補償
上述關系是期房與現房同品質(包括工程質量、功能、戶型、環境和物業管理服務等)下的關系。在現實中常常出現同地段的期房價格比現房價格高的相反現象，這主要是由于兩者的品質不同，現房的戶型差、功能已落后。
第15題
試題答案：D
知識點：
第二章 房地產價格和估價知識 ☆☆☆☆☆考點11：房地產價格的影響因素;
1.自身因素;房地產的自身因素是指那些反映房地產本身的物質實體、權益和區位狀況的因素。房地產自身狀況的好壞，直接關系到其價格的高低。
2.環境因素;影響房地產價格的環境因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素。這方面的因素主要有聲覺環境、大氣環境、水文環境、視覺環境和衛生環境。
3.人口因素;房地產的需求主體是人，人的數量、素質、構成等狀況，對房地產價格有很大影響。
4.經濟因素;影響房地產價格的經濟因素，主要有經濟發展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支及金融狀況，物價(從一段較長時期來看，房地產價格上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。但在房地產價格中，土地價格、建筑物價格和房地價格，或者不同類型的房地產的價格，其變動幅度不是完全同步，甚至不是同方向的。)、建筑人工費，居民收入。
5.社會因素;影響房地產價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安程度、房地產投機(房地產投機對房地產價格的影響可能出現下列3種情況：(1)引起房地產價格上漲;(2)引起房地產價格下跌;(3)起著穩定房地產價格的作用。)和城市化等。
6.行政因素;影響房地產價格的行政因素，是指那些影響房地產價格的制定、政策、法律法規、行政措施等方面的因素，主要有：
(1)房地產制度：對房地產價格的影響最大;
(2)房地產價格政策：抑制房地產價格的措施主要有：①制定最高限價;②政府在房地產價格高漲時拋出一定量的房地產;③征收房地產交易稅或增值稅。
(3)行政隸屬變更
(4)特殊政策
(5)城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃
(6)稅收政策：房地產課稅分為房地產開發環節的、房地產交易環節的、房地產持有環節的。
(7)交通管制
7.心理因素;心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。
影響房地產價格的心理因素主要有下列幾個：(1)購買或出售心態;(2)個人欣賞趣味(偏好);(3)時尚風氣;(4)接近名家住宅心理;(5)講究風水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數字等。
8.國際因素;現代社會，國際交往頻繁，某個國家或地區的政治、經濟、文化等，常常影響其他國家和地區。
第16題
試題答案：D
知識點：
第三章 城市和城市規劃知識 ☆☆☆☆考點2：城市的類型;
根據城市的規模、職能、行政級別、地理位置、地形條件、平面幾何形狀、內部結構等，可將城市劃分為不同的類型：
1.按城市規模分類
城市規模是指城市的大小，包括人口規模和用地規模和經濟規模。通常用人口規模表示城市規模。城市人口不包括遠郊區縣的非農業人口。
