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二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 
(一)估價(jià)方法的選擇 
估價(jià)人員通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查勘，在認(rèn)真分析調(diào)查收集資料的基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，確定采用收益還原法、市場(chǎng)比較法評(píng)估待估宗地地價(jià)。 
(二)估價(jià)過(guò)程 
1．收益還原法 
(l)計(jì)算估價(jià)對(duì)象總樓價(jià): 
計(jì)算公式為: 
P＝a／r×[1－1/(1＋r)n] 
其中:P為總樓價(jià)。 
a為房地年純收益。其參數(shù)是通過(guò)房地的正常租金水平測(cè)得。 
r為綜合還原率。 
n為房地尚可使用年限。 
估價(jià)對(duì)象地上建筑物的耐用年限為60年，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價(jià)為700元/平方米，殘值率為0。 
根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察和對(duì)照 《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，確定本次估價(jià)對(duì)象地上建筑物于估價(jià)期日為基本完好房，成新率為75%。 
(2)確定客觀租金: 
應(yīng)用市場(chǎng)比較法確定客觀租金。 
①選擇可比實(shí)例； 
根據(jù)收集的市場(chǎng)資料迸行篩選，選取以下三個(gè)房地出租實(shí)例，詳見 《房地出租比較實(shí)例基本情況一覽表》。(略) 
②影響租金因素修正 (略)。 
③客觀租金的計(jì)算及確定。 
比準(zhǔn)價(jià)格A=243。60元/平方米 
比準(zhǔn)價(jià)格B=233。40元/平方米 
比準(zhǔn)價(jià)格C=249。09元/平方米 
取比準(zhǔn)價(jià)格A、比準(zhǔn)價(jià)格B、比準(zhǔn)價(jià)格C的算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的客觀租金，即: 
客觀租金＝(243。60+233。40+240。09)÷3＝242。03元/平方米 
(3)計(jì)算房地總收益: 
年總收益＝2914。5O×0。8×242。03＝564317。15元 
(4)計(jì)算年總費(fèi)用 
① 管理 費(fèi): 
根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營(yíng)管理費(fèi)為房屋租金的3%，即： 
房屋出租經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)＝房地年租金×3%＝564317。15×3%＝16929。51元 
②維修費(fèi): 
根據(jù)××市 建設(shè) 和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)為房屋重置價(jià)格的2%，即：房屋出租經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)＝房屋重置價(jià)×2%＝2914。50×700×2%＝40803元 
③ 保險(xiǎn) 費(fèi)： 
根據(jù)調(diào)查，市區(qū)房屋保險(xiǎn)費(fèi)率為房屋現(xiàn)值的2‰，即： 
房屋年保險(xiǎn)費(fèi)＝房屋現(xiàn)值×2‰＝2914．50×700×75％×2‰＝3060元 
④房屋年折舊額： 
房屋年折舊額＝房屋重置價(jià)／耐用年限＝2914．50×700×1／60＝34002．50元 
⑤租金損失： 
根據(jù)調(diào)查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即： 
租金損失＝564317．15÷12÷2＝ 23513．21元 
年總費(fèi)用＝①+②+③+④+⑤＝118308．22元 
(5)房地年純收益： 
房地年純收益＝房地年出租總收益—房地年出租總費(fèi)用 
  　　　　　＝564317．15—118308．22＝ 446008．93元 
(6)確定綜合還原率： 
采用收益排序插入法確定綜合還原率為10％。 
(7)計(jì)算總樓價(jià)： 
P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]＝446008．93／10%×[1－1/(1＋10%)45]＝4398900．39元 
(8)房屋現(xiàn)值 
房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)×成新率＝2914．50×700×75％＝1530112元 
(9)總地價(jià) 
總地價(jià)＝總樓價(jià)—房屋現(xiàn)值＝4398900．39—1530112＝2868788．39元