土地登記代理人叢書土地登記相關法律知識(八)
發布時間：2010-01-14 共6頁
第五節物權的公示
一、物權公示的概念
物權的公示是指物權變動時，須以一定的公示方法來表現其變動，才能發生物權變動的一定法律后果。物權公示方法使物權變動發生法律上的一定效果，即為物權變動的公示力。物權公示方法的作用在于對外表現物權的變動及物權變動后的物權現狀。通過物權公示制度，當事人和第三人可以直接從外部認識物權的現狀，使物權法律關系更為明確。
二、物權公示的方法與物權公示的效力
物權公示的方法，因不動產物權和動產物權的不同而不同。不動產物權以登記和登記的變更作為權利享有和變更的公示方法，動產物權以占有作為權利享有的公示方法，以交付作為權利變更的公示方法。對于具有重要價值的動產，其物權的變動，也須以登記來公示。應注意的是，具有重要價值的動產物權變動的登記，并不是物權變動生效的要件。通過不動產物權和動產物權的不同公示方法，社會公眾可知曉物權的享有和變動情況。
物權公示的效力，是指物權公示所生的法律效果。關于物權公示的效力，有兩種不同的規定。1）以登記或交付的公示方法，作為物權變動的成立或生效要件：不動產物權的變動，如未經登記，動產物權的變動，如未經交付，在當事人之間不發生物權變動的效力，也無對抗第三人的效力。2）以登記或交付的公示方法，作為物權變動的對抗要件；不動產物權的變動，如未經登記，動產物權的變動，如未經交付，在當事人之間仍發生物權變動的效力，而無對抗第三人的效力。可以從我國《民法通則》第72條的規定看出，我國物權公示的方法，以物權變動的成立要件為原則，以物權變動的對抗要件為例外。
三、不動產物權的公示
不動產物權的公示方法是登記。不動產登記，是指將土地及其定著物的所有權和他項權利的取得、喪失和變更，依法定程序記載于登記機關的專門簿冊上。不動產登記的主要功能和作用在于確定權利狀態、管理地籍及作為征收土地稅的依據。
四、我國的不動產物權登記
（一）我國的不動產登記機關
我國《擔保法》第42條規定，“辦理抵押物登記的部門如下：（一）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門；（二）以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門；（三）以林木登記的，為縣級以上林木主管部門；……。”另外，其他一些法律也規定了不動產登記機關。根據我國法律的規定，我國的不動產登記機關有國土管理機關、房產管理機關、礦產管理機關、水行政機關、漁政管理機關和林業管理機關。
（二）我國的不動產登記制度
我國的不動產登記是不動產物權取得、變更和消滅的生效要件。我國己確立了不動產登記發證制度。
《土地管理法》確立了土地登記的基本規范。《城市房地產管理法》第59、60、61條分別規定，“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。”“房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。”“因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的”，應當依照規定辦理過戶登記。《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條也規定，“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。”《土地登記規則》確立了我國關于國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利確立登記的具體規范。
五、動產物權的公示
如前所述，動產物權變動的公示方法是交付。所謂交付，即標的物占有的移轉。一般而言，動產物權變動的公示方法是標的物的現實移轉。由于現代社會交易的頻繁，動產物權的交付還包括簡易交付、占有改定和指示交付。簡易交付，是指受讓人已占有動產時，只要讓與合意成立，便發生效力。占有改定是指讓與動產物權時，如果讓與人繼續占有動產，讓與人和受讓人之間，則要訂立契約，使受讓人取得標的物的間接占有，以代替交付。指示交付，是指讓與動產物權，而其動產由第三人占有時，讓與人將對第三人的返還請求權讓與受讓人以代替交付。
在我國，一般情況下，交付是動產物權公示的方法；同時，登記也是以民用航空器、船舶、機動車輛等為客體的具有重要價值的動產物權的公示方法。例如，《擔保法》第42條規定了上述動產的登記部門。該條規定，“辦理抵押物登記的部門如下：“······（四）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；（五）以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。”《海商法》第9條和第13條分別規定，“船舶所有權的取得、轉讓和消滅，應向船舶登記機關進行登記，未經登記，不得對抗第三人。”“設定船舶抵押權，由抵押權人和抵押人共同向船舶登記機關辦理抵押登記，未經登記的，不得對抗第三人。”
