土地登記代理人叢書土地登記相關法律知識(十)
發布時間：2010-01-14 共6頁
（二）固有土地使用權出讓合同及出讓人和受讓人的權利義務
國有土地使用權出讓合同，是指國有土地使用權出讓方和受讓方就國有土地使用權出讓所達成的協議。《城市房地產管理法》第14條規定，“土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府與土地使用者簽訂。”
根據《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，國有土地使用權人應當在土地使用權出讓合同簽訂后60日內向出讓方支付全部土地使用權出讓金，逾期未全部支付的，出讓方有權解除土地使用權出讓合同，并可請求違約賠償；出讓方應當按照合同規定，在約定的期限內提供出讓的土地使用權，未按合同規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償；土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依法辦理登記手續。
另外，國有土地使用權出讓合同生效后，代表國家出讓土地使用權的土地管理部門應當保證土地使用權人的權利不被第三人剝奪，并保證土地適用于合同所規定的用途；而土地使用權受讓人應按合同規定的條件和城市規劃的要求，開發利用和經營土地，并且依照法律規定的期限使用土地。
二、國有土地使用權轉讓
（一）概念和轉讓條件
根據《城市房地產管理法》第36條和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第19條的規定，所謂國有土地使用權的轉讓，是指國有土地使用權人將通過出讓方式取得的國有土地使用權予以再轉讓的行為。國有土地使用權的轉讓包括出售、交換和贈與。
國有土地使用權的轉讓，屬于平等主體之間的民事法律行為，因而適用民法一般原則和調整方法；國家只對轉讓過程和條件進行監督，同時以稅收手段調節轉讓行為。為保障社會經濟秩序的穩定，國有土地使用權的轉讓還需要具備一些條件，例如，已依照出讓合同的約定支付了全部土地使用權出讓金、并且取得了土地使用權證書等。
國有土地使用權轉讓合同應當是書面的，它屬于要式合同。轉讓人負有向受讓人交付土地使用權的義務，并保證土地使用權完全移轉給受讓人。
（二）國有土地使用權轉讓的效力
根據《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》，國有土地使用權的轉讓，主要產生以下效力：
（1）轉讓人在轉讓土地使用權時，應將原出讓合同規定的權利和義務一并移轉給受讓人，而不能只移轉權利，不移轉義務。
（2）土地使用權轉讓后，受讓人取得的土地使用權的年限是土地使用出讓合同所規定的使用年限減去原土地使用人已使用年限后的剩余年限。
（3）土地使用權轉讓時，地上建筑物、附著物所有權隨之轉讓。
（三）國有土地使用權的轉讓方式
國有土地使用權的轉讓方式有出售、交換和贈與。
1．國有土地使用權的出售國有土地使用權的出售是國有土地使用權轉讓的基本方式。它是指土地使用權人在取得土地使用權后，為獲取價款而將土地使用權再轉讓給他人，受讓人在支付價款后取得土地使用權的法律行為。
國有土地使用權的出售具有以下特點：1）它是一種有償的、要式的法律行為；2）它屬于土地使用權的買賣，而不是土地所有權的移轉；3）土地使用權轉讓價格低于市場價格時，國家有優先購買權。
在國有土地使用權的出售中，出賣人除負有交付土地使用權的義務外，還應當保證買售人所取得的土地使用權不被第三人追索；而買售人除了支付價款和接受土地使用權的交付外，還應支付契稅等必要費用。
2．國有土地使用權的交換國有土地使用權的交換，是指兩個土地使用權人經合意后，將各自的土地使用權進行交換的法律行為。它具有以下特點：1）它是有償的、要式的法律行為：2）它屬于一種權利交易，各土地使用權人的權利義務對等。在土地使用權的交換中，各土地使用權人交付各自的土地使用權，并保證土地開發程度符合法律規定或合同約定；如果土地使用權的交換是不等值交換，多得利益的一方應補給對方合理的差價。
3．國有土地使用權的贈與 國有土地使用權的贈與，是指國有土地使用權人將其土地權利無償轉移給他人的法律行為。國有土地使用權的贈與可以附條件；受贈人不依約定行使土地使用權時，贈與人可撤銷贈與合同。在國有土地使用權的贈與中，贈與人承擔交付土地使用權的義務，如因故意不告訴土地缺陷而給受贈人造成損失的則要賠償損失。
三、國有土地使用權的劃撥
（一）概念和特征
根據《城市房地產管理法》第22條的規定，國有土地使用權劃撥，是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用人繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
國有土地使用權劃撥具有以下特征：
（1）國有土地使用權劃撥是國家的一種行政行為國有土地使用權的劃撥要經過縣級以上人民政府的批準，由同級土地管理部門負責實施。
（2）因劃撥而取得的國有土地使用權一般無期限上的限制《城市房地產管理法》第22條第2款規定，“依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。”
