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8月26日，合生創(chuàng)展集團有限公司（合生創(chuàng)展，0754.HK）公布2011年半年度經(jīng)營業(yè)績，集團期內(nèi)營業(yè)額達48.33億港元，上升4%，其中92%來自于物業(yè)銷售收入。上半年凈利潤10.2億港元，同比下降33%，而如果剔除去年中期出售超洋的9.77億港元收益，則今年上半年核心利潤同比大漲81%。

在上半年主要城市的限購調(diào)控影響下，上半年合生創(chuàng)展完成合約銷售額63.3億港元，僅比去年同期微降8%，集團預(yù)計在下半年的推盤高峰下銷售業(yè)績會有顯著提升。

正是在新政頻出、空前嚴厲的調(diào)控形勢下，合生創(chuàng)展這樣穩(wěn)健的業(yè)績愈發(fā)顯得難能可貴。過去10多年來，房地產(chǎn)行業(yè)走過了高增長與強調(diào)控相伴的一輪周期，如今，轉(zhuǎn)型以面對未來成為所有房企的共同迫切話題。相比于一些在政策與市場變化下業(yè)績頻繁波動的高增長模式，合生創(chuàng)展率先主動轉(zhuǎn)型，獨特而鮮明地倡導(dǎo)了適度規(guī)模、穩(wěn)健增長的價值投資模式，從而贏得了新一輪發(fā)展的先機。

“在這種模式的基礎(chǔ)上，集團以廣泛合理的區(qū)域布局、多樣化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、審慎的土地儲備策略以及嚴謹?shù)墓芸啬Ｊ剑瑥亩谛抡粩喑雠_的宏觀政策背景下，有效提升抵御政策和市場風(fēng)險的能力，并奠定了集團長遠發(fā)展的堅實根據(jù)。”合生創(chuàng)展行政總裁薛虎表示。

主動轉(zhuǎn)型 占領(lǐng)價值管理高地

巴菲特說，當(dāng)海水退去了，才知道誰在裸泳。在經(jīng)歷過爆發(fā)性的增長時期以及起伏的行業(yè)周期后，合生創(chuàng)展正在以穩(wěn)健的增長、理性的擴張、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和卓越的服務(wù)贏得市場的肯定和認同，并奠定自身的行業(yè)地位。

合生創(chuàng)展在經(jīng)歷過多個金融危機后，深受香港發(fā)展模式影響，更傾向于兼為重視資產(chǎn)和現(xiàn)金狀況，在擁有大量優(yōu)質(zhì)稀缺資源和穩(wěn)健財務(wù)狀況的同時，注重精耕細作，謀求單位產(chǎn)出的最大化，深入發(fā)掘土地價值，從而保證了業(yè)績的穩(wěn)定適度增長和品牌美譽度的提升。

“以往那種粗放式的大規(guī)模開發(fā)注定不能持續(xù)，因為優(yōu)質(zhì)的土地資源越來越稀缺，在對行業(yè)和自身進行了深刻的觀察反思后，合生做出了精耕細作、提供更多附加值的高品質(zhì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。”薛虎表示。

在薛虎看來，合生創(chuàng)展的商業(yè)模式是在認真學(xué)習(xí)香港模式基礎(chǔ)上結(jié)合中國高速增長的城市化需求而創(chuàng)立的。由于土地資源的稀缺以及本地購買力的結(jié)構(gòu)，香港如新鴻基地產(chǎn)、長實和黃等很多優(yōu)秀的地產(chǎn)商并不單純追求規(guī)模或現(xiàn)金，而是更注重物業(yè)資產(chǎn)的質(zhì)量。

“歐美和香港的很多案例表明，在抵御通貨膨脹時期以及從更長遠的視野來看，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)價值的管理與提升遠比規(guī)模擴張和現(xiàn)金累積更關(guān)鍵。”一位業(yè)內(nèi)專家告訴記者。

這種資產(chǎn)價值管理型的地產(chǎn)商業(yè)模式，對于具有歷史厚度和長期積累、并能夠科學(xué)調(diào)配資源的開發(fā)商而言可謂量身定做。作為粵派地產(chǎn)的代表，一直以精品立足的合生創(chuàng)展在多年的發(fā)展和錘煉中，從自身的歷史和特點出發(fā)，逐漸吸納了這種香港模式的精髓，由早期的“點金手”轉(zhuǎn)為如今的“煉金手”。

因此，盡管擁有規(guī)模龐大的土地儲備，合生創(chuàng)展并不片面以高周轉(zhuǎn)率來予以迅速去化，以謀求規(guī)模和業(yè)績的爆發(fā)，而是以精細化的操作去給這些土地資源以更多的附加值，以更集約高效的形式創(chuàng)造新價值。從政策層面來看，這種土地操作模式顯然也是符合節(jié)約土地以及集約精細化企業(yè)發(fā)展的要求的。

這也能夠解釋，為什么合生創(chuàng)展在2004年成為行業(yè)首家銷售突破百億的企業(yè)后，多年來卻并未有快速的跳躍式膨脹，卻一直保持適度的銷售增長。這種不激進的理性增長態(tài)勢，顯然與公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和商業(yè)理念有著更為貼切的吻合度，同時，也贏得了成熟穩(wěn)健的香港投資者的青睞。

業(yè)內(nèi)人士評價，合生創(chuàng)展這種以高品質(zhì)的項目和高水準(zhǔn)的服務(wù)，給土地和建筑帶來最高的附加值，并輔以適度的規(guī)模增長、穩(wěn)健的財務(wù)把控以及理性的土地儲備，是一種較有遠見的發(fā)展謀略。

“中國房地產(chǎn)經(jīng)營模式已經(jīng)基本完成由‘包工頭’模式向‘開發(fā)商’模式的轉(zhuǎn)換，而未來最高端的‘資產(chǎn)價值管理’模式則是房地產(chǎn)發(fā)展模式的高端。”湘財證券地產(chǎn)分析師楊森表示。

核心城市為主 輻射周邊二三線

中報顯示，合生創(chuàng)展依然秉持審慎的策略，理性控制經(jīng)營風(fēng)險，適時把握合適的土地儲備獲取時機。截至上半年，集團土地儲備總量達3050萬平方米。

一直以來，二三線城市受調(diào)控政策影響較小是眾多房企趨之若鶩的重要因素之一，然而這一趨勢很可能發(fā)生變化。根據(jù)國家統(tǒng)計局7月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北上廣深四個一線城市房價已經(jīng)出現(xiàn)滯漲，而二三線城市在經(jīng)歷了前期的飆漲之后，增長空間已經(jīng)收窄，同時也將面臨更嚴厲的政策壓制。

“二三線城市將是下一輪調(diào)控政策的重點。”華鑫證券地產(chǎn)分析師徐呈健說。

專家認為，從某種程度上，在所有重點城市都受到宏觀調(diào)控壓制的情況下，市場反而會出現(xiàn)一種新的平衡。在這種新平衡下，具有經(jīng)濟發(fā)達程度、位置、資源和配套等優(yōu)勢的一線城市顯然更具價值優(yōu)勢。

近一段時間來，合生創(chuàng)展的拿地策略與萬科、恒大以及保利等有著顯著的區(qū)別。在這些高周轉(zhuǎn)企業(yè)大肆在二三線甚至四線城市攻城略地的時候，合生創(chuàng)展則在上海、北京等城市具有巨大價值潛力的區(qū)域、以及受到這些一線核心城市輻射的二線城市慎重地選擇土地儲備。

對于高周轉(zhuǎn)模式的企業(yè)而言，二三線乃至四線城市乃是寸土必爭；但合生創(chuàng)展堅持認為，一線核心城市以及周邊受輻射城市才是真正值得挖掘的價值寶庫所在，這是“優(yōu)質(zhì)生活運營商”這一目標(biāo)所必然帶來的價值衡量尺度。

在這些核心或亞核心區(qū)域內(nèi)，土地的稀缺性不言而喻，而高端需求也更加成熟和迫切。合生創(chuàng)展在這些項目的打造上，不僅在產(chǎn)品品質(zhì)和配套設(shè)施上精益求精，更重要的是整合了社區(qū)活動、文化產(chǎn)品、酒店服務(wù)等頂尖服務(wù)資源，以生活模式的提供者、引領(lǐng)者和運營者自居，這就突破了房企傳統(tǒng)而簡單的“圈地建設(shè)賣房”模式，成為一種宋延慶所謂的“人本、軟性和永續(xù)”的核心競爭能力。

創(chuàng)造附加價值 樹立核心競爭力

“未來有持久競爭優(yōu)勢的房地產(chǎn)商業(yè)模式必定是軟性的、人本的、永續(xù)的，絕不是物質(zhì)的、短期的。誰能發(fā)掘出這種模式，誰就將獲得核心競爭力。”蘭德咨詢總裁宋延慶表示。