2012年房地產估價案例分析試題及答案
發布時間：2012-07-25 共3頁
三、閱讀理解
1.2006年4月，某開發商在從事一房地產開發項目的前期拆遷工作中，要拆除某產權人的一套建筑面積160㎡的磚混住宅房屋，雙方協議以產權調換方式予以補償，經評估確認補償單價為3200元/㎡;2006年8月開發商以附近小區一套156㎡建筑面積的鋼混住宅現房與之調換補償，該房屋2006年8月市價為3600元/㎡，當時雙方辦理了房屋產權調換手續。
(1)假設2006年4月到8月房地產價格每個月的上漲率是1%，則要拆除房屋產權人房屋的獲得補償價格應當是（ ）。
A.512000元
B.532789元
C.561600元
D.584403元
(2)進行產權調換房屋差價結算時，被拆遷人應補交的房屋差價款為（ ）。
A.27811元
B.28811元
C.72403元
D.49600元
(3)開發商因工作需要欲繼續使用上述156㎡房屋，遂與被拆遷人商議，被拆遷人同意將該產權調換的房屋租用給開發商使用，并以房租沖抵應補交的產權調換房屋差價款，雙方議定房租為2500元／月，租賃期間使用該房屋的其他相關費用均由使用人負擔，若雙方議定的收益率為6%，問租用（ ）月后被拆遷入應補交的差價款可以全部沖抵。
A.12個月
B.18個月
C.22個月
D.24個月
(4)該調換的舊有房地產估價中確定建筑物經濟壽命與折舊，遇到以下情況：建筑物出現補辦土地使用權出讓手續之前，其經濟壽命早于土地使用權年限而結束時，應按（ ）計算折舊。
A.土地使用權年限
B.建筑物經濟壽命
C.建筑物尚可使用年限
D.建筑物已使用年限加上土地使用權剩余年限
(5)甲開發商開發建設一住宅小區，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。
(1)甲開發商擬以該在建工程抵押，申請貸款。下列表述中正確的是（ ）。
A.甲開發商可以向銀行申請企業流動資金貸款
B.甲開發商不能以該在建工程為其他企業向銀行申請貸款提供抵押物擔保
C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款
D.該在建工程只有取得預售許可證后方可用于抵押貸款
(6)下列關于辦理房地產抵押登記的表述中，正確的是（ ）
A.該宗地為出讓土地使用權，可以單獨辦理抵押登記
B.該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權，因已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，即可單獨辦理抵押登記
C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權證后才能辦理抵押登記手續
D.該在建工程已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續
(7)若該在建工程已整體抵押，在無法確定優先償款的情況下，欲估算抵押物的變現價值，測算結果應為（ ）。
A.抵押價值
B.處分抵押物時的市場價值
C.抵押價值－處分抵押物的費用及稅費
D.處分抵押物時的市場價值－處分抵押物的費用及稅費
(8)若該項目目前已全部取得預售許可證，且部分售出，甲開發商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應該是（ ）
A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
B.建設工程規劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
D.商品房預售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
(9)去年，甲公司以每平方米建筑面積10000元的價格從乙公司購得一棟建筑面積為4000㎡的寫字樓，隨之辦妥了權屬轉讓手續，又花費100萬元在該寫字樓墻涂飾了本公司的標志。現在，該公司為取得該項房地產的所有支出是（ ）。
A.小于4000萬元
B.等于4000萬元
C.等于4100萬元
D.大于4100萬元
(10)2年之后，上級令甲公司出售寫字樓，這期間寫字樓市場價格在取得價格上漲10%，不考慮銷售稅費，設此時該寫字樓的售價為P，在正常的市場條件下，P最可能的取值為（ ）。
A.P小于4100萬元
B.P等于4100萬元
C.P大于4100萬元
D.無法確定
1.2006年4月，某開發商在從事一房地產開發項目的前期拆遷工作中，要拆除某產權人的一套建筑面積160㎡的磚混住宅房屋，雙方協議以產權調換方式予以補償，經評估確認補償單價為3200元/㎡;2006年8月開發商以附近小區一套156㎡建筑面積的鋼混住宅現房與之調換補償，該房屋2006年8月市價為3600元/㎡，當時雙方辦理了房屋產權調換手續。
(1)假設2006年4月到8月房地產價格每個月的上漲率是1%，則要拆除房屋產權人房屋的獲得補償價格應當是（ ）。
A.512000元
B.532789元
C.561600元
D.584403元
(2)進行產權調換房屋差價結算時，被拆遷人應補交的房屋差價款為（ ）。
A.27811元
B.28811元
C.72403元
D.49600元
(3)開發商因工作需要欲繼續使用上述156㎡房屋，遂與被拆遷人商議，被拆遷人同意將該產權調換的房屋租用給開發商使用，并以房租沖抵應補交的產權調換房屋差價款，雙方議定房租為2500元／月，租賃期間使用該房屋的其他相關費用均由使用人負擔，若雙方議定的收益率為6%，問租用（ ）月后被拆遷入應補交的差價款可以全部沖抵。
A.12個月
B.18個月
C.22個月
D.24個月
(4)該調換的舊有房地產估價中確定建筑物經濟壽命與折舊，遇到以下情況：建筑物出現補辦土地使用權出讓手續之前，其經濟壽命早于土地使用權年限而結束時，應按（ ）計算折舊。
A.土地使用權年限
B.建筑物經濟壽命
C.建筑物尚可使用年限
D.建筑物已使用年限加上土地使用權剩余年限
(5)甲開發商開發建設一住宅小區，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。
(1)甲開發商擬以該在建工程抵押，申請貸款。下列表述中正確的是（ ）。
A.甲開發商可以向銀行申請企業流動資金貸款
B.甲開發商不能以該在建工程為其他企業向銀行申請貸款提供抵押物擔保
C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款
D.該在建工程只有取得預售許可證后方可用于抵押貸款
(6)下列關于辦理房地產抵押登記的表述中，正確的是（ ）
A.該宗地為出讓土地使用權，可以單獨辦理抵押登記
B.該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權，因已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，即可單獨辦理抵押登記
C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權證后才能辦理抵押登記手續
D.該在建工程已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續
(7)若該在建工程已整體抵押，在無法確定優先償款的情況下，欲估算抵押物的變現價值，測算結果應為（ ）。
A.抵押價值
B.處分抵押物時的市場價值
C.抵押價值－處分抵押物的費用及稅費
D.處分抵押物時的市場價值－處分抵押物的費用及稅費
(8)若該項目目前已全部取得預售許可證，且部分售出，甲開發商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應該是（ ）
A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
B.建設工程規劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
D.商品房預售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
(9)去年，甲公司以每平方米建筑面積10000元的價格從乙公司購得一棟建筑面積為4000㎡的寫字樓，隨之辦妥了權屬轉讓手續，又花費100萬元在該寫字樓墻涂飾了本公司的標志。現在，該公司為取得該項房地產的所有支出是（ ）。
A.小于4000萬元
B.等于4000萬元
C.等于4100萬元
D.大于4100萬元
(10)2年之后，上級令甲公司出售寫字樓，這期間寫字樓市場價格在取得價格上漲10%，不考慮銷售稅費，設此時該寫字樓的售價為P，在正常的市場條件下，P最可能的取值為（ ）。
A.P小于4100萬元
B.P等于4100萬元
C.P大于4100萬元
D.無法確定
