2012年房地產估價案例分析試題及答案
發布時間：2012-07-25 共3頁
一、簡答題
1. ①投資人的報價實質上是投資價值，是指特定的投資者根據其自身的情況和意愿，對投資項目所評估出的價值。因此對于同一投資項目，不同的投資人因自身情況（如開發建設成本、經營費用、納稅狀況、對未來的信心等）和意愿（如獲利高低的認可程度等）不同，其投資價值（報價）是存在差異的。
②房地產估價師估值實質上是市場價值，是指該投資項目對于一個典型投資者的價值。
③市場價值于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值；投資價值是對特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值。一般來說，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。
④可見，投資行為能夠實現的基本條件是：投資價值是否大于或等于市場價值。即當投資價值大于或等于投資項目的市場價值時，說明值得投資；否則，就說明不值得投資。
2. （1）錯誤有：①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息。③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
（2）還應將重置價格減去折舊：①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。②可能存在的爛尾樓設計過時（落后）等各種原因產生的功能折舊。③可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。
3. 1．從最高最佳使用原則考慮，買主的出價偏低。
2．按最高最佳使用原則評價，評估對象現狀不是最高最佳使用現狀，因為評估對象裝修改造后價格可達到4000元/㎡，扣除裝修改造費用及相關手續費用后還高于3000元/㎡的水平。
3．正常合理的成交價格水平應為：
4000-(500+2220/148)=3485(元/㎡)
買方實際支付價格=3485元/㎡+應由買方交納稅費，只要買方付出價格在(3485元/㎡+應由買方交納稅費)以下就行。
二、綜合題
1. 1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應為:
土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=170×93.88=15959.6（元）；
2.建筑物重置總價計算錯誤，應使用08年公布的重置單價，估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3000×93.88=281640（元）；
3.判定建筑物成新時，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應將完好房改為基本完好房。
2. 1.“估價方”中缺少資質等級；
2.結果報告中估價對象的概況內容不全（缺少區位狀況的描述）；
3.估價目的的表述不符合《城市房地產抵押估價指導意見》的要求；
4.價值定義的表述不符合《城市房地產抵押估價指導意見》的要求；
5.“估價原則”缺少謹慎原則；
6.假設開發法的定義中 “實際支出”說法錯誤，應為“必要支出”；
7.結果報告中估價結果缺少單價
8.缺少市場背景分析；
9.假設開發法的計算公式缺少銷售稅費扣除項；
10.收益法測算建成后房地產價值時缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；
11.收益法測算建成后房地產價值時計算凈收益時不應該計算年折舊費用（參見《理論》教材P234）
12.假設開發法中確定續建完成后的房地產價值的年保險費計算基數錯誤，應為房屋現時價值的2‰；
13.假設開發法中確定續建完成后的房地產價值的年房產稅計算錯誤；
14.假設開發法中確定續建完成后的房地產價值的年總支出中未計算營業稅及附加；
15.收益法測算建成后房地產價值時收益年限的確定錯誤
16.運用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計算結果有誤；
17.成本法估價的計算公式中缺少投資利息；
18.運用加權平均法求取估價對象的價格時，缺少確定權數的理由；
19.缺少附件
三、閱讀理解
1. (1). B (2). B (3). A (4). B (5). B (6). A (7). D (8). D (9). D 【解析】：甲公司的實際花費除了要考慮轉讓價格10000×4000=4000萬元、涂飾標志花費100萬元，還應該有轉讓過程中的稅費，比如契稅、辦證費；也要考慮到不同時點的資金的時間價值。 (10). A 【解析】：在之前的售價的基礎上考慮折舊的原因。
