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估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個(gè)別因素分析（略）
　　二、區(qū)域因素分析（略）
　　三、市場(chǎng)背景分析（略）
　　四、最高最佳使用分析（略）
　　五、估價(jià)方法選用（略）
　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
　　（一）收益法估價(jià)測(cè)算過(guò)程
　　1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象總建筑面積6611m²，其中：1～6層建筑面積各1000m²，7層建筑面積410m²。8層建筑面積201m²。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是：1：0.80、1：0.75：1：0.70。估價(jià)人員通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10％，4～6層15％，7～8層20％。
　　根據(jù)上述資料，估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的計(jì)算如下：
　　（1）1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬(wàn)元
　　（2）2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90％=69.12萬(wàn)元
　　（3）3層年有效毛收入：C=1000×70X0.75×12=63.00萬(wàn)元
　　（4）4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85％=45.90萬(wàn)元
　　（5）5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85％=30.60萬(wàn)元
　　（6）6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85％=30.60萬(wàn)元
　　（7）7、8層年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×80％=8.21萬(wàn)元；
　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
　　　　　　　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
　　　　　　　　=343.43萬(wàn)元
　　2.估算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。
　　（1）年土地使用費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)按每年293元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。則：
　　年土地使用費(fèi)=293×2560=75.01萬(wàn)元
　　（2）年管理費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)接年租金的5％計(jì)支管理費(fèi)。則：
　　年管理費(fèi)=343.43×5％=17.17萬(wàn)元
　　（3）年維修費(fèi)：按年租金收入的8％計(jì)支維修費(fèi)。則：
　　年維修費(fèi)=343.43×8％=27.47元
　　（4）年保險(xiǎn)費(fèi)：按年租金收入的2‰計(jì)算。則：
　　年保險(xiǎn)費(fèi)=343.43×2‰=0.69萬(wàn)元
　　（5）年稅費(fèi)：根據(jù)XX市規(guī)定，出租經(jīng)營(yíng)物些要繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12％，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為年租金收入的5.5％。則：年稅費(fèi)=343.43×（12％+5.5％）=60.10萬(wàn)元
　　年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅費(fèi)
　　　　　　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
　　　　　　　=18044萬(wàn)元
　　3.估算年凈收入：
　　年凈收入a=年有效毛收入一年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
　　　　　　=343.43-180.44
　　　　　　=162.99元
　　4.確定資本化率 資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8％。
　　5.選用計(jì)算公式求出收益價(jià)格由于估價(jià)對(duì)象的收益年限為有限年。即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計(jì)算收益價(jià)格：
　　P= a[（1+r）n-1]/r（1+r）n
　　將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=8％，n=35代入上述公式，即：
　　P= 162.99×[（1+8）35-1]/8%×（1+8%）35=1899.58萬(wàn)元
　　（二）成本法估價(jià)測(cè)算過(guò)程
　　1.估算土地價(jià)格根據(jù)××市基準(zhǔn)地價(jià)表及基準(zhǔn)地價(jià)修正法，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)出讓期40年的基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米土地面積2860元，由于估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)過(guò)5年，其減價(jià)率為5/40=12.5％，則估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格為：
　　土地價(jià)格=2860×（1-12.5％）×2560
　　　　　　=640.64萬(wàn)元
　　2.估算建筑物現(xiàn)值：
　　建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊
　　（1）建筑物重置價(jià)格。根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價(jià)對(duì)象建筑物的重置單價(jià)（含紅線內(nèi)市政配套費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)）為1290元/m²。則建筑物重置總價(jià)為：
　　建筑物重置總價(jià)=1290×6611=852.82萬(wàn)元。
　　（2）建筑物折舊。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的使用年限為60年，殘值率為0。而估價(jià)對(duì)象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計(jì)算的折舊費(fèi)總額為：
　　建筑物折舊費(fèi)總額=建筑物重置總價(jià)×（1-殘值率）×已使用年/使用年限
　　　　　　　　　　=852.82×（1-0.5）×2/60
　　　　　　　　　　=28.43萬(wàn)元
　　（3）建筑物現(xiàn)值：
　　建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43
　　　　　　　=824.39萬(wàn)元
　　3.估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格：
　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物現(xiàn)值
　　　　　　　　　　=640.64+824.39
　　　　　　　　　　=1465.03萬(wàn)元
　　（三）估價(jià)結(jié)果的確定
　　以收益法的估價(jià)結(jié)果和成本法的估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)結(jié)果。即：
　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=（1899.58+1465.03）/2
　　　　　　　　　　　=1682萬(wàn)元（取整數(shù)）
　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)建筑面積單價(jià)=1682/0.6611
　　　　　　　　　　　　　　　=2544元/m²（取整數(shù)）
　　七、估價(jià)結(jié)果
　　經(jīng)過(guò)評(píng)估，××商務(wù)樓在2003年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬(wàn)元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬(wàn)元整）。

附件（略）