實際估價中，對建筑物折舊的考慮
發布時間：2012-07-25 共2頁
實際估價中，對建筑物折舊的考慮
實際估價中，應如何考慮好并計算建筑物的折舊，估價理論中，介紹建筑物的有形損耗引起的物質折舊的求取方法較多，而對建筑物的無形損耗引起功能折舊、經濟折舊如何考慮，很少提到。本文旨在通過對建筑物的功能實際估價中對建筑物折舊的計算是根據成本法的計算方法，主要用于評估舊有建筑物的現值，舊有建筑物的現值等于建筑物的重置成本減去建筑物折舊。建筑物的折舊是指建筑物隨著時間的推移引起了建筑物原有價值上的損耗，因而其實質是對舊有建筑物的減價修正。
建筑物的損耗，根據隨著時間的推移所引起的不同原因，可以分為有形損耗和無形損耗兩類。
建筑物的有形損耗也稱物質磨損，一方面是由于人工使用而引起的。
另一方面是由于自然力的作用，再一個方面是由于建筑物周圍環境的人為力量作用。人工使用和自然作用引起的建筑損耗與該建筑的經過年數（或稱已使用年數）成正相關。
建筑物的無形損耗，也稱精神磨損，是指由技術進步，消費觀念變更等原因而引起建筑物價值上的無形損失。建筑物的過時式樣、過時設計、過時結構和內部設備落后而造成的建筑物無形的損耗，在評估該建筑物的現值時就需根據不同情形減價修正。
實際估價時，如何根據建筑物的有形損耗和無形損耗來求取建筑的折舊呢？估價理論中，介紹建筑物的有形損耗引起折舊的求取方法較多，一般可分為四種：一種耐用年限法，二是實際觀察法，三是成新折扣法、四是混合法。
耐用年限法又可分為直線折舊法、余額遞減折舊法、年數合計折舊法、償債基金折舊法四種。直線折舊法是迄今應用得較普遍的一種折舊方法，此方法假設在建筑物的耐用年限期間每年的折舊額相等。例如：根據房改政策，公有住房的出售，建筑物的折舊就是采用耐用年限法中直線折舊法。
一般地，在房地產估價中，運用耐用年限法中的直線折舊法較多。而會計成本上的折舊常運用耐用年限法中的余額遞減折舊法，年數合計折舊法和化學元素債基金折舊法。因為以上三種折舊方法注重的是建筑物原始取得價值的攤銷與收回。由于直線折舊法的假設前提是每年的折舊額均相同，但這種假設往往不太符合實際，所以實際估價中，還應注意同其他折舊方法的結合運用。另一個需注意的是耐用年限的確定，耐用年限應等同于建筑物的經濟壽命，而不是自然壽命，即建筑物自建造完成之日起預期產生的收益大于運營費用的持續期。
實際觀察法是不將建筑物估價的基礎直接置于經過年數，而是注重建筑物的實際損耗程序，因為早建的建筑物未必損壞嚴重，而新近建筑的建筑物未必給維護良好。這種方法是由估價人員親臨現場，直接觀察、估算估價對象建筑物在物質方面的減價因素所造成的減價額，或判定其成新率。這種方法特別適用于周圍環境的人為量的作用而造成建筑物的非同一般損耗。例如高層建筑物的施工引起臨時建筑物基礎沉降、樓地面、墻體開裂；飛機場、高速公路、鐵路干線附近建筑物的損耗。這需要估價人員要有充分的建筑物的鑒定技術與實務經驗。在沒有明確的計算公式下把握建筑物的個別狀況。這種方法也克服了耐用年限法不考慮建筑物使用者的使用，維護狀況如何，只要重新建造成本、耐用年限和經過年數相同，所求得的折舊額必相等的機械化套用計算公式的盲日性。所以實際觀察法比較有針對性更附合實際。
成新折舊法是根據建筑物的建成年代，新舊程序和維護狀況來確定建筑物的成新折扣程序，直接求取建筑物在估價時點的價值。其計算公式為：建筑物估價時點價值-建筑物的重新建造成本*建筑物的成新率。成新折扣法適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是進行建筑物現值調查。例如，成批房屋拆遷時，需對被拆的房屋進行折價補償，運用的就是成新折扣法。
混合法是指估價人員同時采用上述幾種折舊方法求取建筑物的折舊，但不同的折舊方法求得的結果不盡相同，為此可以采用簡單算術平均法或加權算術平均法等方法將算得的結果綜合出來，得出一個統籌兼顧的結果。如估價實務中，先以耐用年限法為基礎計算折舊，然后再依實際觀察法進行修正的方法運用得較多。
以上是建筑物有形損耗所帶來的物質折舊的幾種求取方法，現在來看一下建筑物無形損耗所帶來的功能折舊和經濟折舊的求取方法。 房地產估價師
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