實際估價中，對建筑物折舊的考慮
發布時間：2012-07-25 共2頁
建筑物的無形損耗引起的折舊有功能折舊和經濟折舊。功能折舊建筑物在功能方面的陳舊，過時帶來的減價。拿住宅來說，現在時興"三大，一小，一多"式住宅，即客廳、廚房、衛生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過去興建的臥室大、客廳小的住宅，相對而言就過時了。對工業廠房來說，現在對環境保護比較重視，所以對排污和污染治理的要求較高，如果過去建造的廠房沒有或很少考慮到這方面的設計，就會影響整個廠房的價值。
建筑物在功能方面的陳舊和過時又可以分為兩種。一種是能通過改裝或其他方法改變的。如沒有治污設施或很少進行污染治理的廠房。可以通過治污設施的安裝來改善和克服原設計時的不足。從而改變了該廠房在此方面的功能缺陷。又如多層住宅中電力供應、八十年代及九十年代初所建的多層住宅都是一表多戶，五、六戶住戶合用一個電表。現在，隨著家用電器的升級換代。空調、冰箱、微波爐的普及，電力供應跟不上，電表容量要擴大，就需要一表一戶。所以現在所建的新住宅樓，都為一表一戶。而一表多戶能通過申請安裝，擴大電表容量，交納費用，電力公司能把其改為一表一戶，從而改變電表容量不夠的過時、陳舊的功能。建筑物的式樣過時，大多也能通過建筑室外設計師的巧妙設計，裝飾，形成新的建筑風格，從而給人耳目一新的感覺。所以大多數建筑物的功能折舊是能夠通過努力改變的。以上這種情況的功能折舊，其折舊額應等于設備、設施、裝飾更新所要化費的費用。
另一種情況是不能改變或很難改變陳舊、過時的功能的。如住宅房屋內部結構不合理，廳太小、衛生間太小。改變它就會場扣壞建筑的結構，影響其使用安全。又如住宅房屋的配套設施車房。較早建成住宅和車房大多共用車棚或拼用車房，現在或近期建成的住宅樓一般都有是一戶一個獨用車房，甚至還有配套的車庫。車房配套功能的落后因局限于場地的限制，很難改變。再如多層住宅的底層和頂層都用來做車房、車庫或商業用房，很少再用作住宅的，因為底層住宅私密性差，且易受潮，光線又不好，早期建成的住宅樓的底層房屋難免受到私密性差這個現代人比較看重的功能性缺陷的影響。多層住宅頂層房屋，過去都有為平層面，夏天受太陽暴曬，雨天又要滲漏。而近來建成的多層住宅，頂層都有閣樓，且為坡屋面，既解決了滲漏和奇熱的弊病，又形成了樓中樓功能，增大了使用面積和生活情趣，所以比較受到青年人的青睞。這樣，平屋面的頂層住宅房就顯得功能陳舊且呆板了。上述多層住宅的底層用途設計和頂層結構設計上的功能落后和陳舊在實際中也很難改變。再如廠房的柱距太近，影響使用功能，因為柱子承重，又很難改變，除非拆除重建。這些功能折舊的計算比較抽象，很難具體套用公式計算，其修正值需估價人員在實際工作中不斷摸索，分析比較，積累經驗。
再來看一下建筑物經濟折舊，它是建筑物本身以外的各種不利因素帶來的減價，與建筑物本身無關，如：住宅小區的環境，物業管理。其實質是環境對建筑物價值的影響。如一個高級住宅附近建設了一個工廠，該住宅的價值會降低，相反，如果附近建設了一個大型的花園，則該住宅的價值就會上升。由此可見，經濟折舊其實是房地產的不可移動性和其周圍環境變化造成的結果。其下降和上升的實質是地價的變動，而不是建筑物價值的變動。在建筑物旁建造一個有污染的工廠，不論多么漂亮、時興的建筑物，其房地產價值都要下降，下降的是房地產價值中的地價，而不是建筑物價值。所以建筑物的經濟折舊直接的影響對象是建筑物所在土地的價值，不是建筑物的價值。土地的價值高低取決于該幅土地的面積大小、形狀、特征、地理位置、地質土壤、地勢氣候等條件，更取決于該塊土地所在位置的商業繁華程度、交通條件、臨街狀況、公用配套服務設施、環境質量 條件、人口密度等因素。土地價值也會隨社會經濟環境、土地制度、城市規劃的變化而增減。建筑物周圍環境的變化直接作用對象是建筑物所在土地的地價的變動。所以我們認為建筑物的無形磨損所帶的折舊，只需考慮建筑物的功能折舊，不必再考慮建筑物的經濟折舊。
最后需要強調說明兩點：
一、不管用何種方法對建筑進行物質折舊、功能折舊，應注意把建筑物的主體折舊、附屬設備折舊和建筑物的裝飾折舊分開來計算。因為它們的耐用年限不同，折舊率也不同。建筑物的附屬的附屬設備包括與建筑不可分割的各種水、電、衛生設施、電梯、通風等設備。附屬設備和裝飾的耐用年限比建筑主體耐用年限短得多，所以要分別來求取建筑物、附屬設備和裝飾的折舊，決不能把它們混為一談。
這里特別要提到的是建筑物的裝飾折舊，建筑物裝飾的經濟壽命現一般為5-7年，即再好的裝飾過了8年也將被淘汰，因為裝飾材料和設計風格日新月異，所以裝飾方面的折舊折扣率非常大，特別是功能性折舊。許多房主因適應不了大折扣的功能性折舊，而對自已的裝飾現值大跌眼鏡。如一套成套住宅房，原房主花了近3.5萬元用于裝飾，使用了二年以后，準備在三級市場上出售，估價時考慮到其物質折和功能折舊，減價修正后裝飾一般只值1.5萬元左右。
二、以上的各項折舊都是針對建筑物的而不是房地產。建筑物的重置成本再減去建筑的折舊來得出建筑物的價格。房地產中的土地沒有折舊，因為土地不是勞動產品，其價值只會因時間的推移和其特有的稀缺性和有用性導致需求的增加，從而其價值也不斷上升。而建筑物有使用壽命，隨著時間的推移，折舊的不斷增加，而最終其價值為零或殘值。 房地產估價師
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