2012年土地估價實務基礎最新練習及答案
發布時間：2012-07-25 共4頁
二、多選題:
1、收益還原法可用于（ ）。
A.評估土地價格
B.評估房產價格
C.評估不動產價格
D.評估承租土地使用權價格
標準答案：A, B, C, D
解析：根據收益還原法的適用范圍，可以知道ABC，是正確答案，評估承租土地使用權價格也應當是收益還原法，相當于一定年期的評估土地價格。
2、采用收益還原法進行地價評估時，房地產總收益的主要包括（ ）。
A.土地租金
B.房地出租的租金
C.房屋折舊費
D.利息
標準答案：A, B, D
解析：根據收益還原法的總收益計算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也應當計算到總收益里面。
3、計算房地出租的總費用應包括（ ）。
標準答案：A, B, C, E
A.管理費
B.維修費
C.房屋折舊費
D.空房損失費
E.保險費
解析：根據房地出租的總費用應包括管理費、維修費、房屋折舊費、保險費
4、估價要考慮（ ）等因素對土地收益的影響。
A.社會經濟發展
B.土地利用方式
C.土地預期收益
D.土地利用政策
E.地塊大小
標準答案：A, B, C, D
解析：地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。
5、替代原則可以在（ ）估價方法中得以應用。(2002年真題)
A.路線地價法
B.市場比較法
C.基準地價系數修正法
D.收益還原法
標準答案：A, B, C, D
解析：市場比較法是直接進行比較計算土地價格，通過選取交易案例與待估地塊進行比較來確定待估地塊價格，路線地價法是根據替代原則制定路線價和修正系數表來計算土地價格。某地塊的價格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產生同等純收益的其他地塊的投資額和價格，這是收益還原法的應用。基準地價評估是先評定土地使用價值，進行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎上再測算其平均價格;而基準地價系數修正法評估宗地價格時，則是在基準地價基礎上，通過待估宗地條件與區域內一般條件的比較，對基準地價進行系數修正，評估出宗地價格。由此可以看出，這實際上都是替代原則在基準地價系數修正法中的具體運用。
6、土地估價中的替代原則是指土地價格水平（ ）。
A.由具有相同性質的替代性土地的價格所決定
B.由最了解市場行情的買賣者按市場交易案例相互比較后所決定
C.可通過比較地塊的條件和使用價值來確定
D.根據過去實際收益的高低來確定
標準答案：A, B, C
解析：土地估價中的替代原則可概括如下：
1.土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定;
2.土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格;
3.土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。
7、根據土地估價原則，（ ）應成為估價的主要依據。
A. 既往收益
B.實際收益
C.客觀收益
D.預期收益
標準答案：C, D
解析：根據最有效利用原則和預期原則可知道。
