2012年土地估價實務基礎最新練習及答案
發布時間：2012-07-25 共4頁
三、判斷題:
1、運用收益還原法公式測算地價時，未來各年的還原利率應當相等。（ ）
標準答案：錯誤
解析：運用收益還原法公式測算地價時，未來各年的還原利率可以相等，也可以不等。
2、綜合還原率是求取土地及其上面的建筑物合為一體的價格所使用的還原率。（ ）
標準答案：正確
解析：根據概念：綜合還原率是求取土地及其地上建筑物合為一體的價格時所使用的還原率。
3、土地還原利率的大小與土地投資的風險成反比,即投資房地產的風險越大,其還原利率越低。（ ）
標準答案：錯誤
解析：還原率=安全利率+風險調整值。土地還原利率的大小與土地投資的風險成正比。
4、采用安全利率加風險調整值法確定還原利率時，可以選用一年期國債利率或一年期銀行定期貸款利率為安全利率。（ ）
標準答案：錯誤
解析：安全利率是指無風險的資本投資利潤率，可以選用同一時期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。
5、收益還原法的關鍵是還原利率的確定。（ ）
標準答案：錯誤
解析：收益還原法估價結果的準確度，取決于土地的純收益及還原率的準確程度，所以求取土地收益及確定還原率是收益還原法的關鍵。
6、實際收益是在現狀下實際取得的收益，可以直接用于評估，作為評估的依據。（ ）
答案：錯誤
解析：可以直接用于評估，作為評估的依據應當是客觀收益。
7、承租土地使用權只能按合同租金的差值及租期估價。（ ）
標準答案：正確
解析：利用收益還原法評估承租土地使用權價格的原理，又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應的價格
8、收益還原法里用到的收益是指客觀收益。（ ）
標準答案：正確
解析:客觀收益是收益還原法里用到的收益。
9、地租理論和生產要素理論分配理論是收益還原法的理論依據。（ ）
標準答案：正確
解析：收益還原法的理論依據是地租理論和生產要素理論分配理論
10、土地與一般商品均可通過市場進行交易，因而土地估價的原理與方法和商品價格評估的原理與方法基本相同。（ ）
標準答案：正確
解析：這是土地價格的一般屬性。
11、土地價格是由土地的效用、相對稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影響形成的。（ ）
標準答案：正確
解析：這是土地價格的根本屬性。
12、土地估價原則都是孤立的，每個原則對應每種不同估價方法。（ ）
標準答案：錯誤
解析：土地估價原則是有直接或間接的聯系，應當綜合運用，正確把握土地價格。
13、剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定，都是預期收益原則的具體應用。（ ）
標準答案：正確
解析：剩余法估價及收益還原法總收益的測算，應用了預期收益原則。
14、最有效使用應當以預測原則為基礎，就過去、現在以至將來作長遠的考慮后予以確定。（ ）
標準答案：正確
解析：最有效使用方式持續性的判定至關重要，因為這直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預期收益原則的運用。
15、對土地的估價必須是對合法用途利用下的宗地進行，并且土地估價要遵循相關法律法規的規定。（ ）
標準答案：正確
解析：土地使用權價格評估必須以估價對象的合法利用為前提。同時，土地估價還要遵循相關法律法規的規定。
