土地登記代理人叢書土地登記相關法律知識(十三)
發布時間：2010-01-14 共8頁
第十三章合同的訂立與效力（成立）
第一節合同的訂立（成立）
一、臺同的訂立（成立）的概念與要件
合同的訂立與合同的成立是兩個有密切聯系的概念。合同的訂立強調的是當事人訂立合同的行為或過程，而合同的成立所體現的是合同訂立活動結果，它表明當事人就合同的主要內容已經達成合意即意思表示一致。合同的成立離不開訂立合同的行為，沒有當事人在訂立合同的過程中相互進行意思表示并取得一致意見，合同便不能成立。然而，也不能說合同的訂立行為一定能夠產生合同成立的結果，在實踐中，雖有當事人的協商行為，但由于未能達成合意而使得合同最終不能成立的情況是經常發生的。
合同的成立應當具備的一般條件是：
1．訂約當事人合格當事人合格首先要求必須有兩個以上的利益不同的當事人參加，因為合同是雙方法律行為，必須有雙方或多方當事人參加，才能相互進行意思表示并達成合意，只有一方當事人的合同是不能成立的。其次，根據我國《合同法》的規定，當事人訂立合同，成當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。
2．當事人關于合同主要條款達成合意所謂合同的主要條款，根據我國《合同法》的規定，一般包括：1）當事人的名稱或者姓名和住所；2）標的；3）數量；4）質量；5）價款或者報酬；6）履行期限、地點和方式；7）違約責任；8）解決爭議的方法。這里列舉的是一般合同應具備的內容，當然，對于某一具體的合同而言，應根據實際情況來決定其主要條款，并不是每一個合同都一定要同時具備以上內容的，另外，當事人還可以根據自己的需要，自行約定其認為必要的條款。
作為雙方法律行為，合同并不要求當事人就上述所有的條款都要達成合意，只要對合同的主要條款達成一致意見，就標志著合同的成立。
3．合同的成立應具備要約和承諾兩個階段我國《合同法》第13條規定：“當事人訂立合同，采取要約、承諾方式。”任何合同的成立，都表明當事人之間達成了合意，而合意的過程，一般是先有一方當事人作出訂約的意思表示，然后由另一方加以附和。要約和承諾是合同成立所不可缺少的兩個階段。
合同的成立，除了上述一般條件外，某些具體的合同還可能需要特定的成立條件。例如，對于實踐合同來說，除了當事人雙方就合同主要條款達成合意外，還需要以交付實物作為合同成立的條件。
二、要約
（一）要約的概念和條件
要約也叫發盤。我國《合同法》第14條規定，“要約是希望和他人訂立合同的意思表示”，具體講，要約是當事人一方以訂立合同為目的，就合同的主要條款向另一方提出建議的意思表示。發出要約的人是要約人，接受要約的人為受要約人或相對人。
要約是合同訂立的必經階段，盡管要約的形式可能不同，但是，如果沒有一方當事人的要約，就無所謂另一方的承諾，合同也就無從談起。
作為訂立合同的必經的環節，一個有效的要約需要滿足如下條件：
1.要約必須是特定人的意思表示要約提出的目的是獲得對方的承諾，以使合同成立。所以，要約人必須是特定的人，否則相對人就無法對要約作出承諾。一般來說，要約人必須是訂立合同的一方當事人。以買賣合同為例，要約人既可以是買方又可以是賣方，不論哪一方提出要約，都是作為訂約的當事人一方。當然，當事人依法可以委托代理人訂立合同，如果是代理人代為進行要約的，需要有本人的授權，未經授權而擅自以他人名義進行要約意思表示的，對他人不發生效力。
2.要約是以訂立合同為目的的意思表示要約的目的在于訂立合同，所以，如果行為人作出了不具有訂約意圖的意思表示，那么該意思表示不構成要約。例如，甲只是向乙訴說自己手頭如何拮據，這種訴說也是一種意思表示，但是該意思表示并不構成要約。如果甲向乙提出借款的請求時，那么此時甲的意思表示就具有訂約的目的。可見，只有提出旨在與他人訂立合同的意思表示才構成要約。
3.要約是向要約人希望與其締結合同的相對人發出的意思表示要約只有得到受要約人的承諾，才能使合同成立，所以要約必須是向受要約人發出的。一般情況下，受要約人應當是特定的人。要約人向誰發出要約就說明希望與誰訂立合同，受要約人只有特定，才能確定誰是承諾人。如果不能確定受要約人，則表明著發出提議的人并沒有選擇相對人，所發出提議的目的是為了邀請不特定的人向自己發出要約，如一般商業廣告等。但是，在有些情況下，受要約人也可以是不特定的。比如，商店中標明價格的商品銷售、懸賞廣告等，就是向不特定的顧客發出的要約。從維護交易的安全，減少因向不特定的人發出要約而引起的不必要的糾紛來看，除上述特殊情況外，原則上受要約人應該是特定的。
4.要約的內容必須具體確定要約內容具體確定，是指要約的內容必須包括足以決定合同主要內容的條款。發出要約的目的在于得到相對人的承諾，才能使合同成立。只有要約的內容具體明確，受要約人才能決定是否接受要約，如果要約人發出提議的內容含糊不清、不包含未來合同的主要條款，則相對人將無法作出是否接受該提議的判斷，因此內容不具體確定的提議不構成要約，而是要約邀請（要約引誘）。此外，根據我國《合同法》第十四條的規定，要約還應當表明經受要約人承諾，要約人即受該承諾的約束。
