2015物業管理師《物業管理實務》全真檢測題1
發布時間：2016-09-12 共1頁
1.大型公共物業有人流量大、交通疏導要求高、人為破壞綠化植物多等特點。針對這些特點，在進行綠化管理時必須注意()。
A.可以使用帶刺的綠化植物
B.可以使用果樹或大花植物作綠化
C.植物養護應注重對花的圍護，避免人為因素造成植物損壞
D.植物養護應注重對綠地的圍護，避免人為因素造成植物損壞
2.緊急事件能否發生、何時何地發生、以什么方式發生，發生的程度如何，均是難以預料的，具有極大的()。
A.偶然性
B.隨機性
C.偶然性和隨機性
D.不確定性
3.按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房El998]213號)的規定，在銷售商品房時，購房者應當按購房款()的比例向售房單位繳交維修資金。
A.1%～2%
B.2%～3%
C.3%～4%
D.4%～5%
4.以下關于企業薪酬管理目標的表述中，錯誤的是()。
A.吸引高素質人才，穩定現有員工隊伍
B.努力實現組織目標和員工個人發展目標的協調
C.企業要根據自身發展的需要選擇薪酬制度和薪酬標準
D.使員工安心本職工作，并保持較高的工作業績和工作動力
5.用于發布規章制度、闡述政策、布置工作和答復下級單位詢問的通知，稱為()。
A.指導性通知
B.指示性通知
C.周知性通知
D.轉發性通知
二、多項選擇題(每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)
1.誠實信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內的民事活動時，應該誠實守信，以善意的方式行使自己的權利和履行自己的義務，不得有任何欺詐行為。誠實信用原則適用彈性相當大，具有的基本功能包括()。
A.確定行為規則
B.決定合同內容
C.選擇合同方式
D.平衡利益沖突
E.解釋法律與合同
2.發生物業工程質量問題的原因主要有()。
A.建設單位管理不善
B.個別監理人員好逸惡勞，不負責
C.驗收檢查不細、把關不嚴
D.設計方案不合理或違反規范造成的設計缺陷
E.施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料
三、案例分析題
物業公司張經理帶領新來的物業服務員巡視樓宇，在進入大門時門衛向他們微笑敬禮，這時有一個人提著大箱子往門外走，門衛很有禮貌地幫助開門放行。巡視到二樓，這里正在裝修，木工、瓦工和焊工都在一個房間緊張地忙碌著，為了防止發生火災，焊工作業場地準備了兩個泡沫滅火器。來到三樓，管理員問：“二樓和三樓的滅火器的數量怎么不同呀?”經理說：“每層樓只要有滅火器就符合要求，不必都一致。”看到消火栓柜前擺放著整齊的花
盆，管理員問：“消防柜前的物品擺放是否有規定?”經理說：“沒明確規定，但是消火栓柜門必須保證開關靈活，一旦發生火災才能很快地拿出來使用。”管理員問：“三樓的通道門用滅火器支著是為了什么?”經理說：“有幾個房間正在裝修，來回來去搬著東西開門費事，把門支開后省得老得放下東西去開門，這也是個辦法。”在樓道里，管理員看到一個人正在吸煙問道：“在大廈的公共場所里是否可以吸煙?”經理說：“我們不行，但客人是我們的用戶，只要注意安全，我們不便制止。”管理員說：“經理您看，發小廣告的都到三樓來了。”經理說：“現在發小廣告的太多了，轟走一撥又來一撥，真拿他們沒辦法。”走到三樓的盡頭，經理說：“我們還得從那邊上四樓，你看他們為了裝修，箱子都擺在通道上了。”來到四樓，管理員說：“我聞到一股燒紙的味，是否應檢查一下。”經理說：“大廈安全非常重要，防火意識必須加強，下星期召開全體大會一定要好好強調這一點。”
問題：
1.指出并改正本案例中存在的不妥之處。
案例三
某高層樓宇巡樓員在例行的巡檢過程中，發現了某戶業主未經申報擅自違章更換了一套鋁合金門窗。于是巡樓員馬上開出違章整改單，要求其進行整改。
問題：
2.本案例從表面上看是在巡查中發現了問題，但仔細分析，此案例中存在的哪些問題需要引起注意?
3.本案例強調了物業裝飾裝修現場管理的哪一條?
4.裝修人和裝修企業在裝飾裝修活動中的責任包括哪些內容?
5.物業服務企業和相關管理部門的責任包括哪些?
6.結合實際，談一談裝修管理應注意的問題?
單選題
1、D2、C3、B4、C5、B
多選題
1、ADE2、ACDE
案例分析題
案例二
1.(1)不妥之處：客人提大箱子出門門衛不檢查。
正確做法：門衛應該讓攜帶大件物品出門的客人出示出門條。
(2)不妥之處：木工和焊工同場作業。
正確做法：木工和焊工不允許同場作業。
(3)不妥之處：焊工作業場地準備的滅火器類型。
正確：應準備干粉滅火器或二氧化碳滅火器，泡沫滅火器不適合撲滅帶電物質的火災。
(4)不妥之處：各樓層配備的滅火器數量。
正確做法：同樣規模的樓層滅火器的配備應一致。
(5)不妥之處：消防柜前擺放花盆。
正確做法：消防柜前不允許放置任何物品。
(6)不妥之處：通道門用滅火器撐著。
正確做法：消防器材不得隨便移動位置，通道也不應強行處于長時間開啟狀態。
(7)不妥之處：看到有人在樓內吸煙管理人員不管。
正確做法：發現有人在公共場所吸煙應制止。
(8)不妥之處：管理人員看到發小廣告不制止。
正確做法：應嚴格制止閑雜人員、小商販、推銷人員進入管區。
(9)不妥之處：箱子都擺在通道上。
正確做法：任何物品存放都不應妨礙消防通道。
(10)不妥之處：聞到燒紙味不及時查找原因。正確做法：發現火災隱患應馬上查明原因。
案例三
2.本案例中有如下問題需引起注意：第一，在發現問題之前，巡樓員的巡查工作做得是否到位?為什么事前沒有發現違章?這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況;第二，大堂負責值班的崗哨是如何控制材料進出的?這需要檢查大堂值班的環節;第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據、要求整改的時限以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了，這是巡樓員如何出具整改通知單必須掌握的基本要點。
3.強化管理，反復核查，物業集中裝修期間，要增派人力，做到普遍巡查和重點檢查相結合。一方面，要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目，一是要檢查裝飾裝修項目是否申報，二是檢查裝修、裝飾的內容、項目有無私自增加，在巡視過程中發現新增裝修、裝飾項目的，須指導用戶及時申報，辦理相關手續。另一方面，要檢查施工人員的現場操作是否符合相關要求，如埋人墻體的電線是否穿管、是否用了合格的套管，施工現場的防火設備是否配備，操作是否符合安全要求，現場的材料堆放是否安全，垃圾是否及時清運，有無亂堆放，裝修戶門外是否保持清潔衛生等。
4.裝修人和裝修企業在裝飾裝修活動中的責任如下。
(I)因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償。
(2)裝修人裝飾裝修活動侵占了公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，應依法承擔賠償責任。
(3)裝修人未申報登記就進行住宅室內裝飾裝修活動的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。
(4)裝修人違反規定，將住宅室內裝飾裝修工程委托給不具有相應資質等級企業的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。
(5)裝飾裝修企業自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。
(6)未經城市規劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城市規劃行政主管部門按照《城市規劃法》及相關法規的規定處罰。
(7)裝修人或者裝飾裝修企業違反《建設工程質量管理條例》的，由建設行政主管部門按照有關規定處罰。
(8)裝飾裝修企業違反國家有關安全生產規定和安全生產技術規程，不按照規定采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火作業和進行焊接作業的，或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設行政主管部門責令改正，并處罰款。
5.物業服務企業和相關管理部門的責任如下。
(1)物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反相關法規規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2～3倍的罰款。
(2)物業裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，應依法給予行政處分。
6.裝修管理應注意的問題如下。
(1)服務與控制是裝修管理過程的一對矛盾，這就需要物業管理各級各類人員真正做到堅持原則，熟悉裝飾裝修管理規定，要換位思考，為業主著想，規范操作行為。
(2)裝修人在準備資料的階段，常常不知道如何表達要做的裝飾裝修項目，甚至因為語言表達不同，致使裝修人與物業管理單位出現理解歧義。此時，物業管理單位有必要進行現場核對，避免出現漏項或錯報項。
(3)在裝飾裝修項目申報登記時，物業管理單位必須到現場對所附圖紙進行核對，以防有漏項或有大的拆動項目漏報。
(4)在辦理開工手續前，物業管理方須確認裝修施工的相關手續是否已經完備。(5)在施工過程中，物業管理方應注意現場是否有未申報項目和材料。
(6)驗收工作是裝修管理的最后一道工序，也是控制違章的最后一關。如果在此之前已經發現了違章，則須在處理了違章后再進行驗收工作。
(7)對于在物業裝飾裝修過程中的違規違約行為，應根據相關法規、管理規約及物業裝飾裝修管理服務協議進行處理。
(8)裝飾裝修資料的一部分為業主資料，另一部分為操作記錄表。在每一單項裝飾裝修完成后，物業管理單位須及時整理好相關資料，屬業主資料的部分應歸入業主檔案資料，并長期保存，以備后查，操作記錄則按文件管理辦法進行相應的歸檔。
