2011年物業管理師考試管理實務真題
發布時間：2012-07-25 共4頁
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案例一
某大型住宅小區2005年建成交付使用。由于尚未成立業主大會，物業管理公司聘請了30位業主作為物業服務義務監督員，并定期召開會議征求意見，通報情況。
2010年，在義務監督員會議上，義務監督員提出如下建議。
(1)本小區中心花園鐵藝圍欄銹蝕毀損嚴重，應予更換。
(2)由物業管理公司同義務監督員共同組成籌備組，組織召開首次業主代表大會，選舉產生業主委員會。同時物業管理公司提出，基于物價上漲，物業管理成本提高，要求提高物業服務費收費標準。
問題：
16．經物業管理公司測算，全部更換鐵藝圍欄約需費用13萬元。請問更換鐵藝圍欄事項應由誰決定?如何決定?費用如何解決?
17．義務監督員提出的建議(2)是否可行?請說明理由。
18．物業管理公司要求提高物業服務費收費標準是否合理?請說明理由，并說出應該采取什么樣的合理步驟和方法。
案例二
某住宅小區有4棟30層住宅樓，即將投入使用。建設單位在前期物業管理服務招標書中有關公共秩序維護的具體要求包括：小區一個門崗和一個監控崗24小時值班；小區樓宇內走廊、樓梯間等公共部位晝夜巡視，巡視頻率為每小時一次。另外，本項目招標書已明確，建設單位為該小區無償提供價值20萬元的固定資產，作為該項目管理服務開辦之用。
問題：
19．若該小區每棟每層正常巡視時間為1分鐘，投標物業管理公司每班至少需安排多少個巡視員方能滿足招標書中對樓宇公共部位巡視方面的要求?(層與層之間巡視時間忽略不計，要列出計算過程)
20．統一設每月工作天數為30天，如按勞動法規規定，職工平均每月的工作天數為20．83天，每月加班最多不得超過36小時，問每名員工每月最長工作時間是多少小時?小區門崗至少需要安排多少名員工?(要列出計算過程，計算結果取整數)
21．假設監控崗由8名員工運轉，而每名員工月基本工資為1500元，投標企業實行綜合計算工時制。如不考慮國家法定節日加班費，統一設每月工作天數為30天，按勞動法規規定計算職工基本小時工資的月平均工作天數為21．75天，實行綜合計算工時制的超時加班費為職工基本小時工資的1．5倍，那么每名員工每小時超時加班工資是多少?每名員工每月超時加班工作時間是多少?每名員工月實際應得工資額是多少?(要列出計算過程，計算結果保留小數點后兩位)
22．若該項目前期物業服務合同期限為3年，物業服務收費中已將建設單位無償提供的開辦固定資產折舊(固定資產折舊年限為5年)計入成本，則每年固定資產折舊為多少?如前期物業管理公司合同到期后未被該小區成立的業主大會續聘，前期物業管理公司如何處理建設單位為開辦無償提供的固定資產及其折舊?
案例三
某高層綜合物業項目地處城市中心區，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電設備層。整個大廈由一臺中央空調集中供冷。綠化面積為項目占地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。1至4層為商業裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業用作百貨商場經營。物業管理服務由業主聘請的一家物業管理公司承擔，出租經營內部區域，由各承租單位自行管理。
問題：
23．節能減排的措施一般可分為技術節能(如投入資金進行設備改造)和管理節能(在管理手段方法等方面上下工夫)。請就本項目建筑和設備設施管理分別提出技術節能和管理節能措施各2項以上(含2項)。
24．該項目物業服務包括房屋維修管理服務、設備設施管理服務、保潔服務、公共秩序管理服務、消防管理服務、綠化管理服務、社區文化等內容。相對而言，哪些是管理服務的重點工作?請簡要說明理由。
25．在物業服務過程中，相關各方先后提出了以下觀點。
(1)物業服務的消防安全管理不涉及裙樓各出租經營場所。
(2)各承租單位應分別和物業管理公司簽訂物業服務合同以方便管理服務。
(3)百貨商場內夜間值班巡視不屬于物業管理公司的職責。
(4)寫字樓公共衛生間清潔工作應由物業管理公司承擔。
(5)大廈屋頂設立商業用途廣告牌，由物業管理公司經營，收益應交到業主委員會主任指定賬戶，由業主委員會管理、支配和使用。
請分別指出上述觀點正確與否，并對不當或錯誤的觀點說明理由。
- 第3頁：案例分析題
案例一
某大型住宅小區2005年建成交付使用。由于尚未成立業主大會，物業管理公司聘請了30位業主作為物業服務義務監督員，并定期召開會議征求意見，通報情況。
2010年，在義務監督員會議上，義務監督員提出如下建議。
(1)本小區中心花園鐵藝圍欄銹蝕毀損嚴重，應予更換。
(2)由物業管理公司同義務監督員共同組成籌備組，組織召開首次業主代表大會，選舉產生業主委員會。同時物業管理公司提出，基于物價上漲，物業管理成本提高，要求提高物業服務費收費標準。
問題：
16．經物業管理公司測算，全部更換鐵藝圍欄約需費用13萬元。請問更換鐵藝圍欄事項應由誰決定?如何決定?費用如何解決?
17．義務監督員提出的建議(2)是否可行?請說明理由。
18．物業管理公司要求提高物業服務費收費標準是否合理?請說明理由，并說出應該采取什么樣的合理步驟和方法。
案例二
某住宅小區有4棟30層住宅樓，即將投入使用。建設單位在前期物業管理服務招標書中有關公共秩序維護的具體要求包括：小區一個門崗和一個監控崗24小時值班；小區樓宇內走廊、樓梯間等公共部位晝夜巡視，巡視頻率為每小時一次。另外，本項目招標書已明確，建設單位為該小區無償提供價值20萬元的固定資產，作為該項目管理服務開辦之用。
問題：
19．若該小區每棟每層正常巡視時間為1分鐘，投標物業管理公司每班至少需安排多少個巡視員方能滿足招標書中對樓宇公共部位巡視方面的要求?(層與層之間巡視時間忽略不計，要列出計算過程)
20．統一設每月工作天數為30天，如按勞動法規規定，職工平均每月的工作天數為20．83天，每月加班最多不得超過36小時，問每名員工每月最長工作時間是多少小時?小區門崗至少需要安排多少名員工?(要列出計算過程，計算結果取整數)
21．假設監控崗由8名員工運轉，而每名員工月基本工資為1500元，投標企業實行綜合計算工時制。如不考慮國家法定節日加班費，統一設每月工作天數為30天，按勞動法規規定計算職工基本小時工資的月平均工作天數為21．75天，實行綜合計算工時制的超時加班費為職工基本小時工資的1．5倍，那么每名員工每小時超時加班工資是多少?每名員工每月超時加班工作時間是多少?每名員工月實際應得工資額是多少?(要列出計算過程，計算結果保留小數點后兩位)
22．若該項目前期物業服務合同期限為3年，物業服務收費中已將建設單位無償提供的開辦固定資產折舊(固定資產折舊年限為5年)計入成本，則每年固定資產折舊為多少?如前期物業管理公司合同到期后未被該小區成立的業主大會續聘，前期物業管理公司如何處理建設單位為開辦無償提供的固定資產及其折舊?
案例三
某高層綜合物業項目地處城市中心區，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電設備層。整個大廈由一臺中央空調集中供冷。綠化面積為項目占地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。1至4層為商業裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業用作百貨商場經營。物業管理服務由業主聘請的一家物業管理公司承擔，出租經營內部區域，由各承租單位自行管理。
問題：
23．節能減排的措施一般可分為技術節能(如投入資金進行設備改造)和管理節能(在管理手段方法等方面上下工夫)。請就本項目建筑和設備設施管理分別提出技術節能和管理節能措施各2項以上(含2項)。
24．該項目物業服務包括房屋維修管理服務、設備設施管理服務、保潔服務、公共秩序管理服務、消防管理服務、綠化管理服務、社區文化等內容。相對而言，哪些是管理服務的重點工作?請簡要說明理由。
25．在物業服務過程中，相關各方先后提出了以下觀點。
(1)物業服務的消防安全管理不涉及裙樓各出租經營場所。
(2)各承租單位應分別和物業管理公司簽訂物業服務合同以方便管理服務。
(3)百貨商場內夜間值班巡視不屬于物業管理公司的職責。
(4)寫字樓公共衛生間清潔工作應由物業管理公司承擔。
(5)大廈屋頂設立商業用途廣告牌，由物業管理公司經營，收益應交到業主委員會主任指定賬戶，由業主委員會管理、支配和使用。
請分別指出上述觀點正確與否，并對不當或錯誤的觀點說明理由。
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