2011年物業管理師考試管理實務真題
發布時間：2012-07-25 共4頁
- 第4頁：參考答案及解析
參考答案及解析
一、單項選擇題
1、A2、C3、C4、C5、A6、D7、A8、D9、C10、D
二、多項選擇題
11、CDE12、ACD13、ABE14、BCDE15、ABCE
三、案例分析題
案例一
16．更換鐵藝圍欄事項應由全體業主決定。經全體業主2/3以上通過后實施。費用由業主自籌或從住宅專項維修資金中列支。
17．義務監督員提出的建議(2)不可行。
理由：業主代表大會籌備組應由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成，義務監督員是由物業公司聘請，不能代表全體業主行使權利。
18．物業管理公司要求提高物業服務費收費標準合理。
理由：物業服務費收費標準既不能低于正常的管理服務成本的標價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務要求。
應該采取的合理步驟和方法：由業主與物業服務企業根據規定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業項目的服務等級標準和調整因素而調整。
案例二
19．投標物業管理公司每班至少需安排巡視員人數=4×30/60=2(人)。
20．每名員工每月最長工作時間=20．83×8+36=202．64(小時)。
小區門崗至少需要安排的員工人數=24×30/202．64=3．55=4(人)。
21．每名員工每小時超時加班工資=1500/(21．75×8)×1．5=12．93(元)。
每名員工每月超時加班工作時間=(30—21．75)×8=66(小時)。
每名員工月實際應得工資額=1500+12．93×66=2353．38(元)。
22．每年固定資產折舊=20/5=4(萬元)。
前期物業管理公司應向建設單位移交固定資產。
案例三
23．技術節能措施有：對耗能較大設備的更換，提高設備技術水平或工藝水平。
管理節能措施如下。
(1)落實組織和管理體系。
(2)加強節能宣傳和培訓，樹立節能意識。
(3)建立能源消耗的計劃和考核制度。
(4)在運行管理上，盡量安排設備能夠連續、滿載開動使用。
(5)調整設備運行時間，實行節能運行程序，特別注意控制空調、室外照明和霓虹燈等的開關時間。
(6)合理設定運行參數(如空調溫控點)，既保證正常使用功能，又節省能源。
24．房屋維修管理服務、設備設施管理服務和消防管理服務是管理服務的重點工作。
理由：房屋及設施設備管理涉及面廣，技術含量高，關系到物業的正常運行和安全使用，是物業管理的重要內容之一，消防管理服務直接涉及業主的生命財產安全。
25．觀點正確與否的判斷如下。
(1)不正確。理由：物業服務的消防安全管理涉及整個物業項目。
(2)不正確。理由：物業服務合同是由業主和物業管理公司簽訂的。
(3)正確。
(4)正確。
(5)不正確。理由：《物業管理條例》第五十五條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理相關手續，業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
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