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三、綜合題（共4題，共50分。其中（一）題l0分，（二）題10分，（三）題12分，（四）題18分。有計(jì)算的。要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公式。計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）
（一）
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甲通過(guò)協(xié)議出讓方式獲得某地塊的土地使用權(quán)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙希望通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式獲得該地塊的土地使用權(quán)，并策劃將地塊的用途改變?yōu)樽≌玫匾蚤_(kāi)發(fā)商品住宅。
問(wèn)題：
（1）協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，國(guó)家對(duì)出讓金的最低價(jià)有何規(guī)定？
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甲可以將該地塊磚讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙的條件是什么？
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙獲得該地塊后改變土地用途時(shí)，須取得何部門的同意？經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙還須辦理什么手續(xù)？
（二）
評(píng)估機(jī)構(gòu)受委托對(duì)某磚混結(jié)構(gòu)的多層民用建筑進(jìn)行評(píng)估，首先對(duì)該建筑物進(jìn)行損傷檢測(cè)。在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)發(fā)現(xiàn)，建筑物的長(zhǎng)高比比較大，長(zhǎng)邊一側(cè)射墻上出現(xiàn)倒“八”字裂縫。
問(wèn)題：
（1）對(duì)砌體結(jié)構(gòu)中材質(zhì)（磚、石、砂漿等）的檢查，應(yīng)重點(diǎn)檢查結(jié)構(gòu)的哪些部位？
（2）檢測(cè)灰縫砂漿強(qiáng)度的常用方法有哪些？
（3）砌體強(qiáng)度的檢測(cè)內(nèi)容及其常用方法分別是什么？
（4）根據(jù)外墻出現(xiàn)的倒“八”字裂縫，分析地基基礎(chǔ)沿建筑物長(zhǎng)邊的沉降狀態(tài)。
（三）
某工業(yè)廠房總建筑面積為lOOOm，煎置單價(jià)為l200元/m，耐用年限為40年，已使用了4年；該廠房建成2年后才補(bǔ)辦土地使用權(quán)手續(xù)，確定的土地使用權(quán)年限為50年。廠房結(jié)構(gòu)、裝修及水暖電等配套設(shè)套各部分的殘值率均為5%.
問(wèn)題：
（1）試計(jì)算該廠房的重置價(jià)值。
（2）計(jì)算該廠房的損耗時(shí)，應(yīng)采用的年限是多少？為什么？
（3）試計(jì)算該廠房的平均年損耗額和損耗總額。
（4）經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察鑒定，裝修部分重置價(jià)值為20萬(wàn)元，平均耐用年限為8年；水、暖、電等配套設(shè)備的重置價(jià)值為30萬(wàn)元，平均耐用年限為15年。試分別計(jì)算該廠房的結(jié)構(gòu)、裝修和配套設(shè)備部分的損耗額以及損耗總額。
（5）綜合問(wèn)題（3）和問(wèn)題（4）的計(jì)箕結(jié)果，分別取權(quán)重0.4和0.6，試確定該廠房的加權(quán)平均損耗率和成新率，并根據(jù)加權(quán)平均成新率確定該廠房的評(píng)估價(jià)值。
（四）
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，占地面積為8000平方米，規(guī)劃建筑面積為40000平方米（全部為可銷售面積）。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)朔為2年，建成后開(kāi)始現(xiàn)房銷售，兩年內(nèi)銷售完畢。
該項(xiàng)目的土地獲得費(fèi)用為每平方米7000元，建安工程費(fèi)用為1500元／建筑平方米，開(kāi)發(fā)中的其他費(fèi)用為500元／建筑平方米。建設(shè)期第一年年初需投入土地費(fèi)用的100%、建安工程費(fèi)用的35%和其他費(fèi)用的85%，剩余資金在第二年年初投入。該開(kāi)發(fā)商自有資金9600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)所需資金的不足部分需貸款，連續(xù)兩年每年年初借人同等數(shù)目的資金用于開(kāi)發(fā)，貸款年利率為l0%，按年以復(fù)利計(jì)息。
預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后能以5000元／建筑平方米的均價(jià)售出，兩年銷售數(shù)量比率分別為60%和40%.經(jīng)營(yíng)成本和銷售稅金及附加分別為銷售收入的2%和5.5%.建設(shè)期貸款本利和在銷售期兩年內(nèi)每年各償還50%.
假設(shè)銷售期現(xiàn)金流量均發(fā)生在年末，銷售期產(chǎn)生的利息在當(dāng)年末償還。
問(wèn)題：
（1）分別計(jì)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金總額和貸款總額。
（2）分別計(jì)算建設(shè)期每年借款額、建設(shè)期和銷售期各年應(yīng)計(jì)利息及銷售期各年應(yīng)償還的建設(shè)期貸款本利和。
（3）為了編寫(xiě)自有資金現(xiàn)金流量表，需計(jì)算現(xiàn)金流量。試分別計(jì)算該項(xiàng)目建設(shè)期初（第1年年初）自有資金現(xiàn)金流出，以及建設(shè)期和銷售期各年年末的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量。
（4）開(kāi)發(fā)商期望的目標(biāo)收益率為l0%，利率為10%的折現(xiàn)系數(shù)如表l所示。試計(jì)算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，并以此判斷該項(xiàng)目是否可行。
表1折現(xiàn)系數(shù)表
（5）假設(shè)該項(xiàng)目建成后，有少量尾房未能售出。該開(kāi)發(fā)商欲對(duì)未售出尾房重新定價(jià)，已知該項(xiàng)目所在區(qū)域功能正常的同類商品住宅每建筑平方米平均售價(jià)為5200元。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為尾房的住宅功能不夠完善，存在功能性貶值，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其尾房的各項(xiàng)功能進(jìn)行了重要性對(duì)比和評(píng)分，標(biāo)準(zhǔn)分值為10分，尾房得分9.2分。試確定尾房的功能性貶值額和銷售均價(jià)。