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2005年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》試題
***參考答案***

一、單項(xiàng)選擇題（共30題。每題l分。每題的備選頂中。只有l(wèi)個(gè)最符合題意）

1.D2.C3.B4.D5.A
6.D7.C8.B9.Dl0.D

11.Cl2.Dl3.Cl4.Cl5.B

16.B17.Al8.Dl9.B20.C

21.A22.B23.A24.D25.A

26.D27.C28.B29.B30.D

二、多項(xiàng)選擇題（共l0題。每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。至少肖1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選。本題不得分；少選。所蕊的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

31.BCD32.BDE33.ABDE34.BE35.BD

36.CE37.ABE38.BCD39.CE40.BE

三、綜合題[共4題，共50分。其中（一）題10分，（二）越l0分，（三》題12分。（四）題18分。有計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公式。計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)]
（一）
（1）規(guī)定：
①協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。（1分）
②協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的士地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和；（1分）
有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%.　（1分）
（2）轉(zhuǎn)讓條件：
①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并（1分）
取得土地使用權(quán)證書(shū)；（1分）
②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（1分）
應(yīng)還建設(shè)期貸款本利和=2310（萬(wàn)元）（0.5分）
（3）第1年初自有資金流出，以及建設(shè)期和銷售期各年年末現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量：
①第l年初自有資金流出：
自有資金流出
=（7000×8000+1500×40000×35%+500×40000×85%）／10000-2000
=7400（萬(wàn)元）（1分）
②現(xiàn)金流人
第1、2年年末現(xiàn)金流入為零。
第3年：40000×5000×60%=12000（萬(wàn)元）（0.5分）
第4年：40000×5000×40%=8000（萬(wàn)元）（0.5分）
③現(xiàn)金流出
第1年年末（第2年初）：
自有資金流出=（1500×40000×65%+500×40000×15%）/10000-2000=2200
（萬(wàn)元）[或9600—7400=2200（萬(wàn)元）]（1分）
第2年末：自有資金流出為零。
第3年末：
借款還本=2310（萬(wàn)元）
借款付息為462萬(wàn)元
經(jīng)營(yíng)成本=銷售收入×2%=12000×2%=240（萬(wàn)元）（0.5分）
銷售稅金及附加=銷售收入×5.5%=8000×5.5%=660（萬(wàn)元）（0.5分）
現(xiàn)金流出=2310+462+240+660=3672（萬(wàn)元）（0.5分）
第4年末：
借款還本=2310（萬(wàn)元）
借款付息為231萬(wàn)元
經(jīng)營(yíng)成本：：8000×2%=160（萬(wàn)元）（0.5分）
銷售稅金及附加=銷售收入×5.5%=8000×5.5%=440（萬(wàn)元）（0.5分）
現(xiàn)金流出=2310+231+160+440=3141（萬(wàn)元）（0.5分）
④建設(shè)期和銷售期各年年末凈現(xiàn)金流量：
第1年年初：－7400（萬(wàn)元）
第1年年末：0－2200=－2200（萬(wàn)元）（0.5分）
第2年年末：0（0.5分）
第3年年末：l2000－3672=8328（萬(wàn)元）（O.5分）
第4年年末：8000－3141=4859（萬(wàn)元）（0.5分）
（4）凈現(xiàn)值=-7400－2200×0.9091+0×0.8264+8328×0.7513+4859×0.6830
=175.50（萬(wàn)元）（0.5分）
因?yàn)樵擁?xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值l75.50>0，故該項(xiàng)目可行。（0.5分）
（5）①尾房的功能性貶值率=（1-9.2/10）×100%=8%（1分）
功能性貶值額=5200×8%=416（元）（1分）
②尾房的銷售均價(jià)=5200-416=4784（元／m）（1分）