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一、單項選擇題

1、根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，下列說法中正確的是( )。

A、政府出讓國有土地使用權(quán)屬于土地增值稅征稅范圍

B、土地增值稅征稅范圍不包括轉(zhuǎn)移地下的各種附屬設(shè)施

C、土地增值稅針對出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征收，不包括無償贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為

D、土地增值稅征收對象包括地上的建筑物的轉(zhuǎn)讓增值額，地上的建筑物包括地上地下的各種附屬設(shè)施

【正確答案】D

【答案解析】選項A，政府出讓國有土地使用權(quán)不屬于土地增值稅征稅范圍;選項B，土地增值稅征稅范圍包括轉(zhuǎn)移地下的各種附屬設(shè)施;選項C，土地增值稅針對出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征收，不包括無償贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，但贈與僅限于兩種情況，不是所有的贈與都不征收土地增值稅的。

2、下列項目中，屬于土地增值稅中房地產(chǎn)開發(fā)成本的是( )。

A、土地出讓金

B、管理費用

C、前期工程費

D、借款利息費用

【正確答案】C

【答案解析】土地出讓金屬于取得土地使用權(quán)支付的金額;管理費用和借款利息費用屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用。

3、某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息，該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按10%計算，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅為( )萬元。

A、180

B、249.75

C、300

D、360

【正確答案】B

【答案解析】扣除項目金額=50+200+(200+50)×10%+60+(50+200)×20%=385(萬元)

增值額=1000-385=615(萬元)

增值率=615÷385×100%=159.74%

應(yīng)納稅額=615×50%-385×15%=249.75(萬元)

4、某市國有企業(yè)2011年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價款8000萬元。2013年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認定的重置成本價為12000萬元，成新率70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為( )萬元。

A、400

B、1485

C、1490

D、200

【正確答案】B

【答案解析】評估價格=12000×70%=8400(萬元)，

稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)，

增值額=10000-8400-115=1485(萬元)

5、以下關(guān)于土地增值稅清算相關(guān)問題的處理錯誤的是( )。

A、銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部分實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整

B、在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的發(fā)票，按發(fā)票所載金額予以扣除，未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除

C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費可以扣除

D、納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金

【正確答案】C

【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

6、房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理土地增值稅納稅申報時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提供的證件是( )。

A、工商營業(yè)執(zhí)照原件

B、稅務(wù)登記證原件

C、稅務(wù)登記證復(fù)印件

D、土地使用權(quán)證書

【正確答案】D

【答案解析】房地產(chǎn)公司應(yīng)當在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并同時提供下列證件和資料:(1)房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書(2)土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同(3)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本方面的財務(wù)會計資料、房地產(chǎn)開發(fā)費用方面的資料、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金的完稅憑證，以及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。(4)根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評估報告。

7、根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，我國現(xiàn)行的土地增值稅適用的稅率屬于( )。

A、比例稅率

B、超額累進稅率

C、定額稅率

D、超率累進稅率

【正確答案】D

【答案解析】本題考核土地增值稅的稅率形式。我國土地增值稅適用的是四級超率累進稅率。

8、依據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，納稅人辦理納稅申報的期限是( )。

A、簽訂房地產(chǎn)建筑合同之日起30日內(nèi)

B、自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)

C、向有關(guān)部門辦理過戶登記手續(xù)之日起7日內(nèi)

D、簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同且收回款項之日起10日內(nèi)

【正確答案】B

【答案解析】納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

9、某公司銷售一幢已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收入500萬元，辦公樓原價480萬元，已提折舊300萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，該樓重置成本價為800萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納相關(guān)稅費30萬元。該公司銷售該辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。

A、21

B、30

C、51

D、60

【正確答案】A

【答案解析】可扣除項目=800×50%+30=430(萬元)，增值額=500-430=70(萬元)

增值率=70÷430×100%=16.28%，應(yīng)納土地增值稅=70×30%=21(萬元)。

10、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計扣除的比例為( )。

A、2%

B、5%

C、10%

D、20%

【正確答案】B

【答案解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。

二、多項選擇題

1、下列各項中，屬于土地增值稅納稅人的是( )。

A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的

B、合作建房后出售房產(chǎn)的合作企業(yè)

C、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的企業(yè)

D、房地產(chǎn)的代建行為

E、房地產(chǎn)的繼承

【正確答案】ABC

【答案解析】本題考核的知識點是土地增值稅的納稅人。選項D，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但是沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，所以房地產(chǎn)的代建行為不屬于土地增值稅征稅范圍;選項E，房地產(chǎn)的繼承雖然發(fā)生了權(quán)屬變更，但是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人并沒有因為權(quán)屬變更而卻的任何收入，所以房產(chǎn)繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。

2、下列各項中，屬于土地增值稅免稅或不征稅的有( )。

A、國家依法征用、收回的房地產(chǎn)

B、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，且產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移

C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品對外投資

D、合作建房建成后分房自用的

E、企業(yè)出租給個人用于經(jīng)營的房屋

【正確答案】ABDE

【答案解析】選項C，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

3、下列項目中屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有( )。

A、土地征用及拆遷補償費

B、公共配套設(shè)施費

C、銷售過程中發(fā)生的銷售費用

D、開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費用

E、周轉(zhuǎn)房攤銷

【正確答案】ABDE

【答案解析】選項C計入開發(fā)費用中扣除。

4、房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的下列相關(guān)稅費，可列入加計20%扣除范圍的有( )。

A、取得土地使用權(quán)繳納的契稅

B、占用耕地繳納的耕地占用稅

C、銷售過程中發(fā)生的銷售費用

D、開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費用

E、支付建筑人員的工資福利費

【正確答案】ABDE

【答案解析】選項A、B、D、E作為開發(fā)成本可加計扣除;選項C作為開發(fā)費用，不得加計扣除。

5、轉(zhuǎn)讓舊房地產(chǎn)及建筑物的扣除項目包括( )。

A、舊房及建筑物的入賬成本價

B、舊房及建筑物的重置成本價

C、舊房及建筑物的評估價格

D、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅款

E、取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用

【正確答案】CDE

【答案解析】根據(jù)稅法規(guī)定，出售舊房及建筑物的，應(yīng)按評估價格計算扣除項目的金額。轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

6、下列各項中可以由稅務(wù)機關(guān)按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅的有( )。

A、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的

B、提供扣除項目金額不實的

C、取得土地使用權(quán)未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的

D、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當理由的

E、出售舊房及建筑物的

【正確答案】ABDE

【答案解析】取得土地使用權(quán)未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許從計稅收入中扣除。

7、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算的說法，正確的有( )。

A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除

B、分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致

C、建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施，應(yīng)計算收入，但成本、費用不得扣除

D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本

E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，應(yīng)視同銷售征收土地增值稅

【正確答案】ABD

【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，選項A、B、D符合規(guī)定，是正確的;建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施，計算收入同時允許扣除成本費用，選項C不符合規(guī)定，所以不正確;將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，選項E不符合規(guī)定，是錯誤的。

8、下列行為中，不征收或免征土地增值稅的有( )。

A、法定繼承土地的行為

B、土地使用權(quán)所有人將土地使用權(quán)贈與直系親屬的行為

C、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為

D、土地使用權(quán)所有人通過國家機關(guān)將土地使用權(quán)贈與公益事業(yè)的行為

E、企業(yè)之間交換房地產(chǎn)

【正確答案】ABD

【答案解析】繼承不屬于土地增值稅征稅范圍;土地使用權(quán)所有人將土地使用權(quán)贈與直系親屬的行為、土地使用權(quán)所有人通過國家機關(guān)將土地使用權(quán)贈與公益事業(yè)的行為，均不征收土地增值稅。