2012年估價理論與方法模擬試題及答案
發布時間：2012-07-25 共5頁
一、單項選擇題
1、為評估某宗房地產2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經調查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為（）元/m2。
A、3214
B、3347
C、3367
D、3458
答案：B
2、有甲、乙兩宗權益、區位、面積、實物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于（）。
A、該建筑物的價值低于拆遷費用
B、該估價結果肯定有誤
C、甲土地的價值高于乙土地的價值
D、不可能出現這種情況
答案：A
解析：在甲、乙兩宗權益、區位、面積、實物條件等都一樣的情況下，一般情況下兩塊地的價值應當是一樣的，對于一塊地是空地，另一塊地上有建筑物的情況來說，如果地上建筑物的價值低于它的拆遷費用，那么建筑物的價值會成為負數，從而會降低該土地的價值。
3、某宗土地的規劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。
A、100
B、300
C、600
D、900
答案：D
解析：根據容積率=總建筑面積/土地總面積，可以求出土地總面積，然后土地總價除以土地總面積便可得到土地單價。
4、某商業大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用年限為40年，建筑物的經濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應取（）年。
A、35
B、45
C、48
D、50
答案：A
解析：經濟壽命應從大樓建成后開始計算，由于大樓的經濟壽命早于土地使用年限結束，所以其折舊年限應取大樓整個經濟壽命35年。
5、已知某臨街深度30.48米（即100英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米（即150英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，根據四三二一和九八七六法則，其總價為（）萬元。
A、109
B、117
C、124
D、130
答案：B
解析：100+100*（9%+8%）=117萬元。
6、某住宅小區附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區房地產價值貶值屬于（）。
A、物質折舊
B、功能折舊
C、經濟折舊
D、會計折舊
答案：C
解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區房地產價值，應當屬于經濟折舊。
7、一宗2000m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2，理論上應補地價（單價）為（）元/m2。
A、552
B、3519
C、4293
D、4845
答案：C
解析：改用途前的土地單價=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地單價=950*5.1=4845元/m2應補地價（單價）為改用途后的土地單價減去改用途前的土地單價，即4845-552=4293元/m2。
8、現有一宗規劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設開發法估價，假設按純商業用途的估算結果為800萬元，按純居住用途的估價結果為1000萬元。該宗土地的評估價值應為（）。
A、800萬元
B、1000萬元
C、1800萬元
D、800-1000萬元
答案：D
解析：根據最高最佳使用原則，應當取最高價格的用途，所以該宗土地的評估價值應在兩種用途的價格之間確定。
9、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數為（）。
A、0.060
B、0.940
C、1.060
D、1.064
答案：D
解析：交易情況修正系數=100/（100-6%）=1.064。
10、某宗土地取得成本為1000萬元，開發成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發利潤為（）萬元。
A、180.0
B、300.0
C、309.0
D、313.2
答案：C
1、為評估某宗房地產2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經調查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為（）元/m2。
A、3214
B、3347
C、3367
D、3458
答案：B
2、有甲、乙兩宗權益、區位、面積、實物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于（）。
A、該建筑物的價值低于拆遷費用
B、該估價結果肯定有誤
C、甲土地的價值高于乙土地的價值
D、不可能出現這種情況
答案：A
解析：在甲、乙兩宗權益、區位、面積、實物條件等都一樣的情況下，一般情況下兩塊地的價值應當是一樣的，對于一塊地是空地，另一塊地上有建筑物的情況來說，如果地上建筑物的價值低于它的拆遷費用，那么建筑物的價值會成為負數，從而會降低該土地的價值。
3、某宗土地的規劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。
A、100
B、300
C、600
D、900
答案：D
解析：根據容積率=總建筑面積/土地總面積，可以求出土地總面積，然后土地總價除以土地總面積便可得到土地單價。
4、某商業大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用年限為40年，建筑物的經濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應取（）年。
A、35
B、45
C、48
D、50
答案：A
解析：經濟壽命應從大樓建成后開始計算，由于大樓的經濟壽命早于土地使用年限結束，所以其折舊年限應取大樓整個經濟壽命35年。
5、已知某臨街深度30.48米（即100英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米（即150英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，根據四三二一和九八七六法則，其總價為（）萬元。
A、109
B、117
C、124
D、130
答案：B
解析：100+100*（9%+8%）=117萬元。
6、某住宅小區附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區房地產價值貶值屬于（）。
A、物質折舊
B、功能折舊
C、經濟折舊
D、會計折舊
答案：C
解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區房地產價值，應當屬于經濟折舊。
7、一宗2000m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2，理論上應補地價（單價）為（）元/m2。
A、552
B、3519
C、4293
D、4845
答案：C
解析：改用途前的土地單價=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地單價=950*5.1=4845元/m2應補地價（單價）為改用途后的土地單價減去改用途前的土地單價，即4845-552=4293元/m2。
8、現有一宗規劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設開發法估價，假設按純商業用途的估算結果為800萬元，按純居住用途的估價結果為1000萬元。該宗土地的評估價值應為（）。
A、800萬元
B、1000萬元
C、1800萬元
D、800-1000萬元
答案：D
解析：根據最高最佳使用原則，應當取最高價格的用途，所以該宗土地的評估價值應在兩種用途的價格之間確定。
9、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數為（）。
A、0.060
B、0.940
C、1.060
D、1.064
答案：D
解析：交易情況修正系數=100/（100-6%）=1.064。
10、某宗土地取得成本為1000萬元，開發成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發利潤為（）萬元。
A、180.0
B、300.0
C、309.0
D、313.2
答案：C
