2012年估價理論與方法模擬試題及答案
發布時間：2012-07-25 共5頁
二、多項選擇題
1、成本法中的“開發利潤”是指（）。
A、開發商所期望獲得的利潤
B、開發商所能獲得的最終利潤
C、開發商所能獲得的平均利潤
D、開發商所能獲得的稅后利潤
E、開發商所能獲得的稅前利潤
答案：CE
解析：開發利潤應是所得稅前的利潤，從社會客觀的角度出發，開發商所能獲得的開發利潤應是社會平均利潤。
2、區位狀況比較修正的內容包括（）修正。
A、繁華程度
B、臨街狀況
C、容積率
D、使用年限
E、周圍環境
答案：ABE
解析：見教材。
3、路線價法估價時需要用路線價再配合（）計算出待估宗地的價格。
A、深度百分率
B、資本化率
C、收益率
D、物價指數
E、其他價格修正率
答案：AE
解析：見教材。
4、在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（）。
A、求得的路線價已是正常價格
B、在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例
C、該路線價所對應的日期與待估宗地價格的日期一致
D、該路線價與待估宗地價格都是現在的價格
答案：AC
解析：見教材。
5、在實際中計算地租量的方法有（）。
A、從房租中分離出地租
B、由地租求出地租
C、采用比較法求出地租
D、由土地開發成本求出地租
E、采用類似假設開發法的方法求出地租
答案：ABCE
解析：見教材。
6、在下列情形中，通常會引起房地產價格降低的有（）。
A、農用地改為非農建設用地
B、在寫字樓旁新建大型游樂場
C、住宅區內道路禁止貨車通行
D、常常遭受洪水威脅
答案：BD
解析：在寫字樓旁新建大型游樂場使辦公環境受到影響，會降低該類房地產價格，常常遭受洪水威脅更會使房地產貶值。
7、一個估價項目完成后，應保存的檔案資料包括（）。
A、委托估價合同
B、實地查勘記錄
C、估價人員的作息時間
D、向委托人出具的估價報告
E、估價項目和接洽情況
答案：ABDE
解析：見教材。
8、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于（）等引起。
A、交通建設
B、市場供求變化
C、人口素質變化
D、所在地區衰落
E、城市規劃的指定與修改
答案：ABDE
解析：房地產的位置有自然位置和經濟位置之分，自然位置是固定不變的，而經濟位置可隨交通建設和城市規劃的指定與修改等發生變化。
9、在商品房交易中，常見的最低價格有（）。
A、商品房銷售中的起價
B、拍賣活動中的保留價
C、拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價
D、招標活動中，開發建設方案最為合理的中標價
E、采用收益法確定的參考價格
答案：AB
解析：拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價應是最高價不是最低價，招標活動中的開發建設方案最為合理的中標價一般也是最高價，采用收益法確定的參考價格也不一定是最低價。
10、下面（）是計入商品住宅價格的費用。
A．征地費
B．建筑安裝工程費
C．住宅小區內的營業性用房建設費用
D．住宅小區內設施的建設費用
答案：AB
解析：按照商品住房價格構成的有關規定，住宅小區內的營業性用房和設施的建設費用不得計入商品住宅價格。
11、毛租金乘數法是將估價對象一年的毛租金乘以毛租金乘數得出估價對象價值的方法。毛租金乘數法有下列優點，正確的是()。
A．方便易行，在市場上較容易獲得房地產的售價和租金資料
B．由于在同一市場，同一房地產的租金和售價同時受相同的市場力的影響，因此毛租金乘數是—個比較客觀的數值
C．避免了由于多層次估算可能產生的各種誤差的累計
D．忽略了房地產租金以外的收入
答案：ABC
解析：D為毛租金乘數法的缺點。
12、經濟適用住宅基準價格由（）構成
A．開發成本
B．稅金
C．經營用房的建筑安裝費
D．利潤
答案：ABD
解析：按照經濟適用住房價格構成的有關規定，開發經營企業留用的經營用房的建筑安裝費是不得計入經濟適用住房價格的。
13、房屋的完損等級是根據房屋的（）來劃分的
A．結構的完好、損壞程度
B．裝修的完好、損壞程度
C．設備的完好、損壞程度
D．使用年限的長短
答案：ABC
解析：房屋的完損等級是用來檢查房屋維修養護情況的一個標準，是確定房屋實際新舊程度和測算折舊的重要依據，是根據房屋的結構、裝修、設備的完好、損壞程度來劃分的。
14、商品住宅價格中的利潤是以（）為基數核定
A．征地費及拆遷安置補償費
B．勘察設計及前期工程費
C．住宅小區內的營業性用房和設施的建設費用
D．住宅小區基礎設施建設費和住宅小區級非營業性配套公共建筑的建設費
E．住宅建筑、安裝工程費
答案：ABDE
解析：住宅小區內的營業性用房和設施的建設費用是不計入商品住宅價格的。
15、收益法中，是根據土地收益求取土地價值，根據建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用()。
A．房地剩余技術
B．市場剩余技術
C．土地剩余技術
D.建筑物剩余技術
答案：CD
解析：因為是針對單獨的土地或建筑物求取土地或建筑物的價值，所以不能選擇AB。
