08年房地產開發經營與管理考試試題
發布時間：2012-07-25 共7頁
21．某房地產開發項目的占地面積為10000 ㎡，規劃容積率≤４,預計開發完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元／㎡，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（ ?。┰O．
A．2350.00
B．2937.50
C．3250.00
D．4062.50
22．對某房地產項目進行敏感必分析，當地價、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低0％時，項目開發利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（ ?。?。
A．地價
B．建造成本
C．貸款利率
D．資本化率
23．某房地產開發項目，經過測算得出以下數據：如果市場前景好，凈現值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現值為負的3680萬元．經分析市場前景為：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，則該項目凈現值 期望值為（ ?。┤f元．
A．2677.5
B．3680.60
C．4003.50
D．5356.80
24．房屋開發中的基礎設施建設費是指建筑物2M以外和項目（ ）范圍內的各種管線、道路工程的建設費用．
A．黃線
B．紫線
C．藍線
D．紅線
25．房地產開發項目的資金通常有資本金、預租售收入及借貸資金．一般而言三種資金的使用順序是（ ?。?。
A．資本金、借貸資金、預租售收入
B．預租售收入、資本金、借貸資金
C．借貸資金、預租售收入、資本金
D．資本金、預租售收入、借貸資金
26．某房地產投資項目現有A、B兩種方案，開發經營期分別為3年、4年，其目標收益率均為12％，凈現值分別為120萬元，150萬元．對兩方案進行比選，則最優方案的等額年值 為（ ）萬元．
A．39.51
B．49.39
C．49.96
D．62.45
27．當可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時，宜采用的比選方法是（ ）。
A．凈現值法
B．差額內部收益率法
C．費用現值法
D．內部收益率法
28．下列關于房地產開發項目建設貸款的表述中，錯誤的是（ ?。?BR> A．債權人通常是商業銀行
B．不能用于償還土地購置貸款
C．主要擔保物為在建工程及相關土地使用權
D．還款資金通常是銷售收入
29．下列融資渠道中，屬于公眾市場債務融資形式的是（ ?。?。
A．發行公司債券
B．權益型房地產投資信托基金
C．發行股票
D．商業銀行貸款
30．新設項目法人資本金籌措渠道不包括（ ?。?BR> A．政府政策性資金
B．國內外企業入股的資金
C．個人入股的資金
D．資產變現的資金
31．進行融資方案分析時，屬于融資結構分析的是（ ?。?BR> A．債務融資成本分析
B．資金占用費分析
C．資本金與債務資金的比例分析
D．擔保費分析
32．下列關于寫字樓租金的表述中，正確的是（ ）。
A．基礎租金是租戶能接受的最低租金
B．基礎租金低于市場租金時，應當考慮調整到市場租金水平
C．寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎租金
D．寫字樓內某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內的位置有一定差辟
33．寫字樓物業出租中所有經營費用均由租戶直接承擔的出租方式是（ ?。?。
A．全租金方式
B．毛租金方式
C．凈租金方式
D．基本租金方式
34．不應計入收益性物業經營費用的是（ ）。
A．抵押貸款利息
B．公共設施維修費
C．房產稅
D．物業保險費
35．下列關于物業經營產生的現金流的表達式中，正確的是（ ）。
A．稅前現金流=有效毛收入一經營費用
B．稅前現金流=有效毛收入一抵押貸款還本付息
C．稅后現金流=稅前現金流一所得稅
D．稅后現金流=稅前現金流一準備金一所得稅
:-房地產估價師考試
