2012年制度與政策單科練習及答案
發布時間：2012-07-25 共7頁
一、單項選擇題
1. A 【解析】：《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍，是在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。
2. C 【解析】：對于出租人與承租人達不成協議的，為了保障承租人的權益不受損害，《城市房屋拆遷管理條例》規定實行產權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協議。
3. C 【解析】：委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質和面積。對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。
4. A 【解析】：拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。
5. B 【解析】：裁決應當自收到申請之日起30日內作出。
6. C 【解析】：行政裁決規定的搬遷期限不得少于15天。
7. C 【解析】：原建設部于2000年3月發布了《房地產開發企業資質管理規定》，將房地產開發企業資質按照企業條件分為一、二、三、四等四個資質等級。
8. D 【解析】：暫定資質的條件不得低于四級資質的條件。
9. C 【解析】：2004年4月，為加強宏觀調控，調整和優化經濟結構，國務院下發了《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》（國發[2004]13號），將房地產開發項目（不含經濟適用住房項目）資本金最低比例由20%提高到35%。6000萬元×35%=2100萬元。
10. B 【解析】：《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。
11. C 【解析】：以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。
12. D 【解析】：當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。
13. D 【解析】：面積誤差比=[（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積]×100%=（93－100）／100=﹣7%，︱﹣7%︱=7%。
14. D 【解析】：無正當理由，拖欠房租6個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
15. A 【解析】：該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，所以A選項不正確。
16. B 【解析】：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定。
17. A 【解析】：《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
18. D 【解析】：預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發生不動產物權變動。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
19. C 【解析】：房屋所有權轉移登記是指，房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權發生轉移而進行的登記。
20. A 【解析】：房地產平面圖是一種反映房屋、土地現狀的專業圖。
21. A 【解析】：房地產估價采用差額定率分檔累進計收。
22. D 【解析】：對經濟特區的收費標準可適當規定高一些，但最高不能超過表8—1標準的30%。（100×0.5%+900×0.25%+1000×0.15%）×130%=5.525萬元。
23. A 【解析】：新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級核定為三級資質，設1年的暫定期。
24. B 【解析】：縣級以上人民政府房地產行政主管部門進行監督檢查職責時，應當有兩名以上監督檢查人員參加，出示執法證件。
二、多項選擇題
1. BE 【解析】：《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍是在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。
2. BDE 【解析】：產權不明確的房屋是指無權屬證明、產權人下落不明、暫時無法確定產權的合法所有人或因產權關系正在訴訟的房屋。
3. BE 【解析】：《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況，延長《暫定資質證書》有效期，但延長期不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長。
4. AB 【解析】：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時必須具備的條件；第四十條規定了以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時的條件。
5. ACD 【解析】：房地產交易管理機構的主要職責是：執行國家有關房地產交易管理的法規，并制定具體實施辦法；整頓和規范房地產交易秩序，對房地產交易、經營等活動進行指導和監督，查處違法行為，維護當事人的合法權益；辦理房地產交易鑒證等手續；協助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅款；為房地產交易提供洽談協議，交流信息，展示行情等各種服務；發布市場交易信息，為政府宏觀決策和正確引導市場發展服務。
6. CE 【解析】：房地產繼承、房地產贈與均屬于房地產無償轉讓。
7. ABCD 【解析】：房地產登記的任務：做好登記薄記載工作；做好房地產登記信息化工作；做好房地產登記檔案管理工作。除了以上任務外，房地產登記工作還要為征地、拆遷房屋、落實私房政策的房產審查和處理權屬糾紛提供依據。
8. AC 【解析】：房屋初始登記是指新建房屋申請人，或但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權而進行的登記。
9. ABDE 【解析】：房地產中介服務合同應包括以下主要事項：當事人姓名或名稱、住所；中介服務項目名稱、內容、要求和標準；合同履行期限；收費金額和支付方式、時間；違約責任和糾紛解決方式；當事人約定的其他內容。
三、判斷題
1. 錯 【解析】：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人不得新建、擴建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。
2. 錯 【解析】：用于公益事業房屋的認定，一是要根據其服務對象，是為大多數老百姓服務還是為特定人群服務，是共享性的還是排他性的；二是考慮此類房屋是否有經營、是否以盈利為目的。
3. 對 【解析】：拆遷人對拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償是符合法律規定的，也是符合公平原則的；在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償。
4. 錯 【解析】：若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級主管部門申請行政復議。
5. 錯 【解析】：估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。
6. 錯 【解析】：申領房地產開發企業二級資質，從事房地產開發經營的時問應不少于3年。
7. 對 【解析】：經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。
8. 錯 【解析】：《城市房地產開發經營管理條例》規定，因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的，不征收土地閑置費。
9. 對 【解析】：未經備案或未按規定期限辦理備案手續的房地產轉讓行為無效。
10. 對 【解析】：發布房地產廣告，應當遵守《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關廣告監督管理和房地產管理的規定。
11. 錯 【解析】：房地產管理部門在接到價格申報后，如發現成交價格明顯低于市場正常價格，應當及時通知交易雙方，并不要求交易雙方當事人更改合同約定的成交價格，但交易雙方應當按不低于房地產行政主管部門確認的評估價格繳納了有關稅費后，方為其辦理房地產交易手續，核發權屬證書。
12. 錯 【解析】：凡房地產轉讓或變更的，必須按照規定的程序先到房地產管理部門辦理交易手續和申請轉移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。
13. 對 【解析】：房地產開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
14. 錯 【解析】：房地產銷售代理是指房地產開發企業或其他房地產擁有者將物業銷售業務委托專門的房地產中介服務機構代為銷售的一種經營方式。
15. 錯 【解析】：保修期從交付之日計算。該商品房保修期應從2007年3月8日起計算。
16. 錯 【解析】：土地初始登記是指，土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。
17. 錯 【解析】：建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。
18. 錯 【解析】：房屋權屬登記信息既可以由單位和個人自己查詢，也可以委托他人查詢。
19. 錯 【解析】：內墻面裝飾厚度計入套內房屋使用面積。
20. 對 【解析】：套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。
21. 對 【解析】：對中介服務機構的管理主要從市場準入抓起，采取資質核準、資質分級、資信評價與日常監督相結合的管理模式。
22. 錯 【解析】：房地產估價機構由自然人出資，主要由房地產估價師個人發起設立，組織形式有：合伙制、有限責任制。
23. 對 【解析】：申請三級房地產估價機構，要在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬㎡以上或者土地面積3萬㎡以上。
24. 錯 【解析】：房地產估價機構合并，合并后存續或者新設立的房地產估價機構可以承繼合并前各方中較高的資質等級，但應當符合相應的資質等級條件。
四、閱讀理解
(1). B 【解析】：該項目應由A市房屋拆遷管理部門發放《房屋拆遷許可證》。
(2). B 【解析】：《城市房屋拆遷管理條例》規定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。參見教材P53
(3). B 【解析】：裁決部門應當自收到申請之日起30日內作出。
(4). C 【解析】：若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起3個月內向人民法院起訴。
(5). D 【解析】：拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。
(6). ACD 【解析】：拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償價值而評估其市場價格”。拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣，精確到元。估價機構應將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日。
(7). B 【解析】：如果拆遷當事人對估價結果有異議的，可以自收到估價報告之日起5日內，向原估價機構書面申請符合估價。
(8). D 【解析】：達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛處理方式：行政裁決、依法起訴、強制拆遷。
(9). D 【解析】：違章建筑的認定是規劃行政主管部門的職權范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規劃行政主管部門出具證明。
1. A 【解析】：《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍，是在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。
2. C 【解析】：對于出租人與承租人達不成協議的，為了保障承租人的權益不受損害，《城市房屋拆遷管理條例》規定實行產權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協議。
3. C 【解析】：委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質和面積。對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。
4. A 【解析】：拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。
5. B 【解析】：裁決應當自收到申請之日起30日內作出。
6. C 【解析】：行政裁決規定的搬遷期限不得少于15天。
7. C 【解析】：原建設部于2000年3月發布了《房地產開發企業資質管理規定》，將房地產開發企業資質按照企業條件分為一、二、三、四等四個資質等級。
8. D 【解析】：暫定資質的條件不得低于四級資質的條件。
9. C 【解析】：2004年4月，為加強宏觀調控，調整和優化經濟結構，國務院下發了《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》（國發[2004]13號），將房地產開發項目（不含經濟適用住房項目）資本金最低比例由20%提高到35%。6000萬元×35%=2100萬元。
10. B 【解析】：《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。
11. C 【解析】：以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。
12. D 【解析】：當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。
13. D 【解析】：面積誤差比=[（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積]×100%=（93－100）／100=﹣7%，︱﹣7%︱=7%。
14. D 【解析】：無正當理由，拖欠房租6個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
15. A 【解析】：該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，所以A選項不正確。
16. B 【解析】：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定。
17. A 【解析】：《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
18. D 【解析】：預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發生不動產物權變動。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
19. C 【解析】：房屋所有權轉移登記是指，房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權發生轉移而進行的登記。
20. A 【解析】：房地產平面圖是一種反映房屋、土地現狀的專業圖。
21. A 【解析】：房地產估價采用差額定率分檔累進計收。
22. D 【解析】：對經濟特區的收費標準可適當規定高一些，但最高不能超過表8—1標準的30%。（100×0.5%+900×0.25%+1000×0.15%）×130%=5.525萬元。
23. A 【解析】：新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級核定為三級資質，設1年的暫定期。
24. B 【解析】：縣級以上人民政府房地產行政主管部門進行監督檢查職責時，應當有兩名以上監督檢查人員參加，出示執法證件。
二、多項選擇題
1. BE 【解析】：《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍是在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。
2. BDE 【解析】：產權不明確的房屋是指無權屬證明、產權人下落不明、暫時無法確定產權的合法所有人或因產權關系正在訴訟的房屋。
3. BE 【解析】：《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況，延長《暫定資質證書》有效期，但延長期不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長。
4. AB 【解析】：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時必須具備的條件；第四十條規定了以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時的條件。
5. ACD 【解析】：房地產交易管理機構的主要職責是：執行國家有關房地產交易管理的法規，并制定具體實施辦法；整頓和規范房地產交易秩序，對房地產交易、經營等活動進行指導和監督，查處違法行為，維護當事人的合法權益；辦理房地產交易鑒證等手續；協助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅款；為房地產交易提供洽談協議，交流信息，展示行情等各種服務；發布市場交易信息，為政府宏觀決策和正確引導市場發展服務。
6. CE 【解析】：房地產繼承、房地產贈與均屬于房地產無償轉讓。
7. ABCD 【解析】：房地產登記的任務：做好登記薄記載工作；做好房地產登記信息化工作；做好房地產登記檔案管理工作。除了以上任務外，房地產登記工作還要為征地、拆遷房屋、落實私房政策的房產審查和處理權屬糾紛提供依據。
8. AC 【解析】：房屋初始登記是指新建房屋申請人，或但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權而進行的登記。
9. ABDE 【解析】：房地產中介服務合同應包括以下主要事項：當事人姓名或名稱、住所；中介服務項目名稱、內容、要求和標準；合同履行期限；收費金額和支付方式、時間；違約責任和糾紛解決方式；當事人約定的其他內容。
三、判斷題
1. 錯 【解析】：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人不得新建、擴建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。
2. 錯 【解析】：用于公益事業房屋的認定，一是要根據其服務對象，是為大多數老百姓服務還是為特定人群服務，是共享性的還是排他性的；二是考慮此類房屋是否有經營、是否以盈利為目的。
3. 對 【解析】：拆遷人對拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償是符合法律規定的，也是符合公平原則的；在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償。
4. 錯 【解析】：若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級主管部門申請行政復議。
5. 錯 【解析】：估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。
6. 錯 【解析】：申領房地產開發企業二級資質，從事房地產開發經營的時問應不少于3年。
7. 對 【解析】：經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。
8. 錯 【解析】：《城市房地產開發經營管理條例》規定，因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的，不征收土地閑置費。
9. 對 【解析】：未經備案或未按規定期限辦理備案手續的房地產轉讓行為無效。
10. 對 【解析】：發布房地產廣告，應當遵守《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關廣告監督管理和房地產管理的規定。
11. 錯 【解析】：房地產管理部門在接到價格申報后，如發現成交價格明顯低于市場正常價格，應當及時通知交易雙方，并不要求交易雙方當事人更改合同約定的成交價格，但交易雙方應當按不低于房地產行政主管部門確認的評估價格繳納了有關稅費后，方為其辦理房地產交易手續，核發權屬證書。
12. 錯 【解析】：凡房地產轉讓或變更的，必須按照規定的程序先到房地產管理部門辦理交易手續和申請轉移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。
13. 對 【解析】：房地產開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
14. 錯 【解析】：房地產銷售代理是指房地產開發企業或其他房地產擁有者將物業銷售業務委托專門的房地產中介服務機構代為銷售的一種經營方式。
15. 錯 【解析】：保修期從交付之日計算。該商品房保修期應從2007年3月8日起計算。
16. 錯 【解析】：土地初始登記是指，土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。
17. 錯 【解析】：建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。
18. 錯 【解析】：房屋權屬登記信息既可以由單位和個人自己查詢，也可以委托他人查詢。
19. 錯 【解析】：內墻面裝飾厚度計入套內房屋使用面積。
20. 對 【解析】：套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。
21. 對 【解析】：對中介服務機構的管理主要從市場準入抓起，采取資質核準、資質分級、資信評價與日常監督相結合的管理模式。
22. 錯 【解析】：房地產估價機構由自然人出資，主要由房地產估價師個人發起設立，組織形式有：合伙制、有限責任制。
23. 對 【解析】：申請三級房地產估價機構，要在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬㎡以上或者土地面積3萬㎡以上。
24. 錯 【解析】：房地產估價機構合并，合并后存續或者新設立的房地產估價機構可以承繼合并前各方中較高的資質等級，但應當符合相應的資質等級條件。
四、閱讀理解
(1). B 【解析】：該項目應由A市房屋拆遷管理部門發放《房屋拆遷許可證》。
(2). B 【解析】：《城市房屋拆遷管理條例》規定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。參見教材P53
(3). B 【解析】：裁決部門應當自收到申請之日起30日內作出。
(4). C 【解析】：若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起3個月內向人民法院起訴。
(5). D 【解析】：拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。
(6). ACD 【解析】：拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償價值而評估其市場價格”。拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣，精確到元。估價機構應將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日。
(7). B 【解析】：如果拆遷當事人對估價結果有異議的，可以自收到估價報告之日起5日內，向原估價機構書面申請符合估價。
(8). D 【解析】：達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛處理方式：行政裁決、依法起訴、強制拆遷。
(9). D 【解析】：違章建筑的認定是規劃行政主管部門的職權范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規劃行政主管部門出具證明。
