物業管理師：物業舊模式錯在管理上
發布時間：2010-01-14 共1頁
回顧管理型物業公司不長的歷史，其興也勃焉，其亡也忽焉。歸結起來，錯就錯在“管理”二字上。
《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，可以看作過去數年業主與物業公司博弈的結果，其中最抓要害的是將“管理”改為“服務”。回顧管理型物業公司不長的歷史，其興也勃焉，其亡也忽焉。歸結起來，錯就錯在“管理”二字上。
不知從何時起，一些單位或個人，開始喜歡并習慣于以管理者自居。我們經常可以看到交通“協管”忙著貼罰單，行使著可疑的行政裁量權。甚至在許多單位的食堂里，就餐者碰到的不是服務員，而是管理員。
就物業公司而言，“管理權”來得太容易了。“老大哥”房地產開發公司在賣房時搭售了自己的“親弟兄”物業公司。這也正常，業主買房入住必有先后，但物業得有人負責維護，當業主大會不具備召開條件時，物業公司也就順勢先行到位了。但合同一個一個簽，許多被業主視為“仆人”的物業公司，反倒成了面對單個“主人”時的一個機構，處于強勢地位，成為事實上的管理者。
當業主達到了有發言權的數量，就不再容忍“仆人”管理“主人”了，而此時的物業公司也已經壯大，不肯屈就于人，不忍讓與既得利益和既有權力。于是，我們接二連三地聽到、看到業主與物業公司相互的不滿和對抗。
毋庸諱言，對抗的過程就是業主復權的過程，也是物業公司自認為天經地義的“管理”走向末路的過程。末路之行的“里程碑”有以下幾個：
第一是物業費。許多物業公司幾乎不向業主公示物業費的去向，他們的道理再簡單不過：哪有管理者向被管理者匯報“管理費”用途的？不僅如此，當業主不滿物業公司服務，拒付下一年度物業費時———實際上相當于主人不再發給仆人薪水，雇傭關系自然解除。但“仆人”不這么看，他非要管理主人不可，并且薪水似乎與他管得好壞無關，還把主人告上法庭。
第二是停車費。一些開發商在樓盤里釜底抽薪式地割出一塊據說產權是他的地下停車場，然后坐收幾十年的漁利。“主人”的車沒處停，只好接受壟斷價格，接受“仆人”委托的某個“停車管理有限公司”的管理。至于“公用設施”的使用、經營、收益，“仆人”也是不許“主人”染指的。
第三是保安。憨厚的農村小伙兒，一旦穿上保安制服，戴上大蓋帽，立刻變得威風起來，管人也成了他們的分內之事。他們聽從自己的“主人”———物業公司的指令，或者為了業主的“安全”，要求業主付費辦理出入證，否則不得入內；或者為了小區“美觀”，要求業主停車一律車頭朝外，否則不準停放。在業主和物業發生矛盾時，他們像軍人一樣出早操，“一、二、三、四”口號響亮；某些小區在業主與物業爭執時，甚至發生了保安毆打業主致其重傷事件。
凡此種種，無一不是“管理”在作祟，也無一不加速了管理型服務機構的終結。業主按說是不難管理的，沒管好，實在有點失敗———整個樓群燈火通明，但住戶多半“老死不相往來”，一家家頗具實力的業主，住在一起反倒成了沉默的大眾。故此，從10月1日起，選聘和解聘物業公司的決定權比例，由過2/3降到過半數，或許七嘴八舌的業主們借此可以形成更多一致的聲音。
最后要說的是，《決定》另有一個亮點：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”凡權力總須限制。誰能保證辛辛苦苦成立的“業委會”不一強獨大，最終異化為業主的新“主人”呢？
