淺談開發商自組物業管理公司的利與弊
發布時間：2010-01-14 共1頁
房地產企業下屬的物業管理企業與其他物業管理企業相比，有一個先天的優勢，那就是這些企業往往是伴隨著所屬房地產企業的首個項目的建設完成而同期誕生的，他們無需為了爭取項目而激烈競爭。這種與生俱來的血緣關系，使他們在成立和入駐各項目初期，能夠獲得所屬房地產企業包括項目來源、資金和資料等多方位的支持。
從目前的物業管理市場情況看，房地產企業為了保證回報，在項目交付初期，特別在分期開發的項目交付初期，往往會加大對旗下的物業管理企業在管理服務方面的投入，從而保證了物業管理企業的正常運作和管理服務質量的穩定，客觀地說，這種投入也使業主自入住伊始就享受到了優質的服務。而物業管理企業與房地產企業的一體化，也在一定程度上保障了業主的利益，特別是在房地產企業開發完畢撤場后，仍在客觀上保留了業主與房地產企業間的溝通渠道。
而隨著房地產企業建設項目、建設面積、物業類型的不斷增加，房地產企業的發展不僅為屬下的物業管理企業提供了收入來源，在客觀上也為屬下的物業管理企業創造了一個“向規模要效益”的轉變契機，許多房地產企業旗下的物業管理企業得以在短期內迅速發展壯大，甚至成為了行業的“領頭羊”。“利”在于此，“弊”又有哪些呢？
一、受“血緣”關系影響，易在發展商與業主之間“受夾板氣”
房地產企業選擇屬下的物業管理企業在品牌建設與與維護方面，固然可通過每個項目的管理服務來塑造項目品牌，最終達成以項目品牌和物業管理品牌支持地產母品牌的完善、延續和提升，形成對地產母品牌的有力支撐。在這種良性互動的表層下也存在一榮俱榮，一損俱損的可能。在國內有關物業管理法規尚不完善，業主維權并不完全理智的今天，物業管理企業承受了許多不應承受的負擔，許多企業已不堪重負，在這種情形下，一旦房地產企業僅僅只從銷售、回報等方面考慮自己的利益，或者因市場等各種原因對項目的銷售造成影響時，往往會以犧牲物業管理企業的利益為代價，特別是有些房地產企業，在業主對售后服務或施工質量等提出意見或發泄不滿時，不是積極面對，盡力解決，而是將屬下的物業管理企業當成了“擋風墻”，而物業管理企業囿于對地產母品牌的維護責任，無法以市場行為來規避，只能硬扛。長此以往，不僅項目的市場美譽度下降，物業管理企業和房地產企業“同穿一條褲子”的印象也會在業主心中逐漸形成并強化，使業主對物業管理企業和房地產企業失去信任，并最終導致物業管理企業和房地產企業的品牌受損。
另一方面，在獲得房地產企業對前期管理投入時，做為房地產企業下屬的物業管理企業固然有一定的有利條件，但也正是因為兩者間的血緣關系，多數業主對房地產企業屬下的物業管理企業往往抱著一種懷疑心態，可以說是先天的信任感缺乏，當業主與房地產企業發生矛盾時，業主對物業管理企業是否能站在公正、公平的立場上去協調、處理仍有疑慮。特別是在業主維權意識高漲，而維權方式又往往過激的狀況下，這種疑慮對物業管理企業的正常工作會帶來較大的困擾。
二、容易受發展商的控制，身不由己
應該說，有相當一部分房地產企業在組建自己的物業管理企業時，是出于對房地產企業品牌維護的需要，所以在物業管理企業的后期運作中，明確了物業管理企業與房地產企業各自的責、權、利，并在實際的管理經營過程中逐步加以完善，從而促進了物業管理企業的發展。但也有一部分房地產企業，沒能清楚地認識到物業管理服務與房地產售后服務的不同，或是雖然認識到了，但在實際的操作過程中仍將物業管理企業看做是自身的售后服務部門，將物業管理服務與房地產的售后服務混為一談，把原屬于售后服務范疇的工作強壓給了物業管理企業，無形中加大了物業管理企業的運作成本，使物業管理企業原本的市場化行為部分蛻變成了房地產企業的指令性行為。這對于身處市場競爭日趨激烈，最終要通過市場化行為贏得生存和發展的物業管理企業來說，無疑是極為不利的。
除此之外，房地產企業屬下的物業管理企業由于兩者之間的上下級關系，在許多問題上都不得不屈從于房地產企業的意志。比如對項目的經營管理問題，作為物業管理企業，在承接項目、確定管理經營方案時，主要依據市場的需求、管理經營的成本等等因素，而非房地產企業的銷售業績、投資回報。但當物業管理企業從屬于房地產企業時，卻不得不因為房地產企業“配合銷售”這一理由而犧牲自己的利益。
三、缺乏危機感，市場競爭力差，對物業管理市場的良性發展有一定負面影響
擁有物業管理企業的房地產企業在為項目選擇物業管理企業時，基本上都會將項目交給自己的物業管理企業去管理，在為物業管理企業提供“財源”的同時，也非常容易養成多數物業管理企業“地產不倒，項目不憂”的心態，這些物業管理企業由于無需擔心市場競爭的壓力，因此許多企業沒有||競爭危機感，不愿或不屑于去參與市場競爭，而是滿足于被動接受、管理好所屬房地產企業的建設項目。即使是有競爭危機感，由于長期依賴于房地產企業的建設與移交，多數房地產企業下屬的物業管理企業也不可能全身心地到市場上去爭取適合自身的項目，更難以擁有強大的市場競爭力了。
當然，隨著國內物業管理市場運作的不斷規范，多數房地產企業下屬的物業管理企業已經開始感覺到了危機的出現，加上國家、省、市的相關法律法規也明確提出，||鼓勵房地產企業通過招標方式選擇物業管理企業，這些都使得房地產企業屬下的物業管理企業開始有意識地培養、鍛煉、提高自己企業的市場競爭力，房地產企業也逐漸開始通過招標方式選擇物業管理企業。但是，由于房地產企業與其下屬物業管理企業間的“母子”連心，以及房地產企業下屬的物業管理企業在對項目熟知程度、溝通協調的便利等方面都有著其他物業管理企業無可比擬的便利與優勢，這種競爭實際上是不平等的，不僅影響了其他物業管理企業的生存，更重要的是這種不平等對促進物業管理企業間的公平競爭，建設一個穩定、有序、公平的市場秩序存在一定的負面影響。
回顧我國物業管理二十多年的歷程，開發商選擇屬下物業管理公司進行管理的情況一直占有很大比例，在行業建設初期，由于法律法規不健全，市場機制不完善，許多房地產企業屬下的物業管理企業在管理、經營、服務的過程中也都出現了這樣或那樣的問題。但隨著物業管理的市場化程度不斷提高，房地產企業對物業管理企業的選擇，也從最初的指定屬下的物業管理企業實施管理逐步發展到目前以市場選擇為主導。隨著中國物業管理市場的更加完善與規范，不同“出身”的物業管理企業都將全部融入市場，接受優勝劣汰的市場大潮的考驗。
從目前的物業管理市場情況看，房地產企業為了保證回報，在項目交付初期，特別在分期開發的項目交付初期，往往會加大對旗下的物業管理企業在管理服務方面的投入，從而保證了物業管理企業的正常運作和管理服務質量的穩定，客觀地說，這種投入也使業主自入住伊始就享受到了優質的服務。而物業管理企業與房地產企業的一體化，也在一定程度上保障了業主的利益，特別是在房地產企業開發完畢撤場后，仍在客觀上保留了業主與房地產企業間的溝通渠道。
而隨著房地產企業建設項目、建設面積、物業類型的不斷增加，房地產企業的發展不僅為屬下的物業管理企業提供了收入來源，在客觀上也為屬下的物業管理企業創造了一個“向規模要效益”的轉變契機，許多房地產企業旗下的物業管理企業得以在短期內迅速發展壯大，甚至成為了行業的“領頭羊”。“利”在于此，“弊”又有哪些呢？
一、受“血緣”關系影響，易在發展商與業主之間“受夾板氣”
房地產企業選擇屬下的物業管理企業在品牌建設與與維護方面，固然可通過每個項目的管理服務來塑造項目品牌，最終達成以項目品牌和物業管理品牌支持地產母品牌的完善、延續和提升，形成對地產母品牌的有力支撐。在這種良性互動的表層下也存在一榮俱榮，一損俱損的可能。在國內有關物業管理法規尚不完善，業主維權并不完全理智的今天，物業管理企業承受了許多不應承受的負擔，許多企業已不堪重負，在這種情形下，一旦房地產企業僅僅只從銷售、回報等方面考慮自己的利益，或者因市場等各種原因對項目的銷售造成影響時，往往會以犧牲物業管理企業的利益為代價，特別是有些房地產企業，在業主對售后服務或施工質量等提出意見或發泄不滿時，不是積極面對，盡力解決，而是將屬下的物業管理企業當成了“擋風墻”，而物業管理企業囿于對地產母品牌的維護責任，無法以市場行為來規避，只能硬扛。長此以往，不僅項目的市場美譽度下降，物業管理企業和房地產企業“同穿一條褲子”的印象也會在業主心中逐漸形成并強化，使業主對物業管理企業和房地產企業失去信任，并最終導致物業管理企業和房地產企業的品牌受損。
另一方面，在獲得房地產企業對前期管理投入時，做為房地產企業下屬的物業管理企業固然有一定的有利條件，但也正是因為兩者間的血緣關系，多數業主對房地產企業屬下的物業管理企業往往抱著一種懷疑心態，可以說是先天的信任感缺乏，當業主與房地產企業發生矛盾時，業主對物業管理企業是否能站在公正、公平的立場上去協調、處理仍有疑慮。特別是在業主維權意識高漲，而維權方式又往往過激的狀況下，這種疑慮對物業管理企業的正常工作會帶來較大的困擾。
二、容易受發展商的控制，身不由己
應該說，有相當一部分房地產企業在組建自己的物業管理企業時，是出于對房地產企業品牌維護的需要，所以在物業管理企業的后期運作中，明確了物業管理企業與房地產企業各自的責、權、利，并在實際的管理經營過程中逐步加以完善，從而促進了物業管理企業的發展。但也有一部分房地產企業，沒能清楚地認識到物業管理服務與房地產售后服務的不同，或是雖然認識到了，但在實際的操作過程中仍將物業管理企業看做是自身的售后服務部門，將物業管理服務與房地產的售后服務混為一談，把原屬于售后服務范疇的工作強壓給了物業管理企業，無形中加大了物業管理企業的運作成本，使物業管理企業原本的市場化行為部分蛻變成了房地產企業的指令性行為。這對于身處市場競爭日趨激烈，最終要通過市場化行為贏得生存和發展的物業管理企業來說，無疑是極為不利的。
除此之外，房地產企業屬下的物業管理企業由于兩者之間的上下級關系，在許多問題上都不得不屈從于房地產企業的意志。比如對項目的經營管理問題，作為物業管理企業，在承接項目、確定管理經營方案時，主要依據市場的需求、管理經營的成本等等因素，而非房地產企業的銷售業績、投資回報。但當物業管理企業從屬于房地產企業時，卻不得不因為房地產企業“配合銷售”這一理由而犧牲自己的利益。
三、缺乏危機感，市場競爭力差，對物業管理市場的良性發展有一定負面影響
擁有物業管理企業的房地產企業在為項目選擇物業管理企業時，基本上都會將項目交給自己的物業管理企業去管理，在為物業管理企業提供“財源”的同時，也非常容易養成多數物業管理企業“地產不倒，項目不憂”的心態，這些物業管理企業由于無需擔心市場競爭的壓力，因此許多企業沒有||競爭危機感，不愿或不屑于去參與市場競爭，而是滿足于被動接受、管理好所屬房地產企業的建設項目。即使是有競爭危機感，由于長期依賴于房地產企業的建設與移交，多數房地產企業下屬的物業管理企業也不可能全身心地到市場上去爭取適合自身的項目，更難以擁有強大的市場競爭力了。
當然，隨著國內物業管理市場運作的不斷規范，多數房地產企業下屬的物業管理企業已經開始感覺到了危機的出現，加上國家、省、市的相關法律法規也明確提出，||鼓勵房地產企業通過招標方式選擇物業管理企業，這些都使得房地產企業屬下的物業管理企業開始有意識地培養、鍛煉、提高自己企業的市場競爭力，房地產企業也逐漸開始通過招標方式選擇物業管理企業。但是，由于房地產企業與其下屬物業管理企業間的“母子”連心，以及房地產企業下屬的物業管理企業在對項目熟知程度、溝通協調的便利等方面都有著其他物業管理企業無可比擬的便利與優勢，這種競爭實際上是不平等的，不僅影響了其他物業管理企業的生存，更重要的是這種不平等對促進物業管理企業間的公平競爭，建設一個穩定、有序、公平的市場秩序存在一定的負面影響。
回顧我國物業管理二十多年的歷程，開發商選擇屬下物業管理公司進行管理的情況一直占有很大比例，在行業建設初期，由于法律法規不健全，市場機制不完善，許多房地產企業屬下的物業管理企業在管理、經營、服務的過程中也都出現了這樣或那樣的問題。但隨著物業管理的市場化程度不斷提高，房地產企業對物業管理企業的選擇，也從最初的指定屬下的物業管理企業實施管理逐步發展到目前以市場選擇為主導。隨著中國物業管理市場的更加完善與規范，不同“出身”的物業管理企業都將全部融入市場，接受優勝劣汰的市場大潮的考驗。
