房地產直接投資和間接投資的區別與聯系
發布時間：2010-01-14 共1頁
投資在方式上可分為兩類，即直接投資和間接投資。直接投資是指投資主體將金融資產轉化為實物資產進行生產、經營活動，并從經營活動中取得盈利；間接投資是指投資主體用貨幣資產購買各種有價證券，以期從持有和轉讓中獲取投資收益和轉讓增值。直接投資形成各種形式的企業，企業的生產經營成果既要征收流轉稅，如增值稅，其純收益還要征收企業所得稅。而間接投資的交易須征收證券交易稅（目前仍征收印花稅），其收益則征收企業所得稅。
對直接投資的綜合評估主要考慮投資回收期、投資的現金流出和現金流入的凈現值、項目的內部報酬率等財務指標。我們需要考慮的稅收因素主要是指影響這些指標的稅收政策。投資者首先要判定其投資項目按照稅法規定應征收哪些流轉稅，是征收增值稅，還是征收營業稅？如征收增值稅，是否還要征收消費稅？除了征收增值稅、消費稅、營業稅外，還有城市維護建設稅和教育費附加，其稅率或費率是多少？這一切都將影響企業的稅費負擔，并因此進一步影響到投資者的稅后純收益。這需要投資者在估算銷售收入的時候必須考慮銷售稅金及附加，搞好稅收籌劃。下面用一案例來說明稅收籌劃的重要性。
某企業有A、B兩個項目可投資，假設這兩個項目的企業所得稅稅率沒有差別。且預計兩個項目投產以后，年含稅銷售收入均為100萬元，外購各種非增值項目含稅支出為90萬元。已知A項目產品征收17％的增值稅，B項目征收5％的營業稅。選擇哪一個項目收益更呢？
考慮稅后銷售收入凈值：
A項目年應納增值稅＝（100－90）／（1＋17％）×17％＝1.45萬元
A項目稅后銷售凈收入＝（100－90）／（1＋17％）＝8.55萬元
B項目年應納營業稅＝100×5％＝5萬元
B項目稅后銷售凈收入＝100－90－5＝5萬元
8.55－5＝3.55萬元。
通過以上比較可知，由于兩個項目的應征稅種和稅率存在差異，在其他條件一致的情況下，A項目將為投資者帶來更多的盈利（3.55萬元），故應該選擇A項目。
直接投資更重要的是要考慮企業所得稅的稅收待遇。我國企業所得稅制度規定了很多稅收優惠待遇，包括稅率優惠和稅額扣除等方面的優惠。比如，設在國務院批準的高新技術產業開發區內的高新技術企業，其企業所得稅的稅率為15％。其他諸如第三產業、“三廢”利用企業、“老、少、邊、窮”地區新辦企業等都存在企業所得稅的優惠待遇問題。投資者應該在綜合考慮目標投資項目的各種稅收待遇的基礎上，進行項目評估和選擇，以期獲得最的投資稅后收益。讓我們以另一個簡化了的案例來說明企業所得稅籌劃的重要性。
假設存在C、D兩個投資項目可供投資者選擇，經測算，其投資情況和各年投資收益（包括利潤和折舊額）情況見附表。
假設：各項目的報廢殘值、年折舊額、投資回收期體一致。銀行利率為5％，C項目企業所得稅稅率為33％，D項目的企業所得稅稅率為15％。現對兩個項目作出選擇決策。由于其他情況基本一致，我們只要比較二者的稅后收益凈現值即可。
項目C投資現值＝1000＋1000／（1＋5％）＝1952萬元
項目C投資收益現值＝1600／（1＋5％）3＋1400／（1＋5％）4＋1200／（1＋5％）5＋800／（1＋5％）6×（1－33％）＝2728萬元
項目C投資凈現值＝2728－1952＝776萬元
項目C投資凈回報率＝776／1952×100％＝40％
項目D投資現值＝1000＋1000／（1＋5％）＝1952萬元
項目D投資收益現值＝1300／（1＋5％）3＋1200／（1＋5％）4＋1000／（1＋5％）5＋650／（1＋5％）6 ×（1－15％）＝2872萬元
項目D投資凈現值＝2872－1952＝920萬元
項目D投資凈回報率＝920／1952×100％＝47％。
通過計算比較可見，從表面上看起來項目C投資收益要高于項目D，但是由于二者企業所得稅稅率存在差異，實際上后者投資凈現值和投資回報率都高于前者。因此，應該選擇項目D.
企業的間接投資相對說來要簡單一些。由于我國國債利息免征企業所得稅，故企業在間接投資時要充分考慮稅后收益。比如有兩種長期債券，其一是國家重點建設債券，其利率為4.2％；另一種為國債，利率為3％。企業應該投資于哪一種債券呢？表面看起來國家重點建設債券的利率要高于國債利率，但是由于前者要被征收33％的企業所得稅，而后者不用繳納企業所得稅，實際的稅后收益應該通過計算來評價和比較：
4.2％×（1－33％）＝2.814％＜3％。
也就是說，國家重點建設債券要低于國債的稅后利率。故購買國債要更合算些。
事實上，只有當其他債券利率于4.4776％（即3％／67％）時，其稅后收益才于利率為3％的國債。
