注冊規劃師考試實務(復習)―規劃實施管理部分評析
發布時間：2010-01-14 共4頁
實例三
某企業位于市中心重點地區，占地面積24500平方米，由于企業效益不好，打算利用區位優勢，將一部分多余的工廠用地出讓，建設住宅。經與房地產開發商洽談達成協議，由房地產開商向市規劃行政主管部門申請建設住宅。規劃行政主管部門經核實城市總體規劃和控制性詳細規劃.
評析：市規劃行政主管部門根據城市總體規劃和控制性詳細規劃，在現場調研后并作了分析，根據該用地所處具體位置和具體條件認為可以改變用地性質。由于該用地“位于市中心重點地區”，根據規劃法的規定，重點地區控制性詳細規劃是由市政府審批的，要調整必須經過市政府的批準，才能改變用地性質。因此，市規劃行政主管部門審批程序合法又合理，在報經市政府批準的情況下，核發了“兩證一書”，這是正確的，不是多余之舉。
實例四
某區屬企業位于工業區內，占地8400平方米，由于設施老化，產品落后，最終破產倒閉。區政府想利用原廠區土地開發住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經向市規劃行政主管部門申請，被駁回，理由是該用地在城市總體規劃的控制性詳細規劃中為工業用地，不能改變用地性質。
評析：市規劃行政主管部門的做法是對的。因為市規劃行政主管部門考慮到這個企業位于工業區內部，如果建設住宅，將帶來一系列問題，如子女上學、購物、文化娛樂等，另外，周圍的工廠企業產生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產生不良影響，因此不能開發建設住宅。但是，城市規劃行政主管部門可根據具體情況建議區政府采取土地置換的辦法，將位于居住區內的某些工業企業搬遷到這里，然后開發建設位于居民區內已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。
實例五
某中學有兩個校址，一處位于城市中心區，占地4000平方米；另一處位于中心區外圍，占地8000平方米。根據國家規范，兩處均不滿足中、小學用地標準。因此，教育部門擬對兩處用地進行合并，向城市規劃行政主管部門提出申請，并經市政府批準，將位于城市中心區的土地出讓，開發公共設施項目，用置換來的資金在中心區外圍校址旁邊征用一塊用地，建設一座標準中學。
評析：將位于城市中心區的校址用地改變使用性質，不僅是合理的，而且應該予以積極支持。因為根據規劃法的要求，市政府可以根據城市經濟、社會發展狀況，對城市建設用地進行調整。一個中學有兩處校址，且規模都不符合標準是不合理的。市政府應該對不合理的用地進行調整。使城市功能更加合理。
實例六
某市中心區北部有一工廠位于主干道安平北路東側，共有用地4.5ha.由于城市建設的發展，該廠周圍多已建成居民區，沿安平北路兩側也已成為商業、辦公區，該廠成了污染擾民企業。但因該產品有特色，銷路很好，經濟效益頗佳，不能停產。按照該廠主管部門的意見和城市控制性詳細規劃的要求，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha改為商業、辦公用地，1.8ha改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7ha保留。
評析：這是將原工業用地改變使用性質的規劃選址管理問題。按照建設用地性質變更程序，其審批手續應按規定辦理：
1.廠方申請改變用地性質。廠方應持上級主管部門同意其改變廠址用地性質、出讓廠址和搬遷的文件，向城市規劃行政主管部門提出改變用地性質和搬遷的申請。
2.城市規劃行政主管部門審核。城市規劃行政主管部門根據已批準的控制性詳細規劃和有關法律、法規的規定進行審核。由于該工廠位于市中心區。城市規劃行政主管部門應將審核同意的意見報請市政府批準。然后向廠方發出建設項目選址意見書。
3.城市規劃行政主管部門提出規劃設計條件。城市規劃行政主管部門在發出選址意見書的同時，根據該地區的具體情況和有關技術要求、技術標準，向該廠提出各個地塊的規劃設計條件。
4.受讓方和廠方申請立項。廠方持城市規劃行政主管部門批準文件、與受讓方的協議，向計劃部門申請項目建議書。
5.辦理土地出讓手續。廠方持城市規劃行政主管部門、市計劃部門批準文件和與受讓方的用地出讓協議，向土地部門辦理用地出讓手續，取得國有土地使用權有償出讓合同。該合同必須包含城市規劃行政主管部門提出的各地塊的規劃設計條件。
6.受讓方申請建設用地規劃許可證。受讓方持計劃部門批準文件、土地出讓合同和地形圖等有關資料，向城市規劃行政主管部門申請建設用地規劃許可證。如受讓方為多家應分別辦理。
7.受讓方繼續辦理有關建設的各項手續。受讓方在原址如何建設，將由受讓方依據城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條件，向城市規劃行政主管部門報送建設方案、施工圖和申請建設工程規劃許可證等項手續。
8.城市規劃行政主管部門審核建設方案。城市規劃行政主管部門考慮到該地區位于市中心，對受讓方的建設方案在審核過程中除依照規劃設計條件外，還將邀請一些專家進行評審，根據評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后，核發建設工程規劃許可證。
實例七
某市市區總體規劃方案規定，市區東北部有一綠化隔離地區，面積約400ha.為使該隔離地區近期實施綠化，市政府采取鼓勵政策，如在該地區已實施綠化面積達30%之后，可以利用2%用地開發經營不影響綠化的低層建設項目，并在開發建設的同時將該地區全部綠化。為此鄉政府依據市政府的政策向城市規劃行政主管部門提出申請，在該用地內建設3萬平方米的二層鄉村式別墅和1.0萬平方米的游藝設施。經城市規劃行政主管部門審核，確定建設總用地為7.5ha，并經市政府批準。
評析：這是將城市規劃確定的綠化用地改為建設用地的用地性質變更問題。雖有市政府的局部調整用地政策，并經市政府批準，但仍需辦理用地性質的變更手續。首先，應辦理將集體所有土地改變為國有土地，因為依照規定集體所有土地是不能用來開發建設的申請。使用土地單位向計劃部門立項后，經土地部門核準，再由城市規劃行政主管部門核發建設用地規劃許可證。其次，如果該開發項目由鄉政府組織開發公司自行開發經營，應由開發公司辦理一切手續，如果該項目由鄉開發公司與其他單位合作或聯營開發經營，則應共同辦理一切手續；如果該用地經市政府批準，城市規劃行政主管部門核發建設用地規劃許可證后，出讓部門應特別注意在開發建設的同時，應對該地區的整體綠化情況加強監督。
第五部分、建設用地規劃管理
實例一
某城市有一部隊機關經過計劃部門立項，總建筑面積約為2.0萬平方米，其中辦公用房0.5萬平方米，專業用房1.0萬平方米，其他用房0.5萬平方米。根據城市規劃和建設單位的要求，在規劃選址階段經多次研究同意在城市西北部鄰近該系統的醫院和一居住區進行建設，用地面積為2.0ha.
評析：某部隊機關建設用地屬于軍事用地，可按行政劃撥的有關規定辦理。因此，該部隊機關持計劃部門批準的可行性研究報告，并按城市規劃行政主管部門提供的規劃設計條件編制的經審核同意的規劃總平面方案圖，又經得土地部門批準和占用該土地的有關單位同意或取得有關協議，同時附有1：2000的地形圖，向城市規劃行政主管部門申請建設用地許可證。經城市規劃行政主管部門審查符合有關要求即可核發建設用地規劃許可證。
實例二
某市城市建設發展，在市區東部地區若干個工廠已經外遷或停產，其廠址由城市土地管理行政主管部門統一組織出讓。在出讓之前已由規劃部門編制了詳細規劃，確定了每塊土地的使用性質。某開發公司在出讓中競得其中的一塊居住用地，面積4.5ha.按照詳細規劃的要求，并經城市規劃行政主管部門確認，該居住用地的容積率為2.1，建筑密度為25%，建筑高度不得超高45m，居住區內的綠地率為30%，人口密度不超過800人/ha.某開發公司與市土地管理行政主管部門簽訂了土地合同，并將上述條件在合同中作出明確規定。
評析：這是一個國有土地出讓的實例。關鍵是某開發公司在競得4.5ha用地后與土地管理行政主管部門簽訂的合同中必須包含有規劃行政主管部門的規劃設計條件，才能辦理建設用地規劃許可證的申請。這主要是防止開發公司得到土地后任意改變規劃設計條件，增加土地開發強度。城市規劃行政主管部門核發建設用地規劃許可證后，根據本例中的條件還可以要求其在4.5ha用地內編制一個修建性詳細規劃，為建設工程規劃管理做準備。
實例三
某市的市區東北部有一中外合資的電子企業，因產品銷路好，急需擴建一條生產線。企業提出在其廠區的東北角占用2.0ha的農村村民住宅和部分農村企業用地，企業提出的用地在城市規劃為工業用地。
評析：這是中外合資企業要擴大用地，而且要占用農村集體用地的實例。其擴大用地的范圍恰為規劃工業用地，符合城市規劃要求，但需將集體用地轉變為國有土地，然后依照國有土地出讓的有關規定辦理出讓手續，具體可參照例二所述。
實例四
某市在其市區東部有一工廠，由于污染擾民而外遷，其原址12.0ha用地依據城市規劃改為居住區。因其區位較好，外商愿以優惠條件受讓，后經該廠研究選中一家外商實施合資開發居住區。
評析：這是一個改變用地性質又進行合資開發建設的實例。中外雙方如何合資，城市規劃行政主管部門可以不去管它，自有主管部門過問。首先，城市規劃行政主管部門要掌握用地性質只能是開發居住區；其次，根據城市規劃要求提出規劃設計條件，列入他們之間的合同或協議；第三，其合資的合同或協議是否得到有關主管部門批準；每四，其開發項目是否經計劃行政主管部門立項；第五，合資開發是否進行了中國法人的注冊，有無批準證書，是否已明確了項目經營法人。這些條件均已具備，城市規劃行政主管部門可以接受項目經營法人對建設用地規劃許可證的申請。
