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　　1　城市總體規(guī)劃的政策意義——政策規(guī)劃
　　城市規(guī)劃本身就是一種關(guān)于未來物質(zhì)環(huán)境建設(shè)的政策陳述(而且應(yīng)該首先是這樣的陳述)。城市規(guī)劃的綜合性和對城市發(fā)展的指導(dǎo)作用決定了城市規(guī)劃(plan)是城市某一方面的公共政策的最基本內(nèi)容，也是形成所有第二層次政策的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，城市規(guī)劃一旦得到批準(zhǔn)，也就意味著一系列政策的被采納并將被運(yùn)用到未來物質(zhì)環(huán)境的建設(shè)之中去，在此方式下，私人利益者可以預(yù)計(jì)到開發(fā)設(shè)想的可能前景。同時，規(guī)劃作為一種政策陳述的影響對政府內(nèi)部和外部具有同樣的重要性。應(yīng)當(dāng)清楚的是，城市規(guī)劃不僅僅是對私人開發(fā)行為的規(guī)范，而且同時是政府部門各類行為的基礎(chǔ)。城市規(guī)劃作為具有法律效力的法定文本，是全社會共同遵守的準(zhǔn)則。由此，可以促進(jìn)城市不同部門之間以及半獨(dú)立的各類機(jī)構(gòu)之間的相互協(xié)同的行動。
　　由于城市本身所具有的復(fù)雜性，城市政策涉及到各個方面，這就要求有相互統(tǒng)一和協(xié)調(diào)的政策體系。從一定的意義上講，規(guī)劃政策包含著兩部分內(nèi)容：一是針對于規(guī)劃實(shí)施過程中的問題而制定的具有針對性的政策，這類政策往往是就事論事的。二是針對于未來可能演變或生成的情形，系統(tǒng)地制定一套解決可能問題的預(yù)案的過程。人們將后一種情況稱為政策規(guī)劃。從城市規(guī)劃的體系而言，城市總體規(guī)劃實(shí)質(zhì)上就是這樣一種政策規(guī)劃。
　　城市總體規(guī)劃的意圖在于通過對城市發(fā)展過程的干預(yù)，以形成一個既符合城市發(fā)展規(guī)律又符合人類發(fā)展需求的城市空間環(huán)境。在新環(huán)境的形成過程中，城市空間關(guān)系的調(diào)整是城市整體社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系變化的結(jié)果，因此，只有通過種種手段首先對城市的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，才能真正改變城市空間關(guān)系。在此過程中，城市總體規(guī)劃所起的作用就是將各個部門、各個領(lǐng)域的政策在城市空間層面上進(jìn)行綜合和整合，在未來發(fā)展的前提下，提出城市整體的發(fā)展政策框架。這種政策規(guī)劃針對的是城市整體，而非城市中的某個部門(如規(guī)劃管理機(jī)構(gòu)或規(guī)劃部門)，作為實(shí)施這一政策體系的實(shí)體，應(yīng)當(dāng)是城市的所有政府部門。
　　正如城市總體規(guī)劃的空間意義是城市發(fā)展的整體綱要那樣，政策規(guī)劃也并不是要為各個部門制定各類具體的政策，而是通過對規(guī)劃實(shí)施過程的分析和認(rèn)知，制定和選擇能夠最有效地達(dá)到城市發(fā)展目標(biāo)的政策引導(dǎo)，為各個部門制定具體政策提供依據(jù)和框架，或者說，政策規(guī)劃是確定各部門未來政策的方向、評判標(biāo)準(zhǔn)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。政策的目的是盡可能地剔除那些不希望發(fā)生的結(jié)果，而引導(dǎo)希望的結(jié)果出現(xiàn)，因此，城市總體規(guī)劃就是為了達(dá)到城市發(fā)展目標(biāo)，指明各類政策從最佳到可接受的序列，為城市建設(shè)和發(fā)展的決策和行動提供依據(jù)。政策規(guī)劃也可以理解為是一種具有一定權(quán)威性的政策構(gòu)想。在城市規(guī)劃圖則和文本得到批準(zhǔn)的同時，這種政策規(guī)劃應(yīng)當(dāng)視為具有一定法律效力的文件，并在政府的實(shí)務(wù)工作中得到貫徹。
　　從這一意義出發(fā)，現(xiàn)行的城市總體規(guī)劃的觀念需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。這種調(diào)整意味著，總體規(guī)劃本身性質(zhì)應(yīng)當(dāng)是城市政策的總體綱要，是關(guān)于城市未來發(fā)展的政策陳述；總體規(guī)劃的編制，也并非僅僅是城市規(guī)劃部門的工作，而是政府部門的實(shí)際操作，是對政府行政和政策的預(yù)先規(guī)定；在規(guī)劃的內(nèi)容上，要強(qiáng)化城市公共政策內(nèi)容，既要反映城市公共政策的要素，更要反映公共政策的組合及其在城市空間上的基本表現(xiàn)；在總體規(guī)劃的陳述上，要以政策陳述為主要內(nèi)容，所完成的文本應(yīng)當(dāng)是城市未來發(fā)展過程中所建議的政策框架，圖、表等只是這些政策文本的說明；在規(guī)劃的程序上，應(yīng)當(dāng)符合基本的政策決定程序，并且與城市行政、立法和執(zhí)法程序及其要求相結(jié)合的。來
　　2.2　城市產(chǎn)業(yè)政策與產(chǎn)業(yè)布局政策方面
　　城市總體規(guī)劃的主要內(nèi)容和對象是有關(guān)城市空間的未來發(fā)展和組織，但很顯然，任何的空間問題都是城市社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在空間層面上的反映，甚至可以說，城市社會經(jīng)濟(jì)的要素所建立的各種關(guān)系都會在土地使用上得到反映和實(shí)現(xiàn)。在城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)往往影響到城市未來發(fā)展的基本走向(當(dāng)然也可以說，城市發(fā)展的基本走向決定了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu))。城市的產(chǎn)業(yè)政策決定了在城市中可以建什么和不可以建什么，城市中鼓勵發(fā)展什么和限制發(fā)展什么，而產(chǎn)業(yè)布局政策則影響到這些不同的產(chǎn)業(yè)在哪里布置。從規(guī)劃編制的角度講，城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)將城市的產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)布局政策充分地予以反映，要將這些政策融入到規(guī)劃的內(nèi)容、成果和文本中，當(dāng)然，這并不是講規(guī)劃只能是對政策的實(shí)施，這兩者應(yīng)當(dāng)是相輔相成的。總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)是在綜合考慮了包括產(chǎn)業(yè)政策等在內(nèi)的各種政策、城市各組成要素的未來發(fā)展等情況之下，對這些內(nèi)容進(jìn)行充分協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌安排，形成城市的整體性行動綱領(lǐng)。在規(guī)劃實(shí)施的過程中，也就需要對行動綱領(lǐng)進(jìn)行分解，依據(jù)目標(biāo)——手段鏈的方式而確立城市中各個部門及各組成要素的未來行動的具體策略，使它們的行為成為規(guī)劃實(shí)施的重要組成部分。因此，就需要各個部門依據(jù)總體規(guī)劃的內(nèi)容和要求，調(diào)整、完善有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)布局政策，使這些政策能與城市規(guī)劃的實(shí)施結(jié)合在一起。
　　2.3　城市空間政策方面
　　城市總體規(guī)劃首先是一種城市政策的陳述，因此，城市空間政策的最主要方式就是城市總體規(guī)劃以及依據(jù)于總體規(guī)劃而制定的各類規(guī)劃和法則。在城市空間政策方面主要包括有以下幾個方面：
　　2.3.1　在城市功能方面：依據(jù)城市發(fā)展目標(biāo)和城市性質(zhì)，確立城市未來發(fā)展的主要方面，發(fā)展什么，發(fā)展到什么程度，不發(fā)展什么等等。城市的各個功能方面是相互影響、相互決定的，因此，對任何要素的限制或鼓勵都有可能對其他相關(guān)要素的發(fā)展產(chǎn)生影響，這是人們在制定各類政策時必須予以充分重視的。比如，現(xiàn)在許多城市都在提國際中心城市，都期望在21世紀(jì)的20～30年代成為全球城市，但正如M.Castells所說的那樣，人們需要清醒地認(rèn)識到這樣兩個方面的問題，一是全球城市的發(fā)展及其經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作在很大程度上是由全球市場所決定的，既不是一廂情愿所能建立起來的，也涉及到民族國家對這類城市選擇的可允許性，因?yàn)閷@類城市的調(diào)控國家將不具有充分的能力；二是向全球城市發(fā)展就意味著主要發(fā)展以管理/控制為主要職能的產(chǎn)業(yè)，這就要求進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的全面轉(zhuǎn)換，這種轉(zhuǎn)換意味著需要有大量的從事于高層次產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者，這些人員在短時間內(nèi)要達(dá)到一定的數(shù)量并達(dá)到一定的技藝水平，且在今后的時期內(nèi)要能夠獲得不斷地補(bǔ)充，對于絕大多數(shù)城市而言，這部分人口主要是從城市外面大量引進(jìn)的，而城市中原有的居民，尤其是過去從事于低層次產(chǎn)業(yè)的勞動者將失去其就業(yè)的崗位，而他們向新的崗位的轉(zhuǎn)換則面臨教育、能力水平和技藝等方面的困境，這些人就有可能淪落為城市貧民，這就帶來了社會安定、社會秩序等方面的問題。所以，在制定有關(guān)城市發(fā)展功能政策方面一定要解決好這樣的相關(guān)聯(lián)的各個方面的問題，使城市穩(wěn)定、有序地發(fā)展。
　　2.3.2　在城市結(jié)構(gòu)布局方面：城市結(jié)構(gòu)布局是城市功能的直接反映，更直接地說，是城市功能實(shí)現(xiàn)的物質(zhì)基礎(chǔ)。城市的結(jié)構(gòu)布局主要是通過土地使用而得到反映的，而土地使用的安排是城市規(guī)劃的主要內(nèi)容。但應(yīng)當(dāng)看到，土地使用本身已經(jīng)蘊(yùn)含了城市社會、經(jīng)濟(jì)等各方面的因素，如果要對城市土地使用進(jìn)行調(diào)節(jié)，就需要在社會、經(jīng)濟(jì)等各個方面入手，因此，就需要將城市規(guī)劃的內(nèi)容轉(zhuǎn)化為具體的政策而予以實(shí)施，否則，規(guī)劃仍然只能是墻上掛掛。
　　就城市結(jié)構(gòu)布局講，可以劃分成幾個層次：首先是城市區(qū)域范圍內(nèi)的整體的布局結(jié)構(gòu)，也即是人們通常所說的城鎮(zhèn)體系，這就要確定哪些城鎮(zhèn)或地區(qū)要發(fā)展，發(fā)展什么，發(fā)展到什么樣的規(guī)模等等，對于發(fā)展區(qū)之外的地區(qū)要嚴(yán)格限制，這種限制也并非就是不準(zhǔn)其發(fā)展，而是通過產(chǎn)業(yè)布局政策、土地政策及土地置換或財(cái)政的手段等鼓勵其將發(fā)展的內(nèi)容轉(zhuǎn)移至規(guī)劃發(fā)展的地區(qū)內(nèi)。這就是說，規(guī)劃確定了哪里發(fā)展、哪里不發(fā)展，而政策就要通過政策手段來平衡不同地區(qū)之間的相互關(guān)系，從而保證規(guī)劃的基本內(nèi)容得到實(shí)現(xiàn)。如London在40～50年代為了實(shí)現(xiàn)其控制內(nèi)城、發(fā)展衛(wèi)星城的規(guī)劃，就對在城區(qū)新建的工業(yè)設(shè)施、辦公樓設(shè)施等項(xiàng)目實(shí)施嚴(yán)格的管理措施，并成立了專門的委員會進(jìn)行特別的審查，從而使城市疏解政策得到貫徹。同樣，在80年代，為了鼓勵工業(yè)的發(fā)展，就劃定專門的、相對獨(dú)立的企業(yè)區(qū)，在這類企業(yè)區(qū)內(nèi)新建項(xiàng)目，只要符合基本的規(guī)定而無需進(jìn)行常規(guī)的規(guī)劃許可程序，保證了時間上的快捷，同時還可以享受低稅收的優(yōu)惠。
　　其次，在市區(qū)范圍內(nèi)，城市空間結(jié)構(gòu)布局的實(shí)現(xiàn)一方面將依賴于規(guī)劃的深化，通過詳細(xì)規(guī)劃或區(qū)劃(法定圖則)等方式落實(shí)到具體的地塊，以規(guī)劃(plans)作為引導(dǎo)的手段并通過規(guī)劃許可等規(guī)劃管理手段來予以實(shí)現(xiàn)，即在政策層面上要樹立規(guī)劃引導(dǎo)的基本機(jī)制；另一方面，也應(yīng)看到，要將規(guī)劃的內(nèi)容貫徹在項(xiàng)目決策的完整過程中，就需要有一系列的政策措施予以具體的引導(dǎo)，這些措施主要有：產(chǎn)業(yè)布局政策、土地政策、住房政策、交通政策、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃及投資和稅收政策等等。
　　2.3.3　在建設(shè)時序方面：城市建設(shè)的開展并非是一個全面鋪開的過程，總體規(guī)劃所確定的內(nèi)容并不是要求在短時間內(nèi)全部展開的，總體規(guī)劃的年限有15～20年，規(guī)劃的實(shí)施是一個循序漸進(jìn)的、逐步開展的過程。過去的規(guī)劃往往很少考慮時間的因素，在實(shí)施的過程中尤其是如此，結(jié)果出現(xiàn)了很多遍地開花式的、飛地式的開發(fā)建設(shè)，如果以土地使用的功能來衡量，這些開發(fā)建設(shè)確實(shí)是與規(guī)劃相符的，但規(guī)劃所要求的基本原則及其產(chǎn)出都與規(guī)劃產(chǎn)生很大的差異，而且在農(nóng)田保護(hù)、城市運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)性、城市設(shè)施的配套以及城市社會的整體性、凝聚性等多方面出現(xiàn)了許多問題。
　　確定城市建設(shè)時序是城市規(guī)劃的一個很重要的方面，同時也是體現(xiàn)城市規(guī)劃效用的重要方面。所謂建設(shè)時序的控制，就是要確定先建什么、先建哪一個地區(qū)，然后再建什么、建哪一個地區(qū)，再后建什么、建哪一個地區(qū)等，也就是要確定城市總體規(guī)劃實(shí)施的先后秩序。確定建設(shè)時序，應(yīng)當(dāng)與城市決定性的建設(shè)重點(diǎn)有關(guān)，比如在深圳市，近期的建設(shè)重點(diǎn)是福田中心區(qū)，那么就應(yīng)當(dāng)限制在城市其他地區(qū)興建、改建相類似的項(xiàng)目，如辦公樓等，從而保證這些項(xiàng)目在市中心區(qū)的集聚，使中心區(qū)能在一段的時期內(nèi)形成規(guī)模，發(fā)揮作用；同樣，在工業(yè)區(qū)建設(shè)方面也是如此，否則，既形不成規(guī)模，出不了形象，達(dá)不到重點(diǎn)建設(shè)的目的，同時又造成同類設(shè)施遍地開花，經(jīng)濟(jì)效益低下。應(yīng)當(dāng)做到新建一片，就要建成一片，收益一片，然后再建一片。城市的發(fā)展建設(shè)應(yīng)當(dāng)是有序的，這種有序性還體現(xiàn)在任何建設(shè)都是相互配套的、協(xié)同的，而不能是建了一項(xiàng)設(shè)施而由于缺了某一設(shè)施而不能正常運(yùn)作或使用，同時也應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在任何建設(shè)都是城市環(huán)境、景觀和城市形象的組成部分，只有集中的、成片地建設(shè)才能保證在較短的時期內(nèi)就出效果、出形象。另外，確定建設(shè)時序要與城市財(cái)力及其安排的可能性相結(jié)合，與基礎(chǔ)設(shè)施的配套能力相適應(yīng)，只有這樣，才能保證城市的有序發(fā)展。
　　2.3.4　在城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及其周邊配套方面：城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)是城市政府運(yùn)用財(cái)政和實(shí)體開發(fā)建設(shè)的手段影響城市開發(fā)和城市布局結(jié)構(gòu)的重要方法，比如，道路的辟通、地鐵站的建設(shè)以及供電、供水、排水、供氣等設(shè)施的新建或增加容量等都會引導(dǎo)和促進(jìn)周邊地區(qū)建設(shè)的開發(fā)和再開發(fā)。大型基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容在城市總體規(guī)劃中都會有所反映，而它們的建設(shè)時間由于建設(shè)資金和社會需要程度或偏好等原因而存在著相當(dāng)?shù)牟淮_定性，因此，就需要考慮在不同時期建設(shè)背景下對周邊地區(qū)的可能影響。此時，規(guī)劃實(shí)施政策既有引導(dǎo)的職責(zé)，也同樣需要進(jìn)行控制。例如，地鐵站的建設(shè)與整條地鐵線的建設(shè)有直接的關(guān)系，一般較難準(zhǔn)確預(yù)計(jì)究竟在具體的什么時候可以建成使用，這就會帶來一些兩難的問題，如果在地鐵站尚未建設(shè)時就已建好了周邊的設(shè)施，而這些設(shè)施又是以地鐵站為參照的，那么就會是高容量的開發(fā)建設(shè)，但由于地鐵站尚未建，那么這些設(shè)施的使用率就會很低，實(shí)際上出現(xiàn)的會是一種資源的浪費(fèi)；同樣，如果考慮到近期地鐵站尚未建設(shè)而安排建設(shè)的是低容量的設(shè)施，那么一旦地鐵站建成，而這些設(shè)施尚未達(dá)到改造的經(jīng)濟(jì)性時，這同樣會造成對資源的浪費(fèi)，這最為典型的就是在地鐵沿線建設(shè)大量的獨(dú)立式住宅，使得這些住宅的環(huán)境質(zhì)量要求和地鐵運(yùn)行所需之人流量都得不到滿足。對此，可采取的政策措施有兩種方式：一是在近期之內(nèi)作為控制用地不予開發(fā)(尤其是在現(xiàn)有交通條件較差的情況下)，待地鐵建設(shè)資金基本落實(shí)或已起步開始建設(shè)時進(jìn)行集中成片開發(fā)，使兩者的建設(shè)和投入使用能獲得最好的配合；二是在近期之內(nèi)作為臨時性建設(shè)(包括地鐵車站用地)，尤其是在交通條件較好的情況下可建設(shè)一些投資回報率較高的臨時性建筑，如批發(fā)市場、零售商業(yè)集中點(diǎn)等，在其周邊地區(qū)可進(jìn)行適量的開發(fā)建設(shè)(所謂適量是與現(xiàn)有的交通容量相配套)，待地鐵建設(shè)起步時再拆除臨時性設(shè)施進(jìn)行集中建設(shè)，這樣還可以為地鐵站的建設(shè)回籠一些資金。同樣的原則也可以運(yùn)用到其他設(shè)施的建設(shè)之中。 采集者退散
　　2.4　土地政策方面
　　城市規(guī)劃的實(shí)施在很大程度上是由土地供應(yīng)、土地的可獲得性和土地使用的可變性所決定的，因此，土地政策的建立和實(shí)施是保證城市規(guī)劃實(shí)施的重要手段。在土地政策方面，有以下幾個部分特別值得關(guān)注：
　　2.4.1　土地權(quán)屬政策
　　土地權(quán)屬是土地政策中具有決定性的政策，而且在城市規(guī)劃實(shí)施過程中有可能起到舉足輕重的作用。我國現(xiàn)在實(shí)行城市土地國有、土地使用權(quán)出讓的制度，為土地的權(quán)屬關(guān)系奠定了基本的原則。這里有幾方面的問題需要界定：首先是國有土地中由政府部門使用或控制的土地比例，也就是說在一定的年限中，政府可以有多少土地通過出讓而走向市場、有多少土地必須控制在政府手中作為政府使用或?yàn)樯鐣怖嫠褂茫窟@些土地的分布也應(yīng)當(dāng)值得關(guān)注，因?yàn)椋恋匾坏┏鲎尯笠偈栈兀蔷褪且患?fù)雜的法律和經(jīng)濟(jì)事件，而在社會快速變化時期(中國應(yīng)當(dāng)說無論在社會、經(jīng)濟(jì)還是政治等等方面都正處于這樣的快速變化時期)各類設(shè)施在內(nèi)容上、區(qū)位上的變化都非常迅速，這就會為公共設(shè)施的分布和調(diào)整帶來很多問題；其次是公共部門所使用的土地的權(quán)屬管理也應(yīng)當(dāng)引起重視，這涉及到這些國有土地的使用、轉(zhuǎn)移和處置權(quán)等方面的內(nèi)容，在政府所使用或控制的土地中由于是由政府的不同部門進(jìn)行管理，是否會出現(xiàn)部門所有的實(shí)質(zhì)，而對規(guī)劃實(shí)施帶來不利？這類現(xiàn)象在各個城市中都已經(jīng)出現(xiàn)，如，某個文化館由于不景氣而要通過聯(lián)營改造為住宅樓，或在住宅中包括了文化設(shè)施，盡管要辦理土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移、補(bǔ)繳地價等手續(xù)，但問題是，文化館的主管部門是否具有國有土地的處置權(quán)？這種由部門處置后對國有土地的公共使用在總量上的平衡究竟如何也值得進(jìn)一步地推敲；第三，政府出于公共利益目的收購已出讓土地的權(quán)限與程序及其賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)；第四，產(chǎn)權(quán)明晰后的交易過程中政府的可干預(yù)程度等。
　　2.4.2　土地出讓金政策
　　我國現(xiàn)行的國有土地出讓制度所執(zhí)行的是一次性的土地出讓金的收取，而沒有地租的概念。這在一定程度上造成了當(dāng)前房價過高的現(xiàn)象，而政府在收取一次性土地出讓金后，由于可供出讓的土地越來越少，必然造成后繼的土地收入越來越少，對城市建設(shè)資金的進(jìn)一步籌集就會帶來困難。采取租金的方式，就是對土地的實(shí)際使用者按年度進(jìn)行收費(fèi)，從而將一次性的收費(fèi)轉(zhuǎn)換成按年的多次收費(fèi)，分解開發(fā)建設(shè)的初次成本，促進(jìn)開發(fā)建設(shè)的有序進(jìn)行。以地租方式代替一次性的土地出讓金，還可根據(jù)城市建設(shè)和發(fā)展的實(shí)際狀況和規(guī)劃需要及時調(diào)整空間布局，這種調(diào)整相對于只強(qiáng)調(diào)初次建設(shè)更具有動態(tài)性和實(shí)際意義，可以利用級差地租的杠桿作用，建立城市空間分布重組的機(jī)制，實(shí)現(xiàn)土地配置的優(yōu)化。
　　2.4.3　土地供應(yīng)政策 采集者退散
　　土地國家所有可以使政府通過對土地的供應(yīng)來調(diào)控城市的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作狀況和滿足政府在公共財(cái)政和城市建設(shè)等方面的要求。就整體而言，政府可以在現(xiàn)有土地總量供應(yīng)控制的基礎(chǔ)上，從保證市場有序運(yùn)作的原則出發(fā)，從城市規(guī)劃實(shí)施角度，分門別類制定各個單項(xiàng)的、分地區(qū)的土地供應(yīng)計(jì)劃，并予以嚴(yán)格控制。政府的這類控制的目的并非是要限制市場，而是從培植市場、保證市場的健康發(fā)育和有序發(fā)展出發(fā)的措施。這些措施在國外大城市的建設(shè)中也廣為使用。如英國倫敦在其CBD地區(qū)——倫敦城(The City of London)中，對新建和改建辦公樓設(shè)施都有數(shù)量上的規(guī)定，而且予以嚴(yán)格控制，其目的是要保證新的辦公樓面積的增加不能對辦公樓租金產(chǎn)生壓力，以免導(dǎo)致市場的不穩(wěn)定。撒切爾夫人執(zhí)政時期采取了對市場放任的經(jīng)濟(jì)政策，其結(jié)果導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的幾近崩潰，到80年度末，英國房地產(chǎn)協(xié)會就發(fā)表報告要求政府改變過去的政策，對房地產(chǎn)實(shí)施宏觀的戰(zhàn)略性管理。在美國的舊金山市自80年度初規(guī)定了每年新建辦公樓面積數(shù)量，連續(xù)多年實(shí)施下來，使得該城市在前幾年的世界性房地產(chǎn)市場明顯衰退的過程中，其辦公樓的空置率并未增長，而租金卻有所上揚(yáng)，為城市房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展提供了很好的基礎(chǔ)。政府在實(shí)施總量控制的同時，也要注重對這些量在空間上分布的引導(dǎo)和控制。也就是說，總量的控制必須落實(shí)到具體的空間、時間和數(shù)量上。