2012年房地產價格影響因素分析
發布時間：2012-07-25 共4頁
第9講 房地產價格影響因素分析
內容：
①自身因素；
②環境因素；
③人口因素；
④經濟因素；
⑤社會因素；
⑥行政因素；
⑦國際因素；
⑧心理因素；
⑨其他因素。
1．自身因素
房地產自身狀況的好壞，直接關系到其價格的高低。所謂自身因素，是指那些反映房地產本身的實物、權益和區位狀況的因素。權益方面已在前面有關章節，如第3章中的“合法原則”、“最高最佳使用原則”，作了一些說明。這里主要分析一下區位和實物方面的因素。
1．1位置
人們的生活和生產等各種活動，都對房地產的位置有要求。房地產位置的優劣直接影響其所有者或使用者的生活滿足程度、經濟收益或社會影響，因此，房地產坐落的位置不同，如是坐落在城市還是鄉村，是位于城市中心區還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，是處于向陽面還是背陽面，價格會有較大的差異。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優劣所左右，所以，關于房地產有句名言：第一是區位，第二是區位，第三還是區位。盡管位置不能代表房地產的一切，但這句話說明了位置對房地產的重要性。
房地產位置優劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實際估價中，關鍵是要弄清楚什么樣的位置為優，什么樣的位置為劣。房地產位置優劣的判定標準雖然因不同的用途而有所差異，但在一般情況下，凡是位于或接近人們經濟活動的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大位置的房地產，價格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區僻野的房地產，價格一般較低。具體一點來說，商業用途房地產的位置優劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況。居住用途房地產的位置優劣，主要是看其周圍環境狀況、安寧程度、交通是否便捷，以及離市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環境質量優良，居于其內又可保證一定的生活私密性。工業用途房地產的位置優劣，通常需要視產業的性質而定，一般來說，凡是位置有利于原料和產品的運輸，便于廢料處理及動力取得，其價格必有趨高的傾向。
房地產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發生變化，這種變化可能是由于城市規劃的制定或修改、交通建設或改道，也可能是由于其他建設引起的。當房地產的位置由劣變為優時，其價值會上升；反之，其價值會下跌。
1．2肥力
肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生長、繁殖所需養分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通過后天的人工施肥或土地改良使其肥力提高。
肥力對于農業是極為重要的，但對于其他產業并不重要，所以，肥力這個因素主要是與農地的價格有關。對于農地而言，顯而易見，土地肥沃，地價就高；相反，土地貧瘠，地價就低。在農地價格的決定因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地區，肥力對地價的決定作用越大。
1．3地質條件
地質條件決定著土地的承載力。土地的承載力是指土地可負荷物品的能力，特別是指在保證地基穩定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。
地價與地質條件關系的實質，是地質條件的好壞決定著建設費用的高低。建造同樣的建筑物，地質條件好的土地，需要的基礎建設費用低，從而地價高；相反，則需要的基礎建設費用高，地價則低。不同地震烈度的建筑抗震設防要求，也可以說明這個問題。這些通過假設開發法可以清楚地看出。
1．4地形、地勢
地形是指同一塊土地內的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關系，特別是與相鄰道路的高低關系，例如是高于還是低于路面。
由于地形、地勢的平坦、起伏、低洼等影響到房地產的開發建設成本或利用價“值，從而影響其價格。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低。在其他條件相同時，地勢高的房地產的價格，要高于地勢低的房地產的價格。
地形、地勢對房地產價格的影響還表現在：在城市，如果人口劇增、工商業發展很快，土地需求增加，而土地向外發展受地形、地勢的限制(如四面臨山或有河流阻隔)，致使城市土地的經濟供給不能作適當比例的增加時，必然會使地價普遍高漲。
1．5土地面積和形狀
同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡是面積過于狹小而不利于經濟使用的土地，價格較低。
土地形狀是否規則，對地價也有一定影響。形狀規則的土地，主要是指正方形、長方形(但長寬的比例要適當)的土地。由于形狀不規則的土地一般不能有效利用，相對于形狀規則的土地，其價格一般要低。
1．6日照、風向、降水量、天然周期性災害
一般來說，受到周圍建筑物或者其他物體遮擋的房地產的價格(尤其是住宅的價格)，要低于無遮擋情況下的類似房地產的價格。
同一街道的商業房地產，因位于向陽面與背陽面的不同，價格也有所差異。因為這能夠左右行人往來的多寡，從而影響顧客的多少，間接影響收益的高低。
農地中的坡地，陰坡地與陽坡地的價格差異也很明顯。
房地產價格與風向的關系在城市中比較突出，在上風地區房地產價格一般較高，在下風地區房地產價格一般較低。
把降水量與地勢結合起來看，對房地產價格的影響比較明顯。地勢雖然低洼，但如果降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產價格的影響不大；反之，降水量大，地勢對房地產價格的影響就大。
凡是有天然周期性災害的地區，如有天然周期性水災的江、河、湖、海邊，土地利用價值低，甚至不能利用。如果勉強利用，一旦天災襲來，人們的生命財產都無保障。因此，這類土地的價格必然很低。
1．7建筑物本身
建筑物的規劃設計、平面格局、功能、質量、外觀形象等因素，對房地產價格均有較大影響。以建筑物的外觀形象為例，它包括建筑式樣、風格和色調等，對房地產價格有很大的影響。凡是建筑物外觀新穎、優美，可給人以舒適的感覺，則價格就高；反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。
