2012年房地產價格影響因素分析
發布時間：2012-07-25 共4頁
2．環境因素
影響房地產價格的環境因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素。這方面的因素主要有大氣環境、聲覺環境、水文環境、視覺環境和衛生環境。
2．1大氣環境
大氣就是空氣，是人類賴以生存、片刻也不能缺少的物質?？諝赓|量的好壞，對人體健康十分重要。房地產所處的地區有無難聞氣味、有害物質和粉塵等，對房地產價格有很大影響。尤其是化工廠、屠宰廠、醬廠、酒廠、廁所等都可能造成空氣污染，因此，凡接近這些地方的房地產價格較低。
2．2聲覺環境
汽車、火車、飛機、工廠、人群(如周圍是否有農貿市場)等，都可能形成噪聲。對于住宅、旅館、辦公、學校、科研等類房地產來說，噪聲大的地方，房地產價格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產價格通常較高。
2．3水文環境
地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對其附近的房地產價格也有很大影響。如靠打水井來解決飲水的地區，地下水的質量或其受到的污染程度，對該地區的房地產價格有更大的影響。
2．4視覺環境
房地產周圍安放的東西是否雜亂，如電線桿、廣告牌、標示牌等的豎立狀態和設計是否美觀，建筑物之間是否協調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會對房地產價格有影響。
2．5衛生環境
清潔衛生狀況，包括垃圾堆放情況，對房地產價格也有影響。
3．人口因素
3．1人口數量
房地產價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也就會上漲；而當人口數量減少時，對房地產的需求就會減少，房地產價格也就會下落。
3．2人口素質
人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產價格的變化。人類社會隨著文明發達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產的需求，從而導致房地產價格升高。如果一個地區中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區的房地產價格必然低落。
3．3家庭人口規模
這里所說的家庭人口規模，是指全社會或某一地區的家庭平均人口數。家庭人口規模發生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數的變動，從而引起需用住房數量的變動，隨之導致房地產需求的變化而影響房地產價格。一般來說，隨著家庭人口規模小型化，即家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需住房的總量將增加，房地產價格有上漲的趨勢。
4．經濟因素
影響房地產價格的經濟因素，主要有經濟發展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支及金融狀況，利率，物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費，居民收入。這些因素對房地產價格的影響都較復雜，下面僅說明其中幾個。
4．1經濟發展
經濟發展的一般定義包括：物質福利的改善，尤其是對于那些收入最低者來說；根除貧困，以及與此相關聯的文盲、疾病和過早死亡；改變投入與產出的構成，包括把生產的基礎結構從農業轉向工業活動；以生產性就業普及于勞動適齡人口而不是只及于少數具有特權的人的方式來組織經濟活動；以及相應地使有著廣大基礎的集團更多地參與經濟方面和其他方面的決定，從而增進自己的福利。
經濟發展預示著投資、生產活動活躍，對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設施等的需求增加，由此會引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。例如，20世紀80年代亞太地區的日本、新加坡、韓國和中國臺灣、香港等國家和地區，經濟持續高速增長，地價也相應地大幅度上漲(盡管從事后的亞洲金融危機來看，這種經濟發展帶有泡沫成分，有人甚至稱其為泡沫經濟)。
日本在第二次世界大戰后共出現過三次地價暴漲，雖然引起這三次地價暴漲的原因很多，但不可否認它也是與日本經濟的迅速發展密切相關的。第一次地價暴漲出現于1956—1962年，正值日本重化學工業化時期，太平洋沿海工業化區域的地價暴漲現象較為突出，而它的波及范圍擴大到大城市周圍地區的住宅用地。第二次地價暴漲出現于1967～1974年，正值日本開展地區開發和工業布局區向原有工業區外圍延伸的時期，這次地價暴漲以大城市周圍地區和主要地方城市的變動幅度最大。第三次地價暴漲出現于1984～1989年，是在日本向信息化轉變和東京向世界性金融中心城市過渡的時期發生的。對于這次地價暴漲，1988年2月6日原西德《法蘭克福匯報》文章《日本城市地價暴漲》說：“日本經濟在世界市場上的成就是引起房地產價格上漲的啟動器。短短幾年之內，東京因此變成了具有國際意義的銀行中心，東京的交易所在這期間能與紐約的華爾街媲美，這把國際銀行吸引到了東京。數量眾多的生產和商業企業在此期間也在東京開設了分支機構，因為盡管有貿易壁壘，繁榮興旺的日本還是提供了良好的銷售機會。”
4．2利率
從收益法可以看出，房地產價值與報酬率負相關；從求取報酬率的累加法可以看出，報酬率與利率正相關。所以，房地產價格與利率負相關，利率下降，房地產價格會上升；利率上升，房地產價格會下降。
決定利率水平的因素主要有下列幾個：
(1)平均利潤率。利息是來自利潤的一部分。企業借款是為了獲取利潤，如果利率高于利潤率，企業就要將其利潤全部付給貸款人，從而就不會去借款。因此，平均利潤率構成了利率的最高界限。但利率也不會等于零，否則就不會有人把錢借給他人。所以，利率介于平均利潤率與零之間。
(2)資金供求狀況。利率是資金的價格，它同任何商品的價格要受供求狀況影響一樣，要受借貸市場上資金供求狀況的影響。當借貸資金的供給大于需求時，利率會下降；反之，利率會上升。隨著資金供求狀況的變化，利率在平均利潤率與零之間波動。
(3)預期通貨膨脹率。在信用貨幣條件下，特別是在紙幣制度下，通貨膨脹使借貸資金本金貶值，給借貸資金所有者帶來損失。為了彌補這種損失，貸款人往往會在一定的預期通貨膨脹率的基礎上確定利率，以保證其本金和實際利息額不受損失。當預期通貨膨脹率上升時，貸款人會要求提高貸款利率；反之，利率一般會相應下調。
(4)國家經濟政策。利率是國家調節社會經濟活動的重要經濟杠桿，必定受國家的控制和調節。國家根據經濟狀況和經濟政策目標，通過中央銀行制定的準備金率和再貼現率影響市場利率，進而達到調節經濟，實現其目的。如中央銀行采用貨幣緊縮政策時，往往會提高再貼現率，從而引起市場利率上升；當采用貨幣擴張政策時，又會降低再貼現率，從而引起市場利率下降。
(5)國際利率水平。在國際經濟聯系日益密切的當代，國際利率水平及變化趨勢對國內利率也有重要影響。這種影響是通過資本在國際間的流動實現的。
(6)國際收支狀況。當一國國際收支持續出現大量逆差時，為了彌補國際收支逆差，需要利用資本項目大量引進外資。此時，該國金融管理當局就會提高本國利率；反之，當出現大量／頃差時，為了控制順差，金融管理當局可能會降低利率，以減少資本項目的外匯流人。
4．3物價
房地產價格是物價的一種，但與一般物價的特性不同，在此將它們區別開來進行比較。房地產價格與一般物價的關系非常復雜。通常，物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發生變動。此時物價變動，房地產價格也隨之變動，如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于房地產價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致，表示房地產價格與一般物價之間的實質關系未變。
不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產價格的變動，如建筑材料價格、建筑人工費的上漲，會增加房地產的開發建設成本，從而可能推動房地產價格上漲。
就宏觀來看地價上漲與一般物價上漲的因果關系，在日本存在著下列兩種看法：“有一種看法是重視地價上漲一抵押力量增大一信用膨脹一物價上漲這種因果關系的；另一種看法則認為存在著貨幣量的增加一物價上漲一地價上漲這種關系”。
從較長時期來看，房地產價格的上漲率要高于二般物價的上漲率和國民收入的增長率。但在房地產價格中，土地價格、建筑物價格和房地價格，或者不同類型房地產的價格，其變動幅度不是完全同步的，有時甚至不是同方向的。
4．4居民收入
通常，居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需的空間會擴大，從而會增加對房地產的需求，導致房地產價格上漲。至于對房地產價格的影響程度，要看現有的收入水平及邊際消費傾向的大小而定。所謂邊際消費傾向，是指收入每增加一個單位所引起的消費變化。
如果居民收入的增加，是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費傾向較大，但其增加的收人大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善，這對房地產價格的影響估計不大。
如果居民收入的增加，是中等收入者的收入增加，因其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎，其所增加的收人大部分甚至全部此時依消費順序會用于提高居住水平，這自然會增加對居住房地產的需求，從而會促使居住房地產價格上漲。
如果居民收入的增加，是高收入者的收入增加，因其生活上的需要幾乎已達到應有盡有的地步，邊際消費傾向甚小，所以，其增加的收人大部分甚至全部可能用于儲蓄或其他投資，這對房地產價格的影響就不大。不過，如果他們利用剩余的收入從事房地產投資或投機，例如購買房地產用于出租或將持有房地產當做保值增值的手段，則會引起房地產價格上漲?！ ?
影響房地產價格的環境因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素。這方面的因素主要有大氣環境、聲覺環境、水文環境、視覺環境和衛生環境。
2．1大氣環境
大氣就是空氣，是人類賴以生存、片刻也不能缺少的物質?？諝赓|量的好壞，對人體健康十分重要。房地產所處的地區有無難聞氣味、有害物質和粉塵等，對房地產價格有很大影響。尤其是化工廠、屠宰廠、醬廠、酒廠、廁所等都可能造成空氣污染，因此，凡接近這些地方的房地產價格較低。
2．2聲覺環境
汽車、火車、飛機、工廠、人群(如周圍是否有農貿市場)等，都可能形成噪聲。對于住宅、旅館、辦公、學校、科研等類房地產來說，噪聲大的地方，房地產價格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產價格通常較高。
2．3水文環境
地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對其附近的房地產價格也有很大影響。如靠打水井來解決飲水的地區，地下水的質量或其受到的污染程度，對該地區的房地產價格有更大的影響。
2．4視覺環境
房地產周圍安放的東西是否雜亂，如電線桿、廣告牌、標示牌等的豎立狀態和設計是否美觀，建筑物之間是否協調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會對房地產價格有影響。
2．5衛生環境
清潔衛生狀況，包括垃圾堆放情況，對房地產價格也有影響。
3．人口因素
3．1人口數量
房地產價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也就會上漲；而當人口數量減少時，對房地產的需求就會減少，房地產價格也就會下落。
3．2人口素質
人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產價格的變化。人類社會隨著文明發達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產的需求，從而導致房地產價格升高。如果一個地區中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區的房地產價格必然低落。
3．3家庭人口規模
這里所說的家庭人口規模，是指全社會或某一地區的家庭平均人口數。家庭人口規模發生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數的變動，從而引起需用住房數量的變動，隨之導致房地產需求的變化而影響房地產價格。一般來說，隨著家庭人口規模小型化，即家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需住房的總量將增加，房地產價格有上漲的趨勢。
4．經濟因素
影響房地產價格的經濟因素，主要有經濟發展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支及金融狀況，利率，物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費，居民收入。這些因素對房地產價格的影響都較復雜，下面僅說明其中幾個。
4．1經濟發展
經濟發展的一般定義包括：物質福利的改善，尤其是對于那些收入最低者來說；根除貧困，以及與此相關聯的文盲、疾病和過早死亡；改變投入與產出的構成，包括把生產的基礎結構從農業轉向工業活動；以生產性就業普及于勞動適齡人口而不是只及于少數具有特權的人的方式來組織經濟活動；以及相應地使有著廣大基礎的集團更多地參與經濟方面和其他方面的決定，從而增進自己的福利。
經濟發展預示著投資、生產活動活躍，對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設施等的需求增加，由此會引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。例如，20世紀80年代亞太地區的日本、新加坡、韓國和中國臺灣、香港等國家和地區，經濟持續高速增長，地價也相應地大幅度上漲(盡管從事后的亞洲金融危機來看，這種經濟發展帶有泡沫成分，有人甚至稱其為泡沫經濟)。
日本在第二次世界大戰后共出現過三次地價暴漲，雖然引起這三次地價暴漲的原因很多，但不可否認它也是與日本經濟的迅速發展密切相關的。第一次地價暴漲出現于1956—1962年，正值日本重化學工業化時期，太平洋沿海工業化區域的地價暴漲現象較為突出，而它的波及范圍擴大到大城市周圍地區的住宅用地。第二次地價暴漲出現于1967～1974年，正值日本開展地區開發和工業布局區向原有工業區外圍延伸的時期，這次地價暴漲以大城市周圍地區和主要地方城市的變動幅度最大。第三次地價暴漲出現于1984～1989年，是在日本向信息化轉變和東京向世界性金融中心城市過渡的時期發生的。對于這次地價暴漲，1988年2月6日原西德《法蘭克福匯報》文章《日本城市地價暴漲》說：“日本經濟在世界市場上的成就是引起房地產價格上漲的啟動器。短短幾年之內，東京因此變成了具有國際意義的銀行中心，東京的交易所在這期間能與紐約的華爾街媲美，這把國際銀行吸引到了東京。數量眾多的生產和商業企業在此期間也在東京開設了分支機構，因為盡管有貿易壁壘，繁榮興旺的日本還是提供了良好的銷售機會。”
4．2利率
從收益法可以看出，房地產價值與報酬率負相關；從求取報酬率的累加法可以看出，報酬率與利率正相關。所以，房地產價格與利率負相關，利率下降，房地產價格會上升；利率上升，房地產價格會下降。
決定利率水平的因素主要有下列幾個：
(1)平均利潤率。利息是來自利潤的一部分。企業借款是為了獲取利潤，如果利率高于利潤率，企業就要將其利潤全部付給貸款人，從而就不會去借款。因此，平均利潤率構成了利率的最高界限。但利率也不會等于零，否則就不會有人把錢借給他人。所以，利率介于平均利潤率與零之間。
(2)資金供求狀況。利率是資金的價格，它同任何商品的價格要受供求狀況影響一樣，要受借貸市場上資金供求狀況的影響。當借貸資金的供給大于需求時，利率會下降；反之，利率會上升。隨著資金供求狀況的變化，利率在平均利潤率與零之間波動。
(3)預期通貨膨脹率。在信用貨幣條件下，特別是在紙幣制度下，通貨膨脹使借貸資金本金貶值，給借貸資金所有者帶來損失。為了彌補這種損失，貸款人往往會在一定的預期通貨膨脹率的基礎上確定利率，以保證其本金和實際利息額不受損失。當預期通貨膨脹率上升時，貸款人會要求提高貸款利率；反之，利率一般會相應下調。
(4)國家經濟政策。利率是國家調節社會經濟活動的重要經濟杠桿，必定受國家的控制和調節。國家根據經濟狀況和經濟政策目標，通過中央銀行制定的準備金率和再貼現率影響市場利率，進而達到調節經濟，實現其目的。如中央銀行采用貨幣緊縮政策時，往往會提高再貼現率，從而引起市場利率上升；當采用貨幣擴張政策時，又會降低再貼現率，從而引起市場利率下降。
(5)國際利率水平。在國際經濟聯系日益密切的當代，國際利率水平及變化趨勢對國內利率也有重要影響。這種影響是通過資本在國際間的流動實現的。
(6)國際收支狀況。當一國國際收支持續出現大量逆差時，為了彌補國際收支逆差，需要利用資本項目大量引進外資。此時，該國金融管理當局就會提高本國利率；反之，當出現大量／頃差時，為了控制順差，金融管理當局可能會降低利率，以減少資本項目的外匯流人。
4．3物價
房地產價格是物價的一種，但與一般物價的特性不同，在此將它們區別開來進行比較。房地產價格與一般物價的關系非常復雜。通常，物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發生變動。此時物價變動，房地產價格也隨之變動，如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于房地產價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致，表示房地產價格與一般物價之間的實質關系未變。
不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產價格的變動，如建筑材料價格、建筑人工費的上漲，會增加房地產的開發建設成本，從而可能推動房地產價格上漲。
就宏觀來看地價上漲與一般物價上漲的因果關系，在日本存在著下列兩種看法：“有一種看法是重視地價上漲一抵押力量增大一信用膨脹一物價上漲這種因果關系的；另一種看法則認為存在著貨幣量的增加一物價上漲一地價上漲這種關系”。
從較長時期來看，房地產價格的上漲率要高于二般物價的上漲率和國民收入的增長率。但在房地產價格中，土地價格、建筑物價格和房地價格，或者不同類型房地產的價格，其變動幅度不是完全同步的，有時甚至不是同方向的。
4．4居民收入
通常，居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需的空間會擴大，從而會增加對房地產的需求，導致房地產價格上漲。至于對房地產價格的影響程度，要看現有的收入水平及邊際消費傾向的大小而定。所謂邊際消費傾向，是指收入每增加一個單位所引起的消費變化。
如果居民收入的增加，是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費傾向較大，但其增加的收人大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善，這對房地產價格的影響估計不大。
如果居民收入的增加，是中等收入者的收入增加，因其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎，其所增加的收人大部分甚至全部此時依消費順序會用于提高居住水平，這自然會增加對居住房地產的需求，從而會促使居住房地產價格上漲。
如果居民收入的增加，是高收入者的收入增加，因其生活上的需要幾乎已達到應有盡有的地步，邊際消費傾向甚小，所以，其增加的收人大部分甚至全部可能用于儲蓄或其他投資，這對房地產價格的影響就不大。不過，如果他們利用剩余的收入從事房地產投資或投機，例如購買房地產用于出租或將持有房地產當做保值增值的手段，則會引起房地產價格上漲?！ ?
