2012年房地產價格影響因素分析
發布時間：2012-07-25 共4頁
5．社會因素
影響房地產價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化。
5．1政治安定狀況
政治安定狀況是指有不同政治觀點的黨派、團體的沖突情況，現行政權的穩固程度等。一般來說，政治不安定則意味著社會可能動蕩，這會影響人們投資、置業的信心，從而會造成房地產價格低落。
5．2社會治安狀況
社會治安狀況是指偷竊、搶劫、強奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產所處的地區如果經常發生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此會造成房地產價格低落。
5．3房地產投機
房地產投機是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產，利用房地產價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。房地產投機是建立在對未來房地產價格預期的基礎上的。關于房地產投機對房地產價格的影響，普遍認為它會引起房地產價格上漲。顯然房地產投機有許多危害，但這種認識是不夠全面的。一般來說，房地產投機對房地產價格的影響可能出現3種情況：①引起房地產價格上漲；②弓I起房地產價格下跌；③起著穩定房地產價格的作用。
至于房地產投機具體會導致怎樣的結果，要看當時的多種條件，包括投機者的素質和心理等。當房地產價格節節上升時，那些預計房地產價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，哄抬價格，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產價格進一步上漲。而當情況相反時，那些預計房地產價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產，則會促使房地產價格進一步下跌。另外，當投機者判斷失誤，或者被過度的熱烈(樂觀)或恐慌(悲觀)的氣氛或心理所驅使時，也可能造成房地產價格的劇烈波動。但在某些情況下，房地產投機行為可能起著穩定房地產價格的作用：當房地產價格低落時，懷有日后房地產價格會上漲心理的投機者購置房地產，以待日后房地產價格，上漲時拋出，這樣就會出現：當房地產需求較小的時候，投機者購置房地產，造成房地產需求增加；而在房地產價格上漲時，投機者拋售房地產，增加房地產供給，從而平抑房地產價格。
5．4城市化
城市化又稱城鎮化、都市化，是當今重要的社會、經濟現象之一，但由于人們對城市的概念理解不一，對城市化的解釋和度量方法也相差很大。在有關城市化的各種定義中，一種較為主要的提法是：人口向城市集中的過程即為城市化。綜合不同學科，城市化一詞有4個含義：①城市對農村影響的傳播過程；②全社會人口接受城市文化的過程；③人口集中的過程，包括集中點的增加和每個集中點的擴大；④城市人口占全社會人口比例提高的過程。一般來說，城市化意味著人口向城市地區集中，造成對城市房地產的需求不斷增加，從而會帶動城市房地產價格上漲。
6．行政因素
影響房地產價格的行政因素，是指那些影響房地產價格的制度、政策、法律法規、行政行為等方面的因素，主要有房地產制度、房地產價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、稅收政策、交通管制。
6．1房地產制度
房地產制度對房地產價格的影響也許是最大的。例如，在傳統土地使用制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地租、地價根本不存在。對住房實行低租金、實物分配，必然造成住房的租金、價格低落。而改革土地使用制度和住房制度，推行住宅商品化、社會化，就使房地產價格顯現出來，反映客觀的市場供求狀況。
6．2房地產價格政策
房地產價格政策是指政府對房地產價格高低的態度以及采取的干預方式、措施等。政府對房地產價格干預的方式，可能是直接制定價格，也可能是通過其他一些措施或手段來調節價格。
房地產價格政策抽象來看可以分為兩類：一類是高價格政策；一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產價格；低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產價格上漲。因此，高價格政策促進房地產價格上漲，低價格政策造成房地產價格下落。但值得注意的是，低價格政策并不意味著造成房地產價格的絕對水平低下；同理，高價格政策也不意味著造成房地產價格的絕對水平很高。
抑制房地產價格的措施是多種多樣的，它們影響房地產價格低落的速度和幅度不盡相同。抑制房地產價格的措施主要有：①制定最高限價，規定房地產交易時不得突破此價格；②制定標準價格，作為房地產交易時的參考；③政府在房地產價格高漲時拋出一定量的房地產，特別是通過土地供應，以增加房地產的供給，從而平抑房地產價格；④征收房地產交易稅或增值稅；⑤建立一套房地產交易管理制度。
6．3行政隸屬變更
可以想象，由于行政隸屬變更，將某個非建制鎮升格為建制鎮，或將某個建制鎮升格為市，或將某個市由原來的較低級別升為較高級別，例如，縣級市升格為地級市，省轄市升格為直轄市，無疑會促進該地區的房地產價格上漲。同樣，如果將原屬于某一較落后地區的地方劃歸另一較發達地區管轄，也會促進這一地方的房地產價格上漲；相反，則會導致這一地方的房地產價格下落。
6．4特殊政策
在一些地方建立經濟特區，實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地區的房地產價格。例如，深圳變為經濟特區，海南島成為海南省并享受特區政策；中央決定開發開放上海浦東，都曾使這些地方的房地產價格大幅度上漲。
6．5城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃
城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃對房地產價格都有很大影響，特別是城市規劃對用途、建筑高度、容積率等的規定。就規定用途來看，不同用途對土地條件的要求不同；反過來，在土地條件一定的情況下，規定用途對土地價格有著很大的影響，具體表現在兩個方面：①就某一塊土地而言，它會降低地價；②從總體上看，由于有利于土地的健康協調利用，因此有提高地價的作用。但是，如果規定用途不妥，缺乏科學的理論和方法，也會兩敗俱傷，既降低單塊土地的價格，也會降低整片土地的利用率，從而使地價下降。規定用途對地價的影響在城市郊區表現得特別明顯：如果城市的發展已使郊區某些農用地很適合于轉變為城市建設用地，但如果政府規定只能維持現有的農業用途，則地價必然很低，而如果一旦允許改變用途，則地價會成倍上漲。
6．6稅收政策
不同的稅種、稅率及其征收環節，對房地產價格的影響是不同的。可將稅收分為房地產開發環節的、房地產交易環節的和房地產保有環節的。另外，考察稅收政策對房地產價格的影響，必須注意課稅的轉嫁問題。如果某種對房地產的課稅可以通過某種途徑部分或全部地轉嫁出去，那么它對房地產價格的影響就小，甚至不起作用。
直接或間接地對保有房地產課稅，實際上是減少了利用房地產的收益，因而會導致房地產價格低落；相反，降低甚至取消對保有房地產課稅，會導致房地產價格上升。
6．7交通管制
某些房地產所處的位置看起來交通便利，但實際上并不便利，這可能是受到了交通管制的影響。對房地產價格有影響的交通管制，主要有嚴禁某類車輛通行，實行單行道、步行街等。
交通管制對房地產價格的影響結果如何，要看這種管制的內容和房地產的使用性質。對于某些類型的房地產來講，實行某種交通管制也許會降低該類房地產的價格，但是對于另一些類型的房地產來講，實行這種交通管制則可能會提高該類房地產的價格。例如，在住宅區內的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高房地產價格。
影響房地產價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化。
5．1政治安定狀況
政治安定狀況是指有不同政治觀點的黨派、團體的沖突情況，現行政權的穩固程度等。一般來說，政治不安定則意味著社會可能動蕩，這會影響人們投資、置業的信心，從而會造成房地產價格低落。
5．2社會治安狀況
社會治安狀況是指偷竊、搶劫、強奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產所處的地區如果經常發生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此會造成房地產價格低落。
5．3房地產投機
房地產投機是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產，利用房地產價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。房地產投機是建立在對未來房地產價格預期的基礎上的。關于房地產投機對房地產價格的影響，普遍認為它會引起房地產價格上漲。顯然房地產投機有許多危害，但這種認識是不夠全面的。一般來說，房地產投機對房地產價格的影響可能出現3種情況：①引起房地產價格上漲；②弓I起房地產價格下跌；③起著穩定房地產價格的作用。
至于房地產投機具體會導致怎樣的結果，要看當時的多種條件，包括投機者的素質和心理等。當房地產價格節節上升時，那些預計房地產價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，哄抬價格，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產價格進一步上漲。而當情況相反時，那些預計房地產價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產，則會促使房地產價格進一步下跌。另外，當投機者判斷失誤，或者被過度的熱烈(樂觀)或恐慌(悲觀)的氣氛或心理所驅使時，也可能造成房地產價格的劇烈波動。但在某些情況下，房地產投機行為可能起著穩定房地產價格的作用：當房地產價格低落時，懷有日后房地產價格會上漲心理的投機者購置房地產，以待日后房地產價格，上漲時拋出，這樣就會出現：當房地產需求較小的時候，投機者購置房地產，造成房地產需求增加；而在房地產價格上漲時，投機者拋售房地產，增加房地產供給，從而平抑房地產價格。
5．4城市化
城市化又稱城鎮化、都市化，是當今重要的社會、經濟現象之一，但由于人們對城市的概念理解不一，對城市化的解釋和度量方法也相差很大。在有關城市化的各種定義中，一種較為主要的提法是：人口向城市集中的過程即為城市化。綜合不同學科，城市化一詞有4個含義：①城市對農村影響的傳播過程；②全社會人口接受城市文化的過程；③人口集中的過程，包括集中點的增加和每個集中點的擴大；④城市人口占全社會人口比例提高的過程。一般來說，城市化意味著人口向城市地區集中，造成對城市房地產的需求不斷增加，從而會帶動城市房地產價格上漲。
6．行政因素
影響房地產價格的行政因素，是指那些影響房地產價格的制度、政策、法律法規、行政行為等方面的因素，主要有房地產制度、房地產價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、稅收政策、交通管制。
6．1房地產制度
房地產制度對房地產價格的影響也許是最大的。例如，在傳統土地使用制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地租、地價根本不存在。對住房實行低租金、實物分配，必然造成住房的租金、價格低落。而改革土地使用制度和住房制度，推行住宅商品化、社會化，就使房地產價格顯現出來，反映客觀的市場供求狀況。
6．2房地產價格政策
房地產價格政策是指政府對房地產價格高低的態度以及采取的干預方式、措施等。政府對房地產價格干預的方式，可能是直接制定價格，也可能是通過其他一些措施或手段來調節價格。
房地產價格政策抽象來看可以分為兩類：一類是高價格政策；一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產價格；低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產價格上漲。因此，高價格政策促進房地產價格上漲，低價格政策造成房地產價格下落。但值得注意的是，低價格政策并不意味著造成房地產價格的絕對水平低下；同理，高價格政策也不意味著造成房地產價格的絕對水平很高。
抑制房地產價格的措施是多種多樣的，它們影響房地產價格低落的速度和幅度不盡相同。抑制房地產價格的措施主要有：①制定最高限價，規定房地產交易時不得突破此價格；②制定標準價格，作為房地產交易時的參考；③政府在房地產價格高漲時拋出一定量的房地產，特別是通過土地供應，以增加房地產的供給，從而平抑房地產價格；④征收房地產交易稅或增值稅；⑤建立一套房地產交易管理制度。
6．3行政隸屬變更
可以想象，由于行政隸屬變更，將某個非建制鎮升格為建制鎮，或將某個建制鎮升格為市，或將某個市由原來的較低級別升為較高級別，例如，縣級市升格為地級市，省轄市升格為直轄市，無疑會促進該地區的房地產價格上漲。同樣，如果將原屬于某一較落后地區的地方劃歸另一較發達地區管轄，也會促進這一地方的房地產價格上漲；相反，則會導致這一地方的房地產價格下落。
6．4特殊政策
在一些地方建立經濟特區，實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地區的房地產價格。例如，深圳變為經濟特區，海南島成為海南省并享受特區政策；中央決定開發開放上海浦東，都曾使這些地方的房地產價格大幅度上漲。
6．5城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃
城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃對房地產價格都有很大影響，特別是城市規劃對用途、建筑高度、容積率等的規定。就規定用途來看，不同用途對土地條件的要求不同；反過來，在土地條件一定的情況下，規定用途對土地價格有著很大的影響，具體表現在兩個方面：①就某一塊土地而言，它會降低地價；②從總體上看，由于有利于土地的健康協調利用，因此有提高地價的作用。但是，如果規定用途不妥，缺乏科學的理論和方法，也會兩敗俱傷，既降低單塊土地的價格，也會降低整片土地的利用率，從而使地價下降。規定用途對地價的影響在城市郊區表現得特別明顯：如果城市的發展已使郊區某些農用地很適合于轉變為城市建設用地，但如果政府規定只能維持現有的農業用途，則地價必然很低，而如果一旦允許改變用途，則地價會成倍上漲。
6．6稅收政策
不同的稅種、稅率及其征收環節，對房地產價格的影響是不同的。可將稅收分為房地產開發環節的、房地產交易環節的和房地產保有環節的。另外，考察稅收政策對房地產價格的影響，必須注意課稅的轉嫁問題。如果某種對房地產的課稅可以通過某種途徑部分或全部地轉嫁出去，那么它對房地產價格的影響就小，甚至不起作用。
直接或間接地對保有房地產課稅，實際上是減少了利用房地產的收益，因而會導致房地產價格低落；相反，降低甚至取消對保有房地產課稅，會導致房地產價格上升。
6．7交通管制
某些房地產所處的位置看起來交通便利，但實際上并不便利，這可能是受到了交通管制的影響。對房地產價格有影響的交通管制，主要有嚴禁某類車輛通行，實行單行道、步行街等。
交通管制對房地產價格的影響結果如何，要看這種管制的內容和房地產的使用性質。對于某些類型的房地產來講，實行某種交通管制也許會降低該類房地產的價格，但是對于另一些類型的房地產來講，實行這種交通管制則可能會提高該類房地產的價格。例如，在住宅區內的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高房地產價格。
