09房地產估價案例與分析試題及答案
發布時間：2012-07-25 共9頁
二、單選題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內）
（一）
某商品住宅開發項目，征收土地面積5000㎡，其中建設用地面積4500㎡，代征地面積500㎡，規劃建筑面積為15000㎡。甲房地產開發公司（以下簡稱甲公司）于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設資金，完成了主體結構，預計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構評估其于2009年10月18日的抵押價值。經調查，目前該區域同類商品住宅的平均售價為6650元/㎡，且按每月1%遞增；平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7．47%，折現率為10%。
1．下列關于在建工程抵押的表述中，正確的是（ ）。
A．在建工程只有當已投入的建設資金超過總投資的35%時才可以設定抵押
B．在建工程只有當主體工程結構封頂時才可以設定抵押
C．在建工程抵押權實現時，設定抵押權后新增建設的部分不能處置
D．在建工程抵押權實現時，優先受償順序為購房款、建筑工程款、銀行債權
2．若采用成本法和假設開發法中的傳統方法對該在建工程進行估價，下列關于投資利潤率選取的表述中，正確的是（ ）。
A．成本法和假設開發法采用的投資利潤率相同
B．成本法采用的投資潤率高于假設開發法的投資利潤率
C．成本法采用的投資利潤率低于假設開發法的投資利潤率
D．成本法和假設開發法采用的投資利潤率不可比較
3．采用成本法估價時，土地部分以基準地價修正法計算的單價為2300元/㎡，則土地總價為（ ）。
A．1035．0
B．1066．1
C．1150．0
D．1184．5
4．采用假設開發法中的現金流量折現法估價時，開發完成后的房地產價值在估價時點為（ ）。
A．9734．2
B．10218．3
C．10407．5
D．10458．8
:-房地產估價師考試
