09房地產估價案例與分析試題及答案
發布時間：2012-07-25 共9頁
2009年試題參考答案
一、問答題
（一）答：1．復核估價時，若甲機構在確定估價時點時無誤，應以甲機構的估價時點為復核估價的估價時點。估價對象的產權性質、使用性質、建筑物狀況、周圍環境等估價對象狀況以及房地產市場狀況，也應以原估價時點時的狀況為準。
2．復核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機構出具的房地產抵押估價結果進行復核；價值定義可表述為：在甲機構出具的房地產抵押估價報告的估價時點時的房地產市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。
（二）答：1．估價時點不同。乙估價機構評估在建工程的估價時點與丙估價機構評估估價對象抵押價值的估價時點相距半年以上，由于時間的變化，房地產市場行情會發生變化，房地產價值也會發生變化。
2．估價目的和價值類型不同。乙估價機構的估價目的是轉讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機構的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。
3．設計方案變更。由于甲公司修改了原設計方案并經過政府主管部門批準，估價對象用途、規模均有可能發生了改變，僅從改變設計方案角度看，改變前后價值也會有差異。
4．購買后投入建設資金。項目購買后投入建設資金建設半年，估價對象價值與購買價值會有差異。
（三）答：1．政府應對占用的小區500㎡綠地進行賠償，依據《中華人民共和國物權法》第六章第七十三條之規定，建筑區劃內的綠地屬于小區全體業主所有，即使是市政建設需要占用，也應給予小區全體業主綠地損失賠償費，同時，由于修建環城公路，給小區業主帶來的噪聲污染、出行不便也應給予相應賠償。
2．《中華人民共和國物權法》第四十二條規定，征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。政府應對被拆除的900㎡的住宅樓的業主（或產權人）依法進行補償。理論上的補償內容包含：被拆除的住宅樓的房地產補償費（含被拆除的住宅樓室內業主自行裝修裝飾的補償費）、搬遷補助費、過渡補助費，安置補助費（針對住房困難的低收入家庭的）等。
二、單項選擇題
1．D 2．D 3．D 4．B 5．A 6．C 7．D 8．B 9．D 10．D
三、指錯題
1．致委托人函中缺估價對象的詳細說明。
2．致委托人函中缺估價報告應用有效期。
3．致委托人函中缺估價對象的法定優先受償款和抵押價值說明（或者說給出了估價對象的市場價值但沒有給出抵押價值）。
4．估價對象權利狀況描述不全，未交代是否有共有權人、是否設立抵押權、缺房屋所有權情況說明。
5．估價對象中土地使用權出讓起始年份未說明或介紹。
6．估價對象中缺區位狀況介紹或說明。
7．估價對象中缺現狀使用情況說明，如是否有出租情形、各層使用情況（含地下第三層）等。
8．估價依據中缺《房地產抵押估價指導意見》。
9．估價原則中缺謹慎原則。
10．估價結果報告中缺變現能力分析。
11．市場法中對可比實例的介紹中缺少是否有地下車庫的說明。
12．市場法計算中可比實例B交易時間與估價時點相距近兩年，不宜選作可比實例。
13．市場法計算中可比實例C交易時間與估價時點相距一年以上，也不宜選作可比實例。
14．可比實例B成交規模小，與估價對象規模不相當，不宜作為可比實例。
15．市場法計算時缺少對距市中心距離的調整（或應對可比實例“距市中心距離”進行調整）。
16．周邊景觀應屬于區域因素。
17．市場法計算中可比實例B、C的交易日期調整系數分子分母顛倒了，分子應為100，分母分別為102和99。
18．市場法計算中缺權益狀況說明和調整。
19．市場法計算中缺地上樓層和地下樓層不同的調整。
20．市場法修正系數計算應說明理由。
21．市場法計算中缺地上車位的價值計算。
22．地下車庫價格僅用收益法一種方法計算未說明不選用其他方法的理由（或在市場法中缺地下車庫的計算）。
23．估價結果中缺法定優先受償款和抵押價值說明。
四、改錯題
1．在通用性表述中，“標準廠房比特殊廠房的通用性差”的說法錯誤，應為“標準廠房比特殊廠房的通用性強”。
2．在房地產開發程度表述中，“由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強”的說法錯誤，應為“由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較弱”。
3．缺少變現時間長短的說明。
4．缺少變現費用、稅金的種類、數額和清償順序的說明。
解 析
二、單項選擇題
1．根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。因此選D。
3．2300元/㎡×5000㎡×（1+3%）=1184．5萬元。
4．6650元/㎡×（1+1%）12÷（1+10%）×15000㎡=10218．3萬元。
