09房地產估價案例與分析試題及答案
發布時間：2012-07-25 共9頁
（二）
甲公司擁有一宗面積為80000㎡的工業用地，地上建有面積為50000㎡的廠房及10000㎡的自用辦公樓。新一輪城市規劃已將該區域調整為城市住宅區。
5．甲公司因申請抵押貸款委托房地產估價機構評估該宗房地產的價值，受托房地產估價機構應（ ）。
A．按工業用途估價
B．按居住用途估價
C．按工業用途評估廠房價值，按辦公用途評估自用辦公樓價值
D．先分別按工業用途和居住用途估價，然后予以綜合
6．受托房地產估價機構對該宗房地產進行抵押估價時，正確的思路是（ ）。
A．地價按照工業用地評估，廠房價值按照重置價格采用成本法評估，辦公樓參照周邊寫字樓的售價等進行評估
B．按照建筑面積分攤廠房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業和辦公兩種用途分別評估各部分房地產的價值
C．地價按照工業用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
D．根據城市規劃的要求，按照最高最佳使用原則，地價按照住宅用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
7．如果政府征收該宗房地產，則依法應給予甲公司的拆遷補償為（ ）。
A．被拆遷房屋及其占用范圍內的土地價值
B．被拆遷房屋占用范圍內的土地價值和停產停業損失
C．被拆遷房屋的價值和停產停業損失
D．被拆遷房屋及其占用范圍內的土地價值和停產停業損失
（三）
甲公司擁有一宗登記用途為工業的房地產，建成于2004年，現狀用于商業，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款。現甲公司擬以該宗房地產再次申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構評估其再次抵押價值。經調查，該宗房地產不存在其他法定優先受償款。
8．下列關于該宗房地產抵押估價的假設和限制條件分析中，不合理的假設是（ ）。
A．估價對象產權明晰，手續齊全，可在公開市場上自由轉讓
B．估價對象法定用途為工業，現狀用途為商業，遵循最高最佳使用原則，設定估價對象用途為商業
C．該地區房地產市場狀況保持穩定，未發生重大變化或實質性改變
D．本次評估假設估價對象無基礎、結構等方面的重大質量問題
9．對該宗工業房地產進行區位因素分析時，一般不重點分析的因素是（ ）。
A．交通條件
B．產業集聚度
C．基礎設施完備程度
D．公共設施完備程度
10．該宗房地產的再次抵押價值為（ ）。
A．首次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
B．再次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
C．再次抵押時的價值-已抵押貸款額/貸款成數
D．再次抵押時的價值-已抵押貸款余額/貸款成數
:-房地產估價師考試
