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　　四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。）
　　1.某商店的建筑面積為1000m²，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。2002年10月1日某公司與該商店所有權人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m²，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m²，支付方式為每年年末一次性支付，預計類似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經營的運營費用率為租金收入的30％。試求該公司2006年10月1曰的承租人權益價值（房地產報酬率取8％）。（8分）
　　2.估價對象為一寫字樓，土地總面積1000m²，于2001年9月底獲得50年使用權。寫字樓總建筑面積4500m²，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結構，建筑層高5m，沒有電梯，需評估該寫字樓2006年9月30日的價值。搜集有關資料如下。
　　（1）搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實例作為可比實例，有關資料如下表所示：

實例	交易價格（元/m2）	交易情況	交易日期	房地產狀況
A	2200	正常	2006年3月30日	比估價對象劣3%
B	2050	正常	2006年12月30日	比估價對象劣8%
C	2380	比正常價格高3%	2006年5月30日	比估價對象優5%

　　（2）當地征收農地的費用等資料如下：

級別	一	二	三	四	五	六	七	八
地價是次級土地的倍數	1.4	1.4	1.4	1.4	1.4	1.3	1.3	1
土價是最差級土地的倍數	10.54	7.53	5.38	3.84	2.74	2.00	1.50	1

　　在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權出讓金等為150元/m²，土地開發費用、稅金和利潤等為120元/m²，以上合計為城市邊緣土地使用權年限50年熟地的價格。該城市土地分為八個級別，城市邊緣土地為第八級，而估價對象處于第六級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示：
　　（3）在估價時點不設電梯的層高5m的建筑物重新購建價格為1800元/m²，估價對象寫字樓門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重新購建價格為140萬元，經濟壽命為5年：設備的重新購建價格為100萬元，經濟壽命10年：建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設殘值率均為0。另調查，由于該寫字樓缺乏電梯，導致其出租率較低，僅為80％，月租金為38元/m²。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85％，正常月租金為40元/m²。一般租賃經營的正常運營費用率為租金收入的35％。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓.則需電梯購置費用60萬元，安裝費用40萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值。土地重新購建價格要才用市場法和成本法綜合求取。土地報酬率為5％，房地產報酬率為7％（如需計算平均值，請采用簡單算術平均法，小數點后保留兩位）。（12分）

:-房地產估價師考試