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　　第五章 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念、復(fù)利計(jì)算公式、復(fù)利系數(shù)的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 現(xiàn)金流量

　　一、現(xiàn)金流量的概念

　　二、現(xiàn)金流量圖

　　三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量

　　(一)開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售模式現(xiàn)金流量圖

　　(二)開(kāi)發(fā)—持有出租—出售模式現(xiàn)金流量圖

　　(三)購(gòu)買(mǎi)—持有出租—出售模式現(xiàn)金流量圖

　　(四)購(gòu)買(mǎi)—更新改造—出售模式現(xiàn)金流量圖

　　(五)購(gòu)買(mǎi)—更新改造出租—出售模式現(xiàn)金流量圖

　　第二節(jié) 資金時(shí)問(wèn)價(jià)值

　　一、資金時(shí)間價(jià)值的概念

　　二、利息與利率

　　(一)利息

　　(二)利率

　　(三)利率的決定和影響因素

　　1.古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄投資決定理淪

　　2.流動(dòng)性偏好利率理論

　　3.可貸資金利率理論

　　1.IS-LM曲線模型的利率理淪

　　5.馬克思的利率決定理論

　　6.影響利率的其他因素

　　三、單利計(jì)息與得利計(jì)息

　　(一)單利計(jì)息

　　(二)復(fù)利計(jì)息

　　四、名義利率與實(shí)際利率

　　(一)名義利率與實(shí)際利率的概念

　　(二)名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式

　　第三節(jié) 資金等效值與復(fù)利計(jì)算

　　一、資金等效值的概念

　　二、復(fù)利計(jì)算

　　(一)常用符號(hào)

　　(二)公式與系數(shù)

　　1.一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)

　　2.等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)

　　3.等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)

　　4.等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)

　　5.等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)

　　(三)復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法

　　三、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用

　　考試要求

　　1.掌握現(xiàn)金流量;

　　2.掌握資金時(shí)間價(jià)值的概念;

　　3.掌握利息與利率;

　　4.了解古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄投資決定理論、流動(dòng)性偏好利率理論、可貸資金利率理論、IS—LM曲線模型的利率理論和馬克思的利率決定理論;

　　5.熟悉影響利率的其他因素;

　　6.掌握單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息;

　　7.掌握名義利率與實(shí)際利率;

　　8.掌握資金等效值與復(fù)利計(jì)算。

　　第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果、各類(lèi)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別

　　一、投資與成本

　　(一)廣義投資與成本的概念

　　1.投資

　　2.成本

　　(二)房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

　　1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資

　　2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

　　3.營(yíng)業(yè)成本

　　4.期間費(fèi)用

　　5.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　二、營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金

　　(一)營(yíng)業(yè)收入

　　(二)利潤(rùn)

　　(三)稅金

　　1.營(yíng)業(yè)稅金及附加

　　2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

　　3.土地增值稅

　　4.企業(yè)所得稅

　　三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式

　　(一)置業(yè)投資

　　(二)開(kāi)發(fā)投資

　　第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

　　一、投資回收與投資回報(bào)

　　二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

　　三、全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異

　　四、通貨膨脹的影響

　　第三節(jié) 動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算

　　一、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　二、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　三、動(dòng)態(tài)投資回收期

　　第四節(jié)　靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算

　　一、成本利潤(rùn)率與銷(xiāo)售利潤(rùn)率

　　(一)成本利潤(rùn)率

　　(二)銷(xiāo)售利潤(rùn)率

　　二、投資利潤(rùn)率

　　三、資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率

　　(一)資本金利潤(rùn)率

　　(二)資本金凈利潤(rùn)率

　　四、靜態(tài)投資回收期

　　五、現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率

　　(一)現(xiàn)金回報(bào)率

　　(二)投資回報(bào)率

　　第五節(jié) 清償能力指標(biāo)及其計(jì)算

　　一、利息

　　二、借款償還期

　　三、利息備付率

　　四、償債備付率

　　五、資產(chǎn)負(fù)債率

　　六、流動(dòng)比率

　　七、速動(dòng)比率

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選

　　一、方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用

　　(一)方案經(jīng)濟(jì)比選

　　(二)方案經(jīng)濟(jì)比選的類(lèi)型

　　(三)方案經(jīng)濟(jì)比選的作用

　　(四)方案比選中的決策準(zhǔn)則

　　1.備選方案差異原則

　　2.最低可接受收益率原則

　　3.不行動(dòng)原則

　　二、方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法

　　(一)凈現(xiàn)值法

　　(二)差額投資內(nèi)部收益率法

　　(三)等額年值法

　　(四)費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法

　　(五)其他經(jīng)濟(jì)比選方法

　　三、方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇

　　(一)比選方法選擇規(guī)則

　　(二)方案經(jīng)濟(jì)比選的特殊注意事項(xiàng)

　　考試要求

　　1.掌握效益和費(fèi)用識(shí)別;

　　2.掌握投資回收與投資回報(bào);

　　3.掌握經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系;

　　4.全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異

　　5.了解通貨膨脹的影響;

　　6.掌握動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算;

　　7.掌握靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算;

　　8.掌握利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率指標(biāo)及其計(jì)算;

　　9.熟悉資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率指標(biāo)及其計(jì)算;

　　10.熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選的概念及其作用;

　　11.掌握方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法;

　　12.熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇規(guī)則及特殊注意事項(xiàng)。