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　　第七章 風險分析與決策

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對風險分析與不確定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要不確定性因素

　　(一)土地費用

　　(二)建筑安裝工程費

　　(三)租售價格

　　(四)開發(fā)期與租售期

　　(五)容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)

　　(六)資本利率

　　(七)貸款利率

　　二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素

　　(一)購買價格

　　(二)權(quán)益投資比率

　　(三)空置率

　　(四)運營費用

　　三、不確定性因素的相互作用

　　第二節(jié) 盈虧平衡分析

　　一、盈虧平衡分析的基本原理

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析

　　(一)最低租售價格分析

　　(二)最低租售數(shù)量分析

　　(三)最高土地取得價格

　　(四)最高工程費用

　　(五)最高購買價格

　　(六)最高運營費用比率

　　(七)多因素臨界點組合

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析示例

　　(一)保本點分析

　　(二)臨界點分析

　　第三節(jié) 敏感性分析

　　一、敏感性分析的概念

　　二、敏感性分析的步驟

　　三、單因素與多因素敏感性分析

　　四、敏感性分析的“三項預測值”法

　　第四節(jié) 風險分析

　　一、風險分析的界定

　　二、風險分析的一般過程和方法

　　(一)風險辨識

　　(二)風險估計與評價常用方法

　　1.調(diào)查和專家打分法

　　2.解析方法

　　3.蒙特卡洛模擬法

　　三、概率分析的步驟與概率確定方法

　　(一)概率分析的步驟

　　(二)概率的確定方法

　　四、概率分析中的期望值法

　　(一)期望值法的步驟

　　(二)期望值法應用示例

　　五、蒙特卡洛模擬法

　　第五節(jié) 決策的概念與方法

　　一、決策的概念

　　(一)決策及其特征

　　(二)決策的原則與評價標準

　　(三)決策理論

　　二、決策的方法

　　(一)確定型決策方法

　　(二)風險型決策方法

　　(三)不確定型決策方法

　　三、房地主投資決策

　　(一)房地產(chǎn)投資決策的工作階段與步驟

　　(二)房地產(chǎn)投資決策的類型

　　(三)房地產(chǎn)投資決策中的投資策略與投資收益目標

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)投資決策中的實物期權(quán)方法

　　一、傳統(tǒng)投資決策方法的局限性

　　二、房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)

　　三、實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策

　　(一)關(guān)于實物期權(quán)方法及適用范圍

　　(二)實物期權(quán)方法投資決策的一般過程

　　(三)房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題

　　1.確定合理的開發(fā)時機(等待投資型期權(quán))

　　2.決定是否放棄投資機會或項目(放棄型期權(quán))

　　3.決定是否開發(fā)一些成長型項目(成長型期權(quán))

　　四、實物期權(quán)方法的實際應用

　　五、應用實物期權(quán)方法的實際應用

　　(一)注意實物期權(quán)方法與傳統(tǒng)投資決策填報有機結(jié)合

　　(二)注意實物期權(quán)方法在應用過程中的一些假設(shè)條件

　　(三)注意實物期權(quán)方法自身存在的局限性

　　考試要求

　　1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素;

　　2.掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素;

　　3.熟悉不確定性因素的相互作用;

　　4.掌握盈虧平衡分析;

　　5.掌握敏感性分析的概念和步驟;

　　6.掌握單因素與多因素敏感性分析;

　　7.了解敏感性分析的“三項預測值”法;

　　8.掌握風險分析的界定;

　　9.了解風險分析的一般過程和方法;

　　10.熟悉概率分析的步驟與概率確定方法;

　　11.掌握概率分析中的期望值法;

　　12.了解蒙特卡洛模擬法;

　　13.掌握決策的概念;

　　14.了解決策的方法;

　　15.掌握房地產(chǎn)投資決策;

　　16.掌握傳統(tǒng)投資決策方法的局限性;

　　17.了解房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì);

　　18.了解實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策;

　　19.熟悉實物期權(quán)方法的實際應用;

　　20.了解應用實物期權(quán)方法決策時需注意的問題。

　　第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 可行性研究概述

　　一、可行性研究的含義和目的

　　二、可行性研究的作用

　　(一)申請項目核準的依據(jù)

　　(二)項目投資決策的依據(jù)

　　(三)籌集建設(shè)資金的依據(jù)

　　(四)開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　　(五)下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)

　　三、可行性研究的依據(jù)

　　四、可行性研究的工作階段

　　(一)投資機會研究

　　(二)初步可行性研究

　　(三)詳細可行性研究

　　(四)項目評估與決策

　　第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容與步驟

　　一、可行性研究的內(nèi)容

　　(一)項目概況

　　(二)開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查

　　(三)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定

　　(四)規(guī)劃設(shè)計方案的選擇

　　(五)資源供給條件分析

　　(六)環(huán)境影響評價

　　(七)項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究

　　(八)開發(fā)建設(shè)計劃的編制

　　(九)項目經(jīng)濟及社會效益分析

　　(十)結(jié)論及建議

　　二、可行性研究的步驟

　　(一)接受委托

　　(二)調(diào)查研究

　　(三)方案選擇和優(yōu)化

　　(四)財務評價和綜合評價

　　(五)編制可行性研究報告

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

　　(一)區(qū)位分析與選擇

　　(二)開始內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

　　(三)開發(fā)時機的分析與選擇

　　(四)合作方式的分析與選擇

　　(五)融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

　　(六)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇

　　二、構(gòu)造評價方案

　　三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　　(一)時間類參數(shù)

　　(二)融資相關(guān)參數(shù)

　　(三)收益相關(guān)指標

　　(四)評價標準類指標

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算

　　一、投資估算

　　(一)土地費用

　　1.征收補償費

　　2.土地出讓價款

　　3.土地轉(zhuǎn)讓費

　　4.土地租用費

　　5.土地投資折價

　　(二)勘察設(shè)計和前期工程費

　　(三)房屋開發(fā)費

　　1.建筑安裝工程費

　　2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

　　3.公共配套設(shè)施建設(shè)費

　　(四)其他工程費

　　(五)開發(fā)期間稅費

　　(六)管理費用

　　(七)銷售費用

　　(八)財務費用

　　(九)不可預見費

　　二、資金使用計劃

　　三、收入估算與資金籌措

　　(一)收入估算

　　1.租售方案

　　2.租售價格

　　3.租售收入

　　4.收款方式

　　(二)資金籌措