05年房地產估價師理論與方法真題及答案
發布時間：2012-07-25 共8頁
21．某房地產的報酬率為8％，受益期限為30年的價格為4000元/m2．若報酬率為6％，受益期限為50年，則該房地產價格為（ ）元/m2。
A．3000
B．4500
C．5200
D．5600
22．某宗房地產的受益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩定在每年25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8％，則該宗房地產的收益價格最接近于（ ）萬元。
A．280
B．285
C．290
D．295
23．某寫字樓年出租猙收益為300萬元，預計未來3年內仍然維持該水平，3年后該寫字樓價格為現在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產的報酬率為10％，則該宗寫字樓現在的價格為（ ）萬元。
A．4580
B．5580
C．6580
D．7580
24．某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20％，年運營費用50萬元。目前該類物業無風險報酬率為5％，風險報酬率為安全利率的60％，則該商場在2005年10月的價值最接近于（ ）萬元。
A．536
B．549
C．557
D．816
25．某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發期為3年，估計該項目至建成還需15年，一直報酬率為8％。折現率為12％，該項目開發完成后的房地產現值為（ ）萬元。
A．4023.04
B．4074.10
C．4768.50
D．5652.09
26．實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（ ）。
A．過去數據簡單算術平均法
B．過去數據加權算術平均法
C．未來數據簡單算術平均法
D．未來數據加權算術平均法
27．在采用假設開發中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是（ ）。
A．未知、需要求取的待開發房地產的價值
B．投資者購買待開發房地產應負擔的稅費
C．銷售費用和銷售稅費
D．開發成本和管理費用
28．某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增減量的權重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產與2006年初的價格最接近于（ ）元/m2。
A．3100
B．3195
C．3285
D．3300
29．當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用（ ）預測房地產的未來價格。
A．數學曲線擬合法
B．平均增減量法
C．平均發展速度法
D．移動平均法
30．某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發展速度法預測2008年的價格最接近于（ ）元/m2。
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
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