05年房地產估價師理論與方法真題及答案
發布時間：2012-07-25 共8頁
四、計算題（共2題，每題10分。要求列出算式，計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題。紙上作答。）
1．某企業有一在建工程，于2005年10月1日帶抵押債務轉讓。已知該在建工程占地面積10000m2，土地使用年限為2003年10月1日～2043年9月30日，規劃容積率為5％，1～4層規劃為商業，建筑面積為2萬m2；5～20層規劃為寫字樓，建筑面積為3萬m2。項目總開發成本為3000元/m2，管理費用為開發成本的5％，項目建成后，商業用于經營，寫字樓全部出售。經調查，育關數據如下：
?。?）項日2004年6月動工，2005年10月1日已完成了30％的工程量，實際資金投入為總開發成本及管理費用的30％，預計在經過24個月即可完成全部工程。假定費用均勻投入。
?。?）該項目所在區域同類型、同檔次寫字樓的售價為8000元/m2，銷售稅費為售價的6％，寫字樓在建成1年末時售出。
（3）商業主體建成后，還需投入2000元/m2的裝修費，裝修期為1年，裝修均勻投入，預計年經營收入為3億元，包括稅、經營成本等在內的支出為營業收入的75％，合理商業利潤為年經營收入的10％。
?。?）2004年10月1日該企業辦理了在建工程抵押貸款手續，獲得了5000萬元，年利率為6％，每半年還款一次，5年內等額還款的貸款。在建工程轉讓時要求受讓方承擔2005年10月1日以后的剩余債務。
?。?）項目折現率為10％，商業物業報酬率為12％。
?。?）轉讓在建工程時，受讓方需按受讓價格的3％繳納有關稅費。
試計算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務轉讓的合理交易價格。
2．某幢寫字樓，土地面積4000m2，總建筑面積為9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用權年限為1995年10月1目～2035年10月1日?，F在獲得類似的40余年土地使用權價格為2000元/m2，建筑物重置成本為1300元/m2.建筑物自然壽命為60年，有效經過年數為10年。其他的相關資料如下：
?。?）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。
?。?）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。
（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。
（4）該類寫字樓的報酬率為10％，銀行貸款年利率為5％，土地報酬率為8％。
?。?）假設除空調以外，殘值率均為零。
試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現值。 房地產估價師
1．某企業有一在建工程，于2005年10月1日帶抵押債務轉讓。已知該在建工程占地面積10000m2，土地使用年限為2003年10月1日～2043年9月30日，規劃容積率為5％，1～4層規劃為商業，建筑面積為2萬m2；5～20層規劃為寫字樓，建筑面積為3萬m2。項目總開發成本為3000元/m2，管理費用為開發成本的5％，項目建成后，商業用于經營，寫字樓全部出售。經調查，育關數據如下：
?。?）項日2004年6月動工，2005年10月1日已完成了30％的工程量，實際資金投入為總開發成本及管理費用的30％，預計在經過24個月即可完成全部工程。假定費用均勻投入。
?。?）該項目所在區域同類型、同檔次寫字樓的售價為8000元/m2，銷售稅費為售價的6％，寫字樓在建成1年末時售出。
（3）商業主體建成后，還需投入2000元/m2的裝修費，裝修期為1年，裝修均勻投入，預計年經營收入為3億元，包括稅、經營成本等在內的支出為營業收入的75％，合理商業利潤為年經營收入的10％。
?。?）2004年10月1日該企業辦理了在建工程抵押貸款手續，獲得了5000萬元，年利率為6％，每半年還款一次，5年內等額還款的貸款。在建工程轉讓時要求受讓方承擔2005年10月1日以后的剩余債務。
?。?）項目折現率為10％，商業物業報酬率為12％。
?。?）轉讓在建工程時，受讓方需按受讓價格的3％繳納有關稅費。
試計算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務轉讓的合理交易價格。
2．某幢寫字樓，土地面積4000m2，總建筑面積為9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用權年限為1995年10月1目～2035年10月1日?，F在獲得類似的40余年土地使用權價格為2000元/m2，建筑物重置成本為1300元/m2.建筑物自然壽命為60年，有效經過年數為10年。其他的相關資料如下：
?。?）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。
?。?）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。
（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。
（4）該類寫字樓的報酬率為10％，銀行貸款年利率為5％，土地報酬率為8％。
?。?）假設除空調以外，殘值率均為零。
試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現值。 房地產估價師
| 上一頁12345678下一頁 |
