05年房地產估價師理論與方法真題及答案
發布時間：2012-07-25 共8頁
二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的每個選項得0.5分。）
1．房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于（ ）引起的。
A．裝飾裝修改造
B．通貨膨脹
C．需求增加導致稀缺性增加
D．改進物業管理
E．周圍環境改善
2．從權益的角度來看。現實中的房地產估價對象包括（ ）等。
A．建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產
C．有租約限制的房地產
D．未來狀況下的房地產
E．共有的房地產
3．如果某類房地產需求富有價格彈性，則該類房地產的需求價格彈性系數有可能為（ ）。
A．0.5
B．1.0
C．1.5
D．2.0
E．3.0
4．雋地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素主要有（ ）。
A．該種房地產的價格水平
B．消費者的預期
C．該種房地產的開發成本
D．該種房地產的開發技術水平
E．房地產開發商對未來的預期
5．根據房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規規定，不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產有（ ）。
A．土地所有權
B．國有工業用地使用權
C．宅基地土地使用權
D．大型游樂場
E．鄉鎮企業用房
6．運用市場法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括（ ）等。
A．統一采用總價
B．統一采用單價
C．統一幣種和貨幣單位
D．統一面積內涵和大小
E．統一付款方式
7．影響房地產價格的區位因素有（ ）等。
A．建筑規模
B．臨路狀況
C．樓層
D．建筑窖積率
E．繁華程度
8．成本法特別適用于那些既有收益又很少發生交易的房地產估價，這類房地產主要包括（ ）等。
A．圖書館
B．鋼鐵廠
C．空置的寫字樓
D．單純的建筑物
E．加油站
9．功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（ ）等。
A．意外破壞的損毀
B．市場供給過量
C．建筑設計的缺陷
D．人們消費觀念的改變
E．周圍環境條件惡化
10．收益性房地產的價值到底主要取決于（ ）。
A．已經獲得凈收益的大小
B．未來獲得凈收益的風險
C．未來獲得凈收益的大小
D．目前總收益的大小
E．未來獲得凈收益期限的長矩
11．在實際估價中，運用架設開發法估價結果的可能性，關鍵取決于（ ）。
A．房地產具有開發或者再開發的潛力
B．將預期遠離作為理論依據
C．正確判斷了房地產的最佳開發方式
D．正確量化了已經獲得的收益和風險
E．正確預測了未來開發完成后的房地產價值
12．長期預測法除了用于推測，判斷房地產的未來價格外，還可用于（ ）等。
A．收益法中預測未來的租金
B．收益法中對可比實例成交價格進行交易情況調整
C．填補某些房地產歷史價格歷史資料的缺乏
D．比較分析兩婁以上房地產價格的潛力
E．成本法中確定房地產的重新構建價格
13．某建筑物共三層，總建筑面積為600m2，每層建筑面積相等，房地總價為600萬元，土地價值480萬元，其中一層是二層的1.5倍，二層是三層的1.2倍，則關于土地份額的計算，以下正確的為（ ）。
A．按建筑面積分攤，二層占有的土地份額為33 3％
B．按房地價值分攤，二層占有的土地份額為30.0％
C．按土地價值分攤，二層占有的土地份額為35.0％
D．按房地價值分攤，一層占有的土地份額為45.0％
E．按土地價值分攤，一層占有的土地份額為47.9％
14．下列關于房地產價格影響因素的表述中，正確的是（ ）。
A．不同的房地產價格影響因素，引起房地產價格變動的方向和程度是不盡相同的
B．房地產價格影響因素對房地產價格的影響與時間無關
C．理論上，房地產價格與房地產價格利率因素成負相關
D．房地產價格影響因素對房地產價格的影響均可用數學公式或者數學模型來量化
E．匯率因素對房地產價格影響的表現是：本幣匯率上升會導致房地產價格上漲；相反，則導致房地產價格下降
15．房地產估價中，估價方法的選擇是由（ ）綜合決定的。
A．估價對象的房地產類型
B．估價方法適用的對象和條件
C．估價人員的技術水平
D．委托人的特殊要求
E．所收集到的資料的數量和質量
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