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第十二章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來(lái)發(fā)展

本章要求：

熟悉：房地產(chǎn)組合投資管理工作內(nèi)容，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的作用，設(shè)施管理的主要工作內(nèi)容，可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理的關(guān)系。

了解：組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用進(jìn)展，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的工作內(nèi)容，設(shè)施管理的國(guó)內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展方向，不良資產(chǎn)管理與不良物業(yè)資產(chǎn)管理的工作內(nèi)容，信息技術(shù)在物業(yè)管理領(lǐng)域的應(yīng)用現(xiàn)狀與發(fā)展前景。

本章考試知識(shí)要點(diǎn)：

1． 房地產(chǎn)組合投資管理的工作內(nèi)容及其步驟

投資組合理論

投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。 把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來(lái)，便可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資策略。

由投資組合理論引申出來(lái)的資本資產(chǎn)定價(jià)模型能更好地分析風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系。

公式是：E(rj)=rf十βj[E(rm)- rf]

含義是:一個(gè)投資項(xiàng)目在某一時(shí)間段上的預(yù)期收益等于市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上這項(xiàng)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)系數(shù)(這里假定應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合)乘以該項(xiàng)目的市場(chǎng)收益率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率之差。

2． 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)容

3． 設(shè)施管理的內(nèi)容及其涉及的主要問(wèn)題

4． 不良物業(yè)資產(chǎn)的表現(xiàn)形式及其處置的目標(biāo)

5． 不良物業(yè)資產(chǎn)管理內(nèi)容與處置方式

6． 可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理具備的要素

7． 物業(yè)管理信息系統(tǒng)構(gòu)成、特征及作用

本章復(fù)習(xí)綱要：

一、房地產(chǎn)組合投資管理（熟悉）

1. 組合投資管理

組合投資管理是指投資管理者按照投資方針和政策，在投資分析的基礎(chǔ)上，將投資資金用于購(gòu)置多種資產(chǎn)，形成投資組合，并對(duì)投資組合進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控、調(diào)整，以期獲得預(yù)定收益的行為。

組合投資管理包含三個(gè)要素：管理對(duì)象、管理者與管理方法。

2. 房地產(chǎn)組合投資管理

房地產(chǎn)組合投資管理，即對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的集合進(jìn)行優(yōu)化組合、協(xié)調(diào)、管理的過(guò)程，包括確定業(yè)主的投資目標(biāo)，評(píng)估資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計(jì)劃，保持資產(chǎn)的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就新購(gòu)置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化。

房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制定并執(zhí)行組合投資策略，設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買(mǎi)、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估組合投資績(jī)效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理等。

3. 組合投資管理的內(nèi)容與步驟

組合投資管理工作包括①制訂投資方針和政策；②投資分析；③構(gòu)建投資組合；④投資組合的調(diào)整；⑤投資組合績(jī)效評(píng)估。

4. 組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用

二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理（熟悉）

1. 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)及其管理

企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)是指企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)。

企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理是指企業(yè)對(duì)因經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)而持有或租用的物業(yè)資產(chǎn)的管理。對(duì)企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)而不是投資價(jià)值方面。

2. 大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理

大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理包括如下內(nèi)容：

①編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單；

②設(shè)定管理目標(biāo)；

③控制成本；

④適時(shí)處置資產(chǎn)并獲得收入；

⑤進(jìn)行多樣化的物業(yè)投資；

⑥結(jié)合企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)選擇物業(yè)占用形式；

⑦建立合理的物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)；

⑧明確物業(yè)管理師的責(zé)任；

⑨審慎選擇物業(yè)資產(chǎn)管理顧問(wèn)。

3. 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)