淺析從管理物業到經營物業
發布時間：2010-01-14 共2頁
管理經營物業大致有以下四個方面的基本管理運作：
（1）、策劃。
策劃即預先確定目標及方針，然后根據目標制定一整套詳細的實施方案來達到目標。策劃的目的是要確定一個明確的行動方向，避免盲目性，避免出差錯，同時它又是檢查和衡量成績的標準。
當我們接手入駐一個物業項目，首先就要確定該物業項目是一個什么樣的項目，甲方的情況如何，項目內的客戶群體如何，整體的消費、服務需求如何，并不是所有的物業項目都是千篇一律的，每一個物業項目都有自己特有的情況，特有的風格、性格和專門氣氛。物業的經營管理內容，就是要給所服務的對象一個準確的市場定位，并恰如其分的提供相應服務，取得經濟價值。 物業的經營管理策劃是指如何實現經營管理目標。要實現物業項目的經營管理目標，就必須根據每一個物業項目的實際情況，物業經營的資源的優缺點，甲方及業主的心態，將來的市場的發展趨勢和方向，制定可行性方案。制定的目標不是輕易能實現的，但經過努力是可以實現的。與之相伴隨的獎勵機制及相關費用亦要一并考慮到總目標的終結凈利潤因素中，物業項目中的操盤手在制定目標時可以做長計劃，短安排，具體落實，逐步實現。 （2）、組織
組織是指充分利用物業項目中一切可利用之資源，以便最有效地達到經營管理的目標，每一個單獨的物業項目又是一個綜合性企業，它有一套完整的系統。組織就是充分地、有效地利用物業項目中各個職能單位，每項設備，每個員工在物業經營管理活動中，協調一致地發揮其功能和作用。有一個嚴密的整體感，就象一部完整的機車，有節奏地、正常地、快速地向著目標運動。
（3）、領導
領導是促進和指揮屬下員工履行崗位職責，對員工給予指導和監督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經濟收益。在經營物業的項目中的領導的最有效的方法是實行逐級管理逐級負責制，一級管理一級，每級都有職有權，領導最好不要越級處理問題，這樣做會帶來不少的弊病，既會影響下級的權威，容易造成領導上犯主觀主義和官僚主義的錯誤，同時也會影響到下級的積極性，形成下級的依賴心理， 不敢大膽工作和處理問題，造成管理上的許多弊端，不利于將工作管深、管細，也不利于培養人才和發現人才。
尤其在帶有經營物業的指標任務時，更應該根據任務指標的可操系數，工作流向、投入與產出之比率各因素，層層分解任務指標，進一步承包落實到下屬部門，同時將相應的費用指標、獎勵政策一并確定、承包。在經營上注重的是效益，注重的是結果，故在每一期結算中，獎勵均不能搞橫向平衡，不能害紅眼病，亦不能心軟，更不能變來變去，說了不算，這樣各個部門才能信服，才能真正落實。
當然，一個好的領導應當懂得使下級明白自己的意圖，把他們的積極性、創造性調動和發揮出來，更好地實現理想目標。
（4）、控制
控制即監督和檢查計劃的執行情況和目標的實現程度。一個計劃的制訂、傳達、貫徹和執行必須進行監督、檢查和考核，看是否按計劃執行，執行過程中有沒有發生偏差或不妥。如有就必須及時給予指正或作適當的修正，使計劃逐步完善，并能達到理想的經營目標，這些活動即稱為控制。控制在管理學上包括多方面的內容，如成本控制、財務控制、質量控制、時間控制、服務水準控制等等，而在經營物業的操作中，往往控制需要從一開始的策劃中就開始了，而不僅是總在經營活動的后期去不斷的糾偏。
五、物業管理企業的一般經濟狀況需求經營物業
眾所周知，專業物業管理企業是一種微利型企業，其所收取的物業管理費在用于項目的物業支出后所剩無幾，如果遇上特殊的群體，物業公司收取物業管理費較為困難時，立刻面臨運轉也就十分困難，因而導致不少物業公司或伸手向母公司要補貼，或降低服務水準和服務質量。在我們進行多次物業管理行業研討時，多數或大多數企業都在抱怨物業收費難，同時也不斷訴苦物業管理企業經營難。
從我公司所管的所有項目來看，除少數甲類項目獲利較好以外，多數項目微利、無利、甚至個別項目面臨虧損投入局面。然而既使是獲利較好的少數項目中，我們的投入也是高成本的，特別是人力資源成本投入過高。按平均勞產率計算，人均創利也就1—2萬元之間，這還是由于一些特定因素所產生的。這個數字遠遠低于社會平均行業人均勞產率水平，這對于我們投入到各個物業項目中的專業人才和各專業力量來說，也多少是一種浪費。
按照有關管理規定，物業管理企業所獲酬金僅占所收物業費的8—12%，而且必須要確保收得上來，還要保證正常運轉，才能獲得微利。
所以，我們不能再象過去一樣將著眼點僅限于收取有限的物業費中，而應該廣開思路，適應市場的需要，適應目前許多開發商的需求，由管理物業到經營物業兼容并行。
經過觀察分析，就是均豪公司本部目前也具有良好的網絡資源和相應項目管理資源，由于各種原因，缺乏管理與經營的有機結合，白白浪費了資源效用，至今還有值得一做的事情，還有我們唾手可得的錢財而不得，豈不可惜？
當然，從單純管理物業過渡到經營管理物業，往往被人們所擔心其經營的風險，其實大可不必。其風險完全可以避免，在我們不投資，不追求暴利其何風險之有？至于經營虧損，業內人士都十分明白，恰恰是有些前期投資不到位和后期管理不到位所造成的，而且其虧損是完全可控的。
也有人認為我們強調了經營管理物業、而會導致放松了管理服務，其實恰恰相反，因為我們經營物業的商品就是服務，沒有商品提供市場也就無從談起經營，而服務對于經營物業來說，是“根”也是“花”。一個物業項目沒有了服務，也就等于沒有了“根”，沒有了根，這個物業項目也就等于沒有了生命。所以均豪公司就強調了“專業管理、至誠服務”這一企業宗旨，而物業經營開展的越好也恰恰就增加了更多的服務項目。經營與服務在物業管理中不是矛盾的而是相輔相成的，就在于經營管理者如何去認識、去操作了。
總之，從管理物業到經營物業是目前物業市場所急需研討的課題和各房地產開發商的急需，具有極大的市場需求和發展趨勢。同時，作為一個專業物業管理公司企業的發展也需要逐漸向此過渡，因此，今后的物業項目應該是管理物業與經營物業兼容并行的操作模式。
搞企業就要賺錢、盈利是企業的最終目的，這是誰都十分清楚的真理。
