經營型物業項目的三個“五”管理模式
發布時間：2010-01-14 共2頁
一、三個“五”管理模式
1. 五類管理方式 : 全權委托管理、協助管理、顧問管理、投資參股管理及特許經營。
2. 五項專業服務 : 前期籌備、企業診斷、顧問咨詢、員工培訓、營銷租售代理等。
3. 五種專項服務 : 裝修裝飾設計施工監理 ( 裝修 ) 、公共秩序維護 ( 保安 ) 、清潔衛生 ( 保潔 ) 、景觀綠化養護 ( 綠化 ) 、公用部位和公用設施的日常運行和維護 ( 工程 ) 等。
在具體工作中，視情況或依據客戶需求，上述三個“五”管理模式，可選擇單一方式，也可以綜合多種方式，交雜穿插。
二、五類管理方式簡介
1. 全權委托管理。物業管理企業與物業項目開發商（或業主）簽署委托管理合同，以整建制外派方式，委派以項目總經理為首的工作團隊，代表開發商（或業主）全面行使項目經營管理職責，按照物業管理企業的管理模式對受托項目進行專業化管理，使其正常經營，取得良好的經濟效益和社會效益，使物業保值增值。合同期限一般為 1 ～ 5 年。
2. 協助管理。物業管理企業與物業項目開發商（或業主）簽署協助管理合同，委派執行總經理（或常務副總經理）和有關部門的負責人組成工作團隊，協助開發商（或業主）執行物業管理企業的管理模式，使協助管理的項目按專業化標準正常經營。物業管理企業委派工作團隊負責協助項目的日常經營管理和服務工作，可獲得良好的經濟效益和社會效益。合同期限一般為 1 ～ 3 年。
3. 顧問管理。物業管理企業與物業項目開發商（或業主）簽署顧問管理合同，根據項目的具體要求，委派專業顧問，就顧問項目特定的問題，如：物業項目硬件設施改造、裝修改造設計、財務管理、服務規范、營銷策劃等進行顧問管理。合同期限一般 1 ～ 3 年。
4. 投資參股管理。對于有一定投資價值的經營型物業項目，借助物業管理企業自身的投資功能，通過產權獲得經營權。根據在建、籌建、已建經營型物業項目的規模、位置、產品定位、經營業態等綜合情況，可視情況投資參股合作，并派出管理隊伍實施管理。合同期限一般為 10 年以上。
5. 特許經營。物業管理企業選擇地點、規模、設施設備等方面基本符合物業管理企業自身要求的酒店、寫字樓和度假村、酒店式公寓等經營型物業項目，按照物業管理企業的管理模式進行培訓指導，達到物業管理企業質量標準后，物業管理企業授權其使用自己的品牌開展經營活動。物業管理企業根據特許經營的協議定期派監督員對于特許經營物業進行質量檢查，以確保特許經營物業的產品質量和品牌質量。此種模式應在物業管理企業品牌形成后方可推廣采用，合同期限一般 3 年以上。
三、五項專業服務
1. 前期籌備。物業管理企業與物業項目開發商（或業主）簽署前期籌備（或介入）管理合同，在一定時期內，根據物業項目開發商（或業主）的要求，委派專業管理人員和工程技術人員承擔項目的選址、確定設計概念、平面布局概念、建筑主題以及建筑文化含量的把握、設計論證、施工要求、設備配置、員工招聘、培訓、銷售策劃、籌辦開業、入住收樓和擬訂經營計劃經營預算等責任。合同期限一般 1 ～ 2 年。
2. 企業診斷。物業管理企業根據客戶的需要對外承接企業經營管理診斷服務 , 經營管理診斷遵循客觀性、系統性、效率性、雙向性、階段性原則 , 針對企業在經營管理過程中暴露出來的問題 , 進行科學、系統的分析與研究，進行市場調研和客戶滿意率調查，確定問題的性質、原因和主次 , 幫助企業尋求解決問題的對策，提供詳細的診斷報告 , 以改進企業各方面的工作。合同期限可視客戶需求而定。
3. 顧問咨詢。物業管理企業根據項目開發商（或業主）的要求與其簽署顧問咨詢合同 , 委派專業顧問或團隊，就物業項目特定的經營、管理等問題及其它業務 , 如物業項目在規劃及建設方面的可行性報告 ; 物業項目在工程技術設計、建筑及內部裝修方面的咨詢和技術支持 ; 物業項目開業、入住籌備指導 ; 經營項目 ( 酒店、寫字樓、商業、會所和酒店式公寓等）的市場營銷、品牌推廣 ; 企業人員招聘、培訓和團隊建設等方面提供專業顧問咨詢和指導。合同期限一般 1 ～ 3 年。
4. 員工培訓。物業管理企業與物業項目開發商（或業主）簽署培訓協議，根據物業項目的實際情況，從管理層到員工層實施培訓，分階段、分步驟、有針對性的提供全方位、多層次的專項培訓課程。通過培訓使企業受訓人員了解和掌握物業經營、管理和服務的基本知識，用新的市場化的管理理念、服務標準和專業水平，全面提升物業項目經營管理水平和日常服務水準，塑造企業形象。合同期限可視客戶需求而定。
5. 營銷租售代理。有銷售資質的物業管理企業，依據自身或與合作伙伴建立戰略聯盟形成的營銷網絡和客戶資源，在國內和世界各地可為其它客戶提供市場調研、產品策劃、房屋銷售、酒店和度假村預定、會所連鎖經營，寫字樓、商業和公寓租售代理服務等。
1. 五類管理方式 : 全權委托管理、協助管理、顧問管理、投資參股管理及特許經營。
2. 五項專業服務 : 前期籌備、企業診斷、顧問咨詢、員工培訓、營銷租售代理等。
3. 五種專項服務 : 裝修裝飾設計施工監理 ( 裝修 ) 、公共秩序維護 ( 保安 ) 、清潔衛生 ( 保潔 ) 、景觀綠化養護 ( 綠化 ) 、公用部位和公用設施的日常運行和維護 ( 工程 ) 等。
在具體工作中，視情況或依據客戶需求，上述三個“五”管理模式，可選擇單一方式，也可以綜合多種方式，交雜穿插。
二、五類管理方式簡介
1. 全權委托管理。物業管理企業與物業項目開發商（或業主）簽署委托管理合同，以整建制外派方式，委派以項目總經理為首的工作團隊，代表開發商（或業主）全面行使項目經營管理職責，按照物業管理企業的管理模式對受托項目進行專業化管理，使其正常經營，取得良好的經濟效益和社會效益，使物業保值增值。合同期限一般為 1 ～ 5 年。
2. 協助管理。物業管理企業與物業項目開發商（或業主）簽署協助管理合同，委派執行總經理（或常務副總經理）和有關部門的負責人組成工作團隊，協助開發商（或業主）執行物業管理企業的管理模式，使協助管理的項目按專業化標準正常經營。物業管理企業委派工作團隊負責協助項目的日常經營管理和服務工作，可獲得良好的經濟效益和社會效益。合同期限一般為 1 ～ 3 年。
3. 顧問管理。物業管理企業與物業項目開發商（或業主）簽署顧問管理合同，根據項目的具體要求，委派專業顧問，就顧問項目特定的問題，如：物業項目硬件設施改造、裝修改造設計、財務管理、服務規范、營銷策劃等進行顧問管理。合同期限一般 1 ～ 3 年。
4. 投資參股管理。對于有一定投資價值的經營型物業項目，借助物業管理企業自身的投資功能，通過產權獲得經營權。根據在建、籌建、已建經營型物業項目的規模、位置、產品定位、經營業態等綜合情況，可視情況投資參股合作，并派出管理隊伍實施管理。合同期限一般為 10 年以上。
5. 特許經營。物業管理企業選擇地點、規模、設施設備等方面基本符合物業管理企業自身要求的酒店、寫字樓和度假村、酒店式公寓等經營型物業項目，按照物業管理企業的管理模式進行培訓指導，達到物業管理企業質量標準后，物業管理企業授權其使用自己的品牌開展經營活動。物業管理企業根據特許經營的協議定期派監督員對于特許經營物業進行質量檢查，以確保特許經營物業的產品質量和品牌質量。此種模式應在物業管理企業品牌形成后方可推廣采用，合同期限一般 3 年以上。
三、五項專業服務
1. 前期籌備。物業管理企業與物業項目開發商（或業主）簽署前期籌備（或介入）管理合同，在一定時期內，根據物業項目開發商（或業主）的要求，委派專業管理人員和工程技術人員承擔項目的選址、確定設計概念、平面布局概念、建筑主題以及建筑文化含量的把握、設計論證、施工要求、設備配置、員工招聘、培訓、銷售策劃、籌辦開業、入住收樓和擬訂經營計劃經營預算等責任。合同期限一般 1 ～ 2 年。
2. 企業診斷。物業管理企業根據客戶的需要對外承接企業經營管理診斷服務 , 經營管理診斷遵循客觀性、系統性、效率性、雙向性、階段性原則 , 針對企業在經營管理過程中暴露出來的問題 , 進行科學、系統的分析與研究，進行市場調研和客戶滿意率調查，確定問題的性質、原因和主次 , 幫助企業尋求解決問題的對策，提供詳細的診斷報告 , 以改進企業各方面的工作。合同期限可視客戶需求而定。
3. 顧問咨詢。物業管理企業根據項目開發商（或業主）的要求與其簽署顧問咨詢合同 , 委派專業顧問或團隊，就物業項目特定的經營、管理等問題及其它業務 , 如物業項目在規劃及建設方面的可行性報告 ; 物業項目在工程技術設計、建筑及內部裝修方面的咨詢和技術支持 ; 物業項目開業、入住籌備指導 ; 經營項目 ( 酒店、寫字樓、商業、會所和酒店式公寓等）的市場營銷、品牌推廣 ; 企業人員招聘、培訓和團隊建設等方面提供專業顧問咨詢和指導。合同期限一般 1 ～ 3 年。
4. 員工培訓。物業管理企業與物業項目開發商（或業主）簽署培訓協議，根據物業項目的實際情況，從管理層到員工層實施培訓，分階段、分步驟、有針對性的提供全方位、多層次的專項培訓課程。通過培訓使企業受訓人員了解和掌握物業經營、管理和服務的基本知識，用新的市場化的管理理念、服務標準和專業水平，全面提升物業項目經營管理水平和日常服務水準，塑造企業形象。合同期限可視客戶需求而定。
5. 營銷租售代理。有銷售資質的物業管理企業，依據自身或與合作伙伴建立戰略聯盟形成的營銷網絡和客戶資源，在國內和世界各地可為其它客戶提供市場調研、產品策劃、房屋銷售、酒店和度假村預定、會所連鎖經營，寫字樓、商業和公寓租售代理服務等。
