探索商服物業的管理與營運之路
發布時間：2010-01-14 共2頁
一、前言
我國商品經濟越來越活躍和豐富，物業管理作為房地產業的消費環節，也越來越呈現其房地產市場的延續和補充作用。在現代物業管理發源地的英美等西方商品經濟高度發達的國家，物業管理服務的項目繁多，內容非常廣泛，不僅包括了建設前后飛物業使用全過程，同時延展了物業功能布局和規劃、目標客戶群認定、市場行情調研和預測、項目建設融資、物業的處分（物業租售，推廣）等。
我國各地涌現出了批的零售商業網點、服務網點、商業樓字。而這類商業服務網點與過去的國營百貨商場有所不同，它們的產權是獨立與多元化并存的。對于物業管理從業人員來說，這些購物、休閑的消費性場所，服務的對象有業主、使用人、消費者等多重顧客，服務內容也由簡單勞動密集性作業，延展為以產權人經營利潤最化為目的的營運服務的商服物業管理。
商服物業管理就是為了適應商服物業產權及顧客多元化，以經營效益為導向的特定需求，為促進商品交換而提供服務的一個新的物業管理服務領域。
二、商服物業的分類
商服物業是指集合各種商業形式的建筑場所。商服物業的發展是商品經濟繁榮的結果。隨著改革開放的深入，個人收入的兩極分化，市場產生了多樣化、差異化的消費需求；同時也隨著行業競爭，消費者行為的改變，零售商業服務業出現了多種形式共存的事實。基本上來說，零售商業務業的經營方式可分為以下幾個商業形式：
1、百貨商店
百貨商店實際上就是以銷售日用商為主的規模較的商品零售店鋪。商品明碼標價、買賣自由，商家多以薄利多銷為主要經營方法，是一種較為傳統的商業形態。
2、超市
超市是一種彈性自選，顧客可以根據自己的需要自選的商店。售貨人員較少、貨物開放式放置、定量包裝、明碼標價、以電子計算機進行結算，多數提供購貨手把車以方便顧客購買。
3、專賣店
專賣店是專門經營一類或幾種有關聯的商品，或經營某一品牌的品種齊全的商店。專賣店的消費特指性較強，銷售人員的相關知識也較為豐富，對特定消費群有一定的感召力。
4、連鎖店
連鎖店是由集團內部分化或加盟產生出來的若干個小商店，這些小商店在具有一定自主經營權的同時，統一服從于中心組織的品牌經營等的管理。連鎖店具有一定的名牌效益，經營項目可為商品，也可為某項休閑活動。
5.休閑場所
休閑場所主要以環境或氛圍為消費附加，以提供消費者舒適和快樂的感覺為經營方法，經營服務多為休息式娛樂性活動場地。
三、商服物業管理的前期操作
商服物業主要的功能體現在兩個方面：商業功能和休閑功能。商業功能是以一定范圍內的顧客面作為服務對象，使消費者買到自己需要的商品，并且一次性地購足。同時商服物業應當在統一規劃，統一管理的基礎上，形成并保持獨有的風格，使物業空間布局、服務品質、氛圍營造方面盡可能符合消費者的心理和生理的需求。
休閑功能是指商服物業不僅使消費者能購物，面且也必須設置娛樂、文化、健身等休閑場所，使消費者把商服物業看成現代信息的傳播地，感受到生活氣，息，是追趕生活步伐的一種方式。
物業管理從業人員在商服物業前期介人的過程中必須更多的從產權人今后經營利潤最化的角度上提供專業性意見，主要重點為：
1、規模
通常在物業管理機構介入時，物業本身的地點已定，可更改的可能性較小，但在商服物業所占的規模上仍然可以提供建議。
影響商服物業規模選擇的決定性因素是區域居民的總數，物業管理機構將可以通過市場調研了解區域居民、流動消費等數字進行分析。在消費圈人數較多的區域應該可以選擇設定規模，綜合功能較全面的商服物業。
2、物業造形
商服物業的造形可按所處地理位置的不同情況和規模小，功能的不同而進行選擇。
在主要臨街點建造商服物業，應注意停車場及外廣場在前端，宜采用條型造形，使商服物業在相關服務設施后直線排開。而規模較的商服物業，應采用四方型造型，停車場置于物業外圍，中心是型休閑、聚會場所，頂層設娛樂觀光場所。如規模較小，則采用街道型造型，將面積商鋪建于兩端，其它商鋪排成街道形狀。
3、主題形象
商服物業必須有自己鮮明的特色，也就是說要有自己的"主題".商服物業的人流量和經營業績，是與物業的知名度成正比的。相同地點、規模及造型的商服物業如能突出"主題"，將極提高自己的知名度。
因此，商服物業競爭的焦點已不僅是具體的實物商品，而是以品牌為核心的無形資產。物業管理在介入時可對周邊商服物業和消費水平、消費習慣等因素進行調研和分析，確定"主題"，以突出物業形象。
4、配套
在物業管理前期介入的常規項目中，對物業公共設施如供配電、空調、電梯、道路、給排水、建筑材料等配套，必須從使用者的角度提供專業的意見，而商服物業在配套上的重點將視經營的需要而定，值得更為突出的是內外的通路。
通路條件的好壞將是商服物業能否取得良好效益的關健所在，通路要求包括兩個方面：一是外部通路，二是內部通路。
外部通路首先是公共交通，必須有公共的汽車、電車或地鐵停車站，以方便消費。其次是停車場，顧客開車消費已成一種普遍行為，同時，也為方便購物的攜帶，停車場的建造應在商服物業消費場所3-5分鐘步行時間內，要有足夠的停車位以供使用。再次是進貨車輛停放和補貨場所，以保證商品流通的暢通。
商服物業的功能不僅僅是購物，也是運動、娛樂等休閑需求。在內部通路的設計時應考慮消費者行走的舒適和安全，顧客通道與進出通道要分隔開，即使在超市，顧客通道寬度也應超過1.2米。
5、門面、店面設計
商服物業是以經營為目的的，門面無疑就像人的臉面一樣非常重要。門面的設計既要滿足精神上的美感要求，又要符合物質上的使用要求，以及環境和諧及人的行為要求。同時，還要使物業內間具有一定的秘密性飛制約性、圍護性，以激發顧客的參與意識。另外還應注意人流量，流通順暢性，疏散方便與安全性及氣候的影響。
商服物業內部各商鋪既是獨立的個體，又是物業整體的組成部分。因而在前期操作中要對各商鋪單位店面的造形飛入口、照明飛廚窗招牌與文字材質、裝飾，甚至內外地面與規劃也應進行通盤考慮，使其既通過形象、個性、展示來提高消費者精神需要，又維持了商服物業的整體形象。
我國商品經濟越來越活躍和豐富，物業管理作為房地產業的消費環節，也越來越呈現其房地產市場的延續和補充作用。在現代物業管理發源地的英美等西方商品經濟高度發達的國家，物業管理服務的項目繁多，內容非常廣泛，不僅包括了建設前后飛物業使用全過程，同時延展了物業功能布局和規劃、目標客戶群認定、市場行情調研和預測、項目建設融資、物業的處分（物業租售，推廣）等。
我國各地涌現出了批的零售商業網點、服務網點、商業樓字。而這類商業服務網點與過去的國營百貨商場有所不同，它們的產權是獨立與多元化并存的。對于物業管理從業人員來說，這些購物、休閑的消費性場所，服務的對象有業主、使用人、消費者等多重顧客，服務內容也由簡單勞動密集性作業，延展為以產權人經營利潤最化為目的的營運服務的商服物業管理。
商服物業管理就是為了適應商服物業產權及顧客多元化，以經營效益為導向的特定需求，為促進商品交換而提供服務的一個新的物業管理服務領域。
二、商服物業的分類
商服物業是指集合各種商業形式的建筑場所。商服物業的發展是商品經濟繁榮的結果。隨著改革開放的深入，個人收入的兩極分化，市場產生了多樣化、差異化的消費需求；同時也隨著行業競爭，消費者行為的改變，零售商業服務業出現了多種形式共存的事實。基本上來說，零售商業務業的經營方式可分為以下幾個商業形式：
1、百貨商店
百貨商店實際上就是以銷售日用商為主的規模較的商品零售店鋪。商品明碼標價、買賣自由，商家多以薄利多銷為主要經營方法，是一種較為傳統的商業形態。
2、超市
超市是一種彈性自選，顧客可以根據自己的需要自選的商店。售貨人員較少、貨物開放式放置、定量包裝、明碼標價、以電子計算機進行結算，多數提供購貨手把車以方便顧客購買。
3、專賣店
專賣店是專門經營一類或幾種有關聯的商品，或經營某一品牌的品種齊全的商店。專賣店的消費特指性較強，銷售人員的相關知識也較為豐富，對特定消費群有一定的感召力。
4、連鎖店
連鎖店是由集團內部分化或加盟產生出來的若干個小商店，這些小商店在具有一定自主經營權的同時，統一服從于中心組織的品牌經營等的管理。連鎖店具有一定的名牌效益，經營項目可為商品，也可為某項休閑活動。
5.休閑場所
休閑場所主要以環境或氛圍為消費附加，以提供消費者舒適和快樂的感覺為經營方法，經營服務多為休息式娛樂性活動場地。
三、商服物業管理的前期操作
商服物業主要的功能體現在兩個方面：商業功能和休閑功能。商業功能是以一定范圍內的顧客面作為服務對象，使消費者買到自己需要的商品，并且一次性地購足。同時商服物業應當在統一規劃，統一管理的基礎上，形成并保持獨有的風格，使物業空間布局、服務品質、氛圍營造方面盡可能符合消費者的心理和生理的需求。
休閑功能是指商服物業不僅使消費者能購物，面且也必須設置娛樂、文化、健身等休閑場所，使消費者把商服物業看成現代信息的傳播地，感受到生活氣，息，是追趕生活步伐的一種方式。
物業管理從業人員在商服物業前期介人的過程中必須更多的從產權人今后經營利潤最化的角度上提供專業性意見，主要重點為：
1、規模
通常在物業管理機構介入時，物業本身的地點已定，可更改的可能性較小，但在商服物業所占的規模上仍然可以提供建議。
影響商服物業規模選擇的決定性因素是區域居民的總數，物業管理機構將可以通過市場調研了解區域居民、流動消費等數字進行分析。在消費圈人數較多的區域應該可以選擇設定規模，綜合功能較全面的商服物業。
2、物業造形
商服物業的造形可按所處地理位置的不同情況和規模小，功能的不同而進行選擇。
在主要臨街點建造商服物業，應注意停車場及外廣場在前端，宜采用條型造形，使商服物業在相關服務設施后直線排開。而規模較的商服物業，應采用四方型造型，停車場置于物業外圍，中心是型休閑、聚會場所，頂層設娛樂觀光場所。如規模較小，則采用街道型造型，將面積商鋪建于兩端，其它商鋪排成街道形狀。
3、主題形象
商服物業必須有自己鮮明的特色，也就是說要有自己的"主題".商服物業的人流量和經營業績，是與物業的知名度成正比的。相同地點、規模及造型的商服物業如能突出"主題"，將極提高自己的知名度。
因此，商服物業競爭的焦點已不僅是具體的實物商品，而是以品牌為核心的無形資產。物業管理在介入時可對周邊商服物業和消費水平、消費習慣等因素進行調研和分析，確定"主題"，以突出物業形象。
4、配套
在物業管理前期介入的常規項目中，對物業公共設施如供配電、空調、電梯、道路、給排水、建筑材料等配套，必須從使用者的角度提供專業的意見，而商服物業在配套上的重點將視經營的需要而定，值得更為突出的是內外的通路。
通路條件的好壞將是商服物業能否取得良好效益的關健所在，通路要求包括兩個方面：一是外部通路，二是內部通路。
外部通路首先是公共交通，必須有公共的汽車、電車或地鐵停車站，以方便消費。其次是停車場，顧客開車消費已成一種普遍行為，同時，也為方便購物的攜帶，停車場的建造應在商服物業消費場所3-5分鐘步行時間內，要有足夠的停車位以供使用。再次是進貨車輛停放和補貨場所，以保證商品流通的暢通。
商服物業的功能不僅僅是購物，也是運動、娛樂等休閑需求。在內部通路的設計時應考慮消費者行走的舒適和安全，顧客通道與進出通道要分隔開，即使在超市，顧客通道寬度也應超過1.2米。
5、門面、店面設計
商服物業是以經營為目的的，門面無疑就像人的臉面一樣非常重要。門面的設計既要滿足精神上的美感要求，又要符合物質上的使用要求，以及環境和諧及人的行為要求。同時，還要使物業內間具有一定的秘密性飛制約性、圍護性，以激發顧客的參與意識。另外還應注意人流量，流通順暢性，疏散方便與安全性及氣候的影響。
商服物業內部各商鋪既是獨立的個體，又是物業整體的組成部分。因而在前期操作中要對各商鋪單位店面的造形飛入口、照明飛廚窗招牌與文字材質、裝飾，甚至內外地面與規劃也應進行通盤考慮，使其既通過形象、個性、展示來提高消費者精神需要，又維持了商服物業的整體形象。
