有序擴張是物業管理企業發展的必經之路
發布時間：2010-01-14 共1頁
競爭壓力促使企業走上擴張之路
業內同仁談起物業管理，“保本微利”一詞最常提起，說到物業管理企業的生存狀況，又不乏抱怨之詞。似乎物業管理行業真是處境尷尬，生死存亡系于一線之間。然而現實中物業管理企業的數量卻有增無減，其中奧妙何在呢？其一，物業管理行業由于起步晚，發展短，國家配套法規滯后，廣消費者對物業管理的消費意識尚未成熟等原因造成眾多企業掙扎于生死邊緣；其二，由于房地產行業發展如日中天，對配套的物業管理需求驟升，再加上被稱為“朝陽行業”的物業管理被眾人公認為門檻低、風險小，雖是“保本微利”但又能“細水長流”的行業特征，引來不少企業“前赴后繼”；其三，行業利潤微薄，使業界不約而同地總結了一條企業生存與發展之路：那就是以規模求利潤，不斷擴張。
四川目前存在的物業管理企業致可分為三類：其一，以往十年強勢開發企業力扶持起來的起步晚而起點高、發展快而標準高的物業管理企業，一度領跑行業的發展，獨樹一幟；其二，與市場應運而生，或逐步與開發企業分離的市場化物業管理企業，舉步維艱；其三，外來的強勢物業管理企業，憑其多年規模的成熟管理經驗勢壓進，步入四川市場，獨領風騷。
成都忠信物業管理有限公司，作為成都市場化物業管理企業的一員，充//分領略了生存的艱難，同時也感悟了發展的必然。攻城易守城難，創業難守業更難。沒有固若金湯的城池，守城的上策為攻城。成都目前 1300 多個物業管理企業群雄逐鹿，混戰沙場。平均只有五萬平方米的管理規模時刻提醒我們企業的生存能力有問題。嚴重的生存現實告誡我們：不管先做還是先做強，長期穩定的持續發展才是正確的道路。“發展才是硬道理”，有序的擴張才是企業發展的硬道理。
實施有序擴張的必要性
行業“保本微利”的禁錮，使我們把追求規模當成首要任務。不可否認，一定的規模是企業賴以生存并逐步發展的必要基礎。但究竟多規模適合，有人說五十萬平方米，有人說一百萬平方米。筆者以為并無標準，適合企業自身即是標準。盲目擴張而失敗的例子，在現實中存在；穩步發展而做細做精的例子，在現實中也有。究其原因，要害在于其發展是否“有序”。規模穩步發展的同時管理水平持續改善，即為有序。
物業管理企業的最特點是勞動密集型企業。勞動密集型意味著一個項目需要眾多的員工協力開展工作。眾多的員工意味著新增加了一個項目就需要增加量新員工。如何保證新員工能夠保持企業既定的管理水平，成了我們追求擴張前必修的功課。忠信物業成立之初，管理兩個項目，兵強馬壯，感覺游刃有余；在發展到十個項目時，感覺已是人盡其用。而短短三年時間，達到了近三十個項目時，惟有經常祈禱“我勸天公重抖擻，不拘一格降人才。”
如何在迅速發展之前做好預備工作？這個問題讓筆者經常想起一次和朋友的閑聊，討論中餐與西餐孰優孰劣。朋友的觀點讓筆者受啟發。他認為拋開愛國主義情結而言，中餐美味無比，但發展速度極慢，而西餐卻可以飛速發展。比較一下中餐和西餐的菜譜，就會一目了然。比如說西餐某一道菜，主料、輔料寫得都很清楚、精確：料酒 5 毫升、食鹽 10 克、油溫 20 度 …… 而中餐菜譜，主料很明確，但輔料卻往往是：料酒少許、食鹽適量、以“文火”烹制 …… 直接導致的后果就是不同的廚師掌勺，會有不同的口味。一個知名的廚成名之前不知要花多少時間去領悟“少許”、“適量”的真諦。而美國的肯德基歷史不長，發展卻極其迅速。以炸薯條為例，事先機器準確切好的薯條按同樣的重量裝袋運入店中，工人將根據操作規程，將油溫調至規定的溫度，達到后按機器提示每次放入一袋薯條，接下來按規定烹炸 4.5 分鐘，這時工人可以稍事休息，只需根據電腦提示第 1 分鐘時翻動一次，第 4 分鐘時再翻動一次， 4.5 分鐘后取出，濾油 1.5 分鐘，功告成。所有這些準確的數量、溫度、時間，有效地保證了全世界所有分店、任何工人炸出的薯條都是一個口味。據了解，肯德基的員工流動性很，但在前述工作流程標準的前提下，培養一個新員工非常輕易。據說他們練習一個炸薯條的工人僅需五分鐘。這個案例值得我們物業管理企業深思。
同理，物業管理工作也是一項日復一日、重復性的工作，基本的工作要求，企業的服務模式，項目的服務標準應該是相對穩定的、固化的。每一個項目管理處從主任到基層員工只有在保持既定標準的前提下，才能維持企業的形象。員工發揮自己的主觀能動性在工作中的創新，應該是錦上添花的行為，而不是肆意發揮之舉。
推行標準化、實現有序擴張
目前眾多企業都在推行 ISO9000 ，我們知道其精髓是持續改進，但其改進的方法其實很簡單，通俗一點講就是：“寫你所做，做你所[FS:PAGE]寫”，如此循環。肯德基炸薯條工序中的數量、油溫、時間肯定不是某人一夜苦思冥想的結果，而是不斷重復得出的最佳標準，并強行要求一致。我們物業管理企業摸索了十多年，對保安的禮貌用語、標準動作、工作流程應該有了一個合適的標準，以這種標準來消除員工流動性而帶來的管理服務標準下降的弊端，//應該是簡單而有效的。
解決可簡單重復操作而又易于理解把握的工作流程和標準，是物業管理企業擴張的必備條件。不少企業在積極推行 ISO9000 質量管理體系和一些其他的標準，但新制定的標準、流程往往多存在于書柜，較少用于實踐，更缺乏在實踐中的持續改進。在這種情況下，項目不斷增加，新員工量涌入，但管理服務的水平，卻由于對新員工培訓的不及時、不到位而有所下降。這樣一來，管理規模雖然不斷擴，但企業的口碑和品牌卻不能得到相應的提升。
由此可見，有序的擴張才是物業管理企業發展的硬道理。
第一，凝聚企業文化，造就一支招之能戰、戰則必勝的管理團隊。通過有效的系統培訓調動員工的思維模式，而不是苦口婆心地看管員工的行為；
第二，根據國家法規、行為標準、企業特點、項目需求制定出一系列不同工種的可操作的服務流程、工作規范，并在實踐中持續改進；
第三，建立有效的品質管理系統，以形成企業對不同區域分散的項目有力的品質監督，保障企業服務品質的提升；
第四，借助現代化的遠程辦公系統，以彌補跨區域管理的空間上的距離，提高工作效率。
業內同仁談起物業管理，“保本微利”一詞最常提起，說到物業管理企業的生存狀況，又不乏抱怨之詞。似乎物業管理行業真是處境尷尬，生死存亡系于一線之間。然而現實中物業管理企業的數量卻有增無減，其中奧妙何在呢？其一，物業管理行業由于起步晚，發展短，國家配套法規滯后，廣消費者對物業管理的消費意識尚未成熟等原因造成眾多企業掙扎于生死邊緣；其二，由于房地產行業發展如日中天，對配套的物業管理需求驟升，再加上被稱為“朝陽行業”的物業管理被眾人公認為門檻低、風險小，雖是“保本微利”但又能“細水長流”的行業特征，引來不少企業“前赴后繼”；其三，行業利潤微薄，使業界不約而同地總結了一條企業生存與發展之路：那就是以規模求利潤，不斷擴張。
四川目前存在的物業管理企業致可分為三類：其一，以往十年強勢開發企業力扶持起來的起步晚而起點高、發展快而標準高的物業管理企業，一度領跑行業的發展，獨樹一幟；其二，與市場應運而生，或逐步與開發企業分離的市場化物業管理企業，舉步維艱；其三，外來的強勢物業管理企業，憑其多年規模的成熟管理經驗勢壓進，步入四川市場，獨領風騷。
成都忠信物業管理有限公司，作為成都市場化物業管理企業的一員，充//分領略了生存的艱難，同時也感悟了發展的必然。攻城易守城難，創業難守業更難。沒有固若金湯的城池，守城的上策為攻城。成都目前 1300 多個物業管理企業群雄逐鹿，混戰沙場。平均只有五萬平方米的管理規模時刻提醒我們企業的生存能力有問題。嚴重的生存現實告誡我們：不管先做還是先做強，長期穩定的持續發展才是正確的道路。“發展才是硬道理”，有序的擴張才是企業發展的硬道理。
實施有序擴張的必要性
行業“保本微利”的禁錮，使我們把追求規模當成首要任務。不可否認，一定的規模是企業賴以生存并逐步發展的必要基礎。但究竟多規模適合，有人說五十萬平方米，有人說一百萬平方米。筆者以為并無標準，適合企業自身即是標準。盲目擴張而失敗的例子，在現實中存在；穩步發展而做細做精的例子，在現實中也有。究其原因，要害在于其發展是否“有序”。規模穩步發展的同時管理水平持續改善，即為有序。
物業管理企業的最特點是勞動密集型企業。勞動密集型意味著一個項目需要眾多的員工協力開展工作。眾多的員工意味著新增加了一個項目就需要增加量新員工。如何保證新員工能夠保持企業既定的管理水平，成了我們追求擴張前必修的功課。忠信物業成立之初，管理兩個項目，兵強馬壯，感覺游刃有余；在發展到十個項目時，感覺已是人盡其用。而短短三年時間，達到了近三十個項目時，惟有經常祈禱“我勸天公重抖擻，不拘一格降人才。”
如何在迅速發展之前做好預備工作？這個問題讓筆者經常想起一次和朋友的閑聊，討論中餐與西餐孰優孰劣。朋友的觀點讓筆者受啟發。他認為拋開愛國主義情結而言，中餐美味無比，但發展速度極慢，而西餐卻可以飛速發展。比較一下中餐和西餐的菜譜，就會一目了然。比如說西餐某一道菜，主料、輔料寫得都很清楚、精確：料酒 5 毫升、食鹽 10 克、油溫 20 度 …… 而中餐菜譜，主料很明確，但輔料卻往往是：料酒少許、食鹽適量、以“文火”烹制 …… 直接導致的后果就是不同的廚師掌勺，會有不同的口味。一個知名的廚成名之前不知要花多少時間去領悟“少許”、“適量”的真諦。而美國的肯德基歷史不長，發展卻極其迅速。以炸薯條為例，事先機器準確切好的薯條按同樣的重量裝袋運入店中，工人將根據操作規程，將油溫調至規定的溫度，達到后按機器提示每次放入一袋薯條，接下來按規定烹炸 4.5 分鐘，這時工人可以稍事休息，只需根據電腦提示第 1 分鐘時翻動一次，第 4 分鐘時再翻動一次， 4.5 分鐘后取出，濾油 1.5 分鐘，功告成。所有這些準確的數量、溫度、時間，有效地保證了全世界所有分店、任何工人炸出的薯條都是一個口味。據了解，肯德基的員工流動性很，但在前述工作流程標準的前提下，培養一個新員工非常輕易。據說他們練習一個炸薯條的工人僅需五分鐘。這個案例值得我們物業管理企業深思。
同理，物業管理工作也是一項日復一日、重復性的工作，基本的工作要求，企業的服務模式，項目的服務標準應該是相對穩定的、固化的。每一個項目管理處從主任到基層員工只有在保持既定標準的前提下，才能維持企業的形象。員工發揮自己的主觀能動性在工作中的創新，應該是錦上添花的行為，而不是肆意發揮之舉。
推行標準化、實現有序擴張
目前眾多企業都在推行 ISO9000 ，我們知道其精髓是持續改進，但其改進的方法其實很簡單，通俗一點講就是：“寫你所做，做你所[FS:PAGE]寫”，如此循環。肯德基炸薯條工序中的數量、油溫、時間肯定不是某人一夜苦思冥想的結果，而是不斷重復得出的最佳標準，并強行要求一致。我們物業管理企業摸索了十多年，對保安的禮貌用語、標準動作、工作流程應該有了一個合適的標準，以這種標準來消除員工流動性而帶來的管理服務標準下降的弊端，//應該是簡單而有效的。
解決可簡單重復操作而又易于理解把握的工作流程和標準，是物業管理企業擴張的必備條件。不少企業在積極推行 ISO9000 質量管理體系和一些其他的標準，但新制定的標準、流程往往多存在于書柜，較少用于實踐，更缺乏在實踐中的持續改進。在這種情況下，項目不斷增加，新員工量涌入，但管理服務的水平，卻由于對新員工培訓的不及時、不到位而有所下降。這樣一來，管理規模雖然不斷擴，但企業的口碑和品牌卻不能得到相應的提升。
由此可見，有序的擴張才是物業管理企業發展的硬道理。
第一，凝聚企業文化，造就一支招之能戰、戰則必勝的管理團隊。通過有效的系統培訓調動員工的思維模式，而不是苦口婆心地看管員工的行為；
第二，根據國家法規、行為標準、企業特點、項目需求制定出一系列不同工種的可操作的服務流程、工作規范，并在實踐中持續改進；
第三，建立有效的品質管理系統，以形成企業對不同區域分散的項目有力的品質監督，保障企業服務品質的提升；
第四，借助現代化的遠程辦公系統，以彌補跨區域管理的空間上的距離，提高工作效率。
