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　　一、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的內(nèi)涵和核心思想
　　經(jīng)營型物業(yè)管理模式是物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營的結(jié)合，是物業(yè)管理基本的運行、維護、服務(wù)提升到對物業(yè)資產(chǎn)營銷和管理全過程的服務(wù)模式，物業(yè)管理企業(yè)不僅要做好物業(yè)管理工作，而且為業(yè)主、客戶策劃并實施物業(yè)經(jīng)營方案，實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營效益；同時將服務(wù)由物業(yè)管理委托期，延伸到物業(yè)資產(chǎn)整個壽命期，為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務(wù)。
　　經(jīng)營型物業(yè)管理模式適合寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、酒店式公寓以及其它可出租物業(yè)的管理中。經(jīng)營型物業(yè)管理運作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個方面，主要包括物業(yè)管理、租賃代理、物業(yè)估價、交易咨詢和項目策劃等。
　　二、經(jīng)營型物業(yè)管理模式存在廣闊的市場需求
　　( 一 ) 國際上和香港地區(qū)非凡注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營行為。
　　筆者 2001 年在考察美國的物業(yè)管理時，了解到美國普天壽（ Prudential ）公司的運行模式。在美國，經(jīng)歷多年市場歷練的物業(yè)管理企業(yè)，多數(shù)都為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢、維護等項服務(wù)。美國注冊物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求保障管轄物業(yè)的租售，在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護工作，良好的維護又反向推動物業(yè)的租售。在他們看來，優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的是經(jīng)營型物業(yè)管理使物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)濟效益得到充分的發(fā)揮。
　　近年來，在我國內(nèi)地迅猛發(fā)展業(yè)務(wù)的外資物業(yè)管理企業(yè)，無論是戴德梁行、仲量聯(lián)行還是世邦魏理仕，無一例外的以房地產(chǎn)服務(wù)的綜合優(yōu)勢占領(lǐng)市場，寓經(jīng)營于管理服務(wù)之中，體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競爭實力。他們都以提供物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理//綜合服務(wù)為特色。
　　( 二 ) 我國的房地產(chǎn)市場對經(jīng)營型物業(yè)管理的需求旺盛。
　　房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，拓展出了房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨的市場空間。租賃代理、物業(yè)交易、物業(yè)估價、交易咨詢的中介市場需求和物業(yè)管理企業(yè)有著必然的聯(lián)系，顯示出經(jīng)營型物業(yè)管理模式的市場需求旺盛。
　　( 三 ) 我國市場上一定量的物業(yè)資產(chǎn)缺乏專業(yè)管理和合理的規(guī)劃與經(jīng)營。
　　現(xiàn)代的物業(yè)資產(chǎn)不再是業(yè)主終生相守的昂貴家產(chǎn)，而是一種在流通中體現(xiàn)價值的商品，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然應(yīng)該關(guān)注新經(jīng)濟時代物業(yè)資產(chǎn)這一非凡商品的游戲規(guī)則。在當(dāng)今的市場環(huán)境下，物業(yè)管理企業(yè)假如以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場，將因為服務(wù)的局限性、行業(yè)微利性而承受巨的市場壓力。
　　三、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的利弊分析
　　從市場需求和香港同行企業(yè)的運作經(jīng)驗來看，采用經(jīng)營型物業(yè)管理模式企業(yè)不但要為開發(fā)商、業(yè)主、客戶當(dāng)好管家，還應(yīng)在物業(yè)資產(chǎn)的整個壽命期中有償性的擔(dān)當(dāng)其物業(yè)經(jīng)營的顧問，向開發(fā)商、業(yè)主和客戶提供綜合性物業(yè)服務(wù)，這種服務(wù)所涵蓋的物業(yè)管理、租賃、交易、估價、咨詢等專業(yè)分工日趨細(xì)致。
　　但是，經(jīng)營型物業(yè)管理模式的推行是否會因其多元經(jīng)營而導(dǎo)致不良后果？可以肯定地講，經(jīng)營型物業(yè)管理模式不完全屬于多元化經(jīng)營，參與物業(yè)經(jīng)營本身應(yīng)該是現(xiàn)代物業(yè)管理概念的應(yīng)有范疇。
　　( 一 ) 經(jīng)營型物業(yè)管理模式的好處主要體現(xiàn)在 :
　　１．可以更好地滿足市場需求和客戶需要。如同銀行單純的儲蓄業(yè)務(wù)擴展為金融理財服務(wù)一樣，是與時俱進。
　　２．更好地體現(xiàn)了經(jīng)營、管理的一條龍服務(wù)，對客戶來講，減少了投入的精力和資源，提高了效率。
　　３．?dāng)U了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費不足之間的矛盾，租賃代理、交易咨詢、估價等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)管理企業(yè)綜合實力和生存能力得到提高。
　　( 二 ) 面對不斷變化的市場，經(jīng)營型物業(yè)管理模式面臨的問題有以下幾點 :
　　１．企業(yè)經(jīng)營壓力加。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了一項物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營管理權(quán)，同時也就承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營管理的義務(wù)，而物業(yè)租賃及交易成本的波動性遠于管理傭金的波動，加了物業(yè)管理公司的經(jīng)營壓力。
　　２．企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險加。一個物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營從項目選擇、價格控制到客戶確定，每個環(huán)節(jié)都有風(fēng)險，僅是租賃風(fēng)險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉。
　　３．組建專業(yè)隊伍困難。物業(yè)經(jīng)營是一項專業(yè)性強的工作，不僅要有富有實戰(zhàn)經(jīng)驗的人才，更要有具備良好職業(yè)道德的人才。況且形成一個與物業(yè)管理配合默契的團隊更不輕易。經(jīng)營工作一旦出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤，物業(yè)管理公司難以承受。
　　四、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的實踐
　　在實施經(jīng)營型物業(yè)管理模式的實踐中，要注重以下幾點：
　　( 一 ) 注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營的人才隊伍。
　　在傳統(tǒng)的概念中，物業(yè)管理屬于勞動密集型工作//，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和改革開放的進一步深化，在完善市場管理以及與國際接軌過程中，物業(yè)經(jīng)營、[FS:PAGE]物業(yè)管理市場規(guī)模不斷擴，這就需要量的租賃、法律、估價、測量、咨詢、維護等專業(yè)人才。物業(yè)經(jīng)營具有知識型、信息化、市場化的特點。現(xiàn)代物業(yè)租賃營銷已進入到個性化、網(wǎng)絡(luò)化的時期，沒有豐富的經(jīng)驗和高素質(zhì)的經(jīng)營銷售人才，經(jīng)營型物業(yè)管理模式就無從談起。　
　　( 二 ) 注重向?qū)I(yè)公司學(xué)習(xí)。
　　目前，我們在物業(yè)經(jīng)營專業(yè)上與境外先進的企業(yè)還存在較的差距。幾年來，我們一直與戴德梁行、仲量聯(lián)行等境外優(yōu)秀的管理企業(yè)，保持在業(yè)務(wù)上的合作，建立了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系。在汲取他人的經(jīng)營管理經(jīng)驗的同時，培養(yǎng)了自己的專業(yè)人員和實力。
　　( 三 ) 根據(jù)不同的物業(yè)項目，處理好經(jīng)營和管理的關(guān)系，使經(jīng)營和管理相輔相成，相得益彰。
　　要嚴(yán)格區(qū)分物業(yè)管理收支與經(jīng)營收支，保持各類業(yè)務(wù)的相對獨立和規(guī)范性。形成經(jīng)營引導(dǎo)管理、管理促進經(jīng)營，管理和經(jīng)營有機結(jié)合共同成長的局面。要非凡注重，物業(yè)管理企業(yè)要具備與物業(yè)經(jīng)營相關(guān)的專業(yè)資質(zhì)，做到合法經(jīng)營。
　　總之，經(jīng)營型物業(yè)管理是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分，是物業(yè)管理概念的拓展和外延，是物業(yè)營銷與物業(yè)管理的有機合成。經(jīng)營型物業(yè)管理模式是物業(yè)管理企業(yè)做做強的一條重要途徑。我們對這種模式的探索和實踐還有很長的道路要走。