物業管理師輔導：人力資源管理技巧
發布時間：2012-07-25 共2頁
一、人力資源管理的內涵
以人為中心，這是物業管理與傳統房屋管理的又一個重要區別。傳統房屋管理是以房屋為中心，以維護房屋及其附屬設施完好可使用為原則。而物業管理貫徹的則是以人為中心的原則。
它除了維護房屋及其附屬設施可使用外，更注重業主或租賃者的房屋使用環境，滿足他們的居住、經營、辦公、生活等方面的服務需要。它除了講究房屋的安全、可用的基本要求外，更講究居住環境的舒適和方便。
物業管理的以人為中心原則中的“人”，不僅是指具體單個的人，還指群體化的和社會化的人，它是人的個性和共性辯證和協調的統一。因此，物業管理以人為中心的原則，不僅為單個業主或租賃者的需求服務，而且更是為物業所有人或使用人的需求服務，是為人的合情、合理、合法的需求服務。對于單個業主或租賃者為了自己的需要而妨礙公共利益的需求則不能提供服務。
資源通?？煞譃槿箢悾鹤匀毁Y源、資本資源、人力資源，或粗分為物力資源和人力資源，其中物力資源為自然資源和資本資源的總和。那么，什么是人力資源(Human Resource)呢?人力資源一般指蘊含在人體內的一種生產能力，以及具有這種能力的人，而生產能力是指在勞動活動中可資運用的體力和腦力的總和，是存在于勞動者身上的、以勞動者的數量和質量表示的資源。
人力資源的概念，有狹義和廣義之分。狹義的人力資源，是指具有勞動能力的勞動適齡人口。廣義的人力資源，是指具有勞動能力的勞動適齡人口，再加上超過勞動年齡而還有勞動能力的那部分老年人口。
人力資源管理是通過以下五個職能要素實施的。
(1)確保。這是為了實現組織目標而募集與配置人力的過程，是人力資源管理中的先行職能。其主要內容為：職務分析;人力資源規劃;招募、考核、選拔與錄用。
(2)開發。這是指開發所募集的人員的品德才能。以提高組織績效的過程。是人力資源管理中的重要職能。其主要內容為：培訓、開發規劃;職前培訓、在職培訓及脫產培訓;職業生涯開發。
(3)報償。這是為員工對組織所作出的貢獻而給以報酬的過程，是人力資源管理中的激勵凝聚職能。其主要內容為：激勵工作積極性;工作績效評估;工資薪酬;福利措施。
(4)整合。這是使員工之間和睦相處、協調共事、取得群體認同的過程，是人力資源管理中的人際協調職能。其主要內容為：新來人員的職前教育與社會化;群體中人際關系之和諧;矛盾沖突的調解與化解。
(5)控調。這是對員工實施合理、公平的動態管理的過程，是人力資源管理中的控制調整職能。其主要內容為：科學、合理的員工績效與素質的考評評估;對員工使用的動態管理措施，如晉升、調動、獎懲等。
所以，人力資源管理可定義為：為了有效地達成組織的目標而進行的組織內人力資源的確保、開發、報償、整合、控調的活動和過程。
二、物業管理公司的用工方式的原則與崗位設置
(一)用工方式
隨著我國企業用工制度改革的不斷深化，在用工方式上已改國家用工為單位用工，改固定用工為合同用工。物業管理公司作為企業，有充分的用工自主權，可以根據企業的實際情況和具體需要，建立起適應市場經濟環境、靈活多樣的用工制度，按照具體崗位的設置，配備多種用工形式的人員。
(1)無固定期限的合同制員工。這是一部分人員，在實施全員勞動合同制以后，由固定工轉換為沒有約定合同終止時間的勞動合同制員工。這部分人員一般是物業管理公司在成立前就在本系統工作的正式工(固定工)。
(2)有固定期限的合同制員工。這是物業管理公司成立后向社會公開招聘的人員，與物業管理公司簽訂勞動合同，約定合同終止的時間、條件。在合同期內履行合同義務，享受合同權利。物業管理公司的一些較為重要的崗位，除了由上述第一類合同制員工任職外，有固定期限的合同制員工也是重要的組成部分。
(3)勞務協議工。這是把物業管理公司的一些技術要求較低、勞動強度較大的崗位，以主動承包形式向社會上一些勞動服務機構發包的用工方式。比如一些清潔工崗位，物業管理公司可以與企業所在地勞動局所屬的勞動力市場或街道職業介紹機構簽訂勞務協議，由勞動力市場或其它職業介紹機構輸送勞務人員，由物業管理公司進行管理、使用。
(4)退休回聘人員。這是利用原單位或外單位已退休的職工，他們年齡已高，但身體健康，仍能從事一些較輕體力消耗的工作。這部分人員有較深的工作閱歷或熟悉本單位情況。
只有打破了計劃經濟模式下“鐵飯碗”式的用工制度，人員能進能出，干部能上能下，工資能高能低，才能使物業管理公司的人員請得進，留得住，流得出，用得活。
以上介紹的四種用工形式的合理使用，有利于物業管理公司精簡人員、降低成本、提高效益、激勵士氣。
(二)用人原則和規定
勞動合同是建立勞務關系的重要依據。根據國家有關規定，應與從事勞務的所有人員簽訂勞動合同，并通過國家勞動部門予以鑒證。目前實行的合同種類有：與正式員工簽訂的定期勞動合同;與臨時聘用人員簽訂的臨時工勞動合同;以及其他各種聘用及借用合同等。
(三)崗位設置
1?比險婀岢埂熬?簡機構，提高效率”的原則，在保證正常營業的前提下，根據工作需要確定機構和編制，高效率、滿負荷，合理配備各崗位人員，并設置相應崗位。
2?蔽鏌倒芾淼母諼徊憒紊柚萌縵攏?
(1)總經理;
(2)副總經理(總會計師、總工程師);
(3)正、副總監(亦可不設);
(4)部門正副經理;
(5)正副主管;
(6)領班;
(7)員工;
(8)見習員工。
3?痹憊ぞ嚀甯諼患凹侗穡?應根據應聘職務、崗位職責、服務技能、專業知識和業務水平，經董事會或公司考核后分別確定，員工內部調動，一律以新聘職級為準。
(四)辭退、辭職和調動的有關規定
為加強員工管理，做好辭退、辭職和人員調動的工作交接，現對申請辭職、調動的人員或勸其調出人員的申請程序及辦理手續，規定如下：
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(1)員工因個人原因提出辭職或調動，須提前30日向部門經理遞交書面申請。部門經理確認后，由申請者本人填寫“辭職、調動審批表”，部門經理簽署意見再送人事部審核。人事部經理簽署意見后呈報總經理或主管人事的副總經理審批。
(2)辭職或調動申請自批準之日起10日之內，應持調入單位的接收函到人事部辦理調動手續，逾期不予辦理。
(3)申請辭職或調動未批準之前，必須堅守工作崗位，不得以任何借口拒絕接受領導安排工作。私自脫崗的員工一律按有關規定處理。
(4)員工申請辭職或調動經批準后，部門經理不再安排其工作，應按規定辦理業務、財、物移交等手續和調、離職事宜。
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凡在合同期內被辭退或除名人員，同時解除勞動合同，從批準之日起，1周之內必須按規定迅速辦理工作、財及物等移交手續。
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(1)辭職、調動和辭退人員，經批準后，須首先與所在部門做好交接工作，才可辦理離職手續。
(2)辦理離職手續須持人事部發的離職通知單到各有關部門辦理離職手續。
(3)離職手續辦清且將檔案轉移后，人事部再根據本人出勤情況，結算本人工資。
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